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一个时代，城市标识的开始构筑一方建筑划定一个时代圈定一种文化创造一曲传奇引领一品时尚传染一股氛围演绎一景生活概念（旅游地产项目审视）概念一、旅游相关论依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。二、产业论通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。三、旅游房地产论以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……旅游地产是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等各种需求而开发的各类物业，服务对象是游客为主，旅游为主要功能，可依托现有的旅游资源或开发新的旅游产品来塑造旅游吸引力。所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目并融有旅游、休闲、度假、居住为一体的项目，可称为旅房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。发展历程起源于欧洲20世纪初法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。在欧洲发展：20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着真正旅游地产的开始。发展至美国：20世纪70年代1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了可观收益，从此，旅游地产掀起了世界投资的热潮。20世纪70年代至今国际：萌芽阶段（20世纪80-90年代）调整阶段（20世纪90年代末）1999年“博鳌国家旅游休闲度假区”等项目的成功引起较大反响；旅游地产开工数量和市场需求同步增长；主要以产权酒店形式出现。国内：集中在沿海地区，尤其是改革开放较早的省市；房地产供过于求，出现房屋空置，逐渐出现将住宅物业转化为宾馆等旅游物业的做法。房地产业和旅游业成为我国拉动内需的两个热点行业，旅游地产成为热门话题；大量开发商纷纷涉足，并形成多元发展、复合型旅游地产为主。现阶段，我国旅游地产开发更多的是政策影响下房企转型的渠道，房地产性质重于旅游性质，住宅和度假地产为主，且呈现“一线城市靠地产，二、三线城市靠资源”的特点。真正应旅游业内在需求而开发旅游地产的理念不足；不论是政府招商引资还是企业投资开发，都需认识到：旅游地产，旅游为本，地产是提供旅游服务的载体之一，旅游项目或旅游目的地的吸引力塑造是关键前提，可持续收益是其与传统住宅地产的重要区别之一。否则，只是一锤子买卖的住宅地产而已甚至是造空城。发展现状现象旅游地产日趋火爆仅2012年我国旅游地产投资额超过万亿，遍布全国85个城市和地区，其中，海南、西南、环渤海、长三角及两广地区的旅游地产项目约占83%。涉及旅游地产开发领域的企业中房地产企业约占80%；房地产行业前100名的企业中已有接近2/3的企业介入了旅游地产领域。结果旅游地产备受青睐旅游业转型升级的依托、新型城镇化建设的途径、促进地方经济发展的抓手。避开房地产调控的投资渠道、获取优质资源的相对低成本方式。原因直接推力——国家政策的一收一放：2010年1月“国十一条”、4月“国十条”、9月“9.29新政”、2011年1月“新国八条”、2013年“国五条”等。1998年“国民经济新的增长点”；2003年“中国国民经济的重要产业”；2009年“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”；至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。根本动力——旅游产业的内在需求：休闲度假、吃住购娱等观光之外的旅游相关需求不断释放，需求规模与品质不断提升；使得旅游发展从单一旅游点向复合旅游地转型，从观光向休闲度假转型；旅游商业地产、旅游度假地产等作为完善旅游发展的必要要素，重要性日趋凸显。发展趋势随着旅游地产发展的不断完善以及旅游需求多元化的趋势，旅游地产产品不断延伸，突破了单一的旅游住宿商业交流，产权式酒店、度假别墅以及以温泉为依托的温泉小镇、人造的主题小镇、自然风景区的小镇等特色小镇等不断成熟，现如今综合性大型旅游地产星火燎原，像农家乐房地产等个性化、定制化的特色旅游地产逐渐现身，由此可以看出旅游地产发展逐步趋于完善，与普通大众商品一样，其实现途径越来越多元化、普及化。寻路滨湖资源滨海资源温泉资源地文景观资源主题公园资源文化古镇资源会展商务资源旅游地产出现的可能性组成部分景点主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间商业主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间度假主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等住宅主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间01滨湖资源与地产开发模式：整体出让，差异发展，“四个一”原则一座海岛及周边海域只允许一个投资开发公司租赁使用；一座海岛只建设一个酒店(或度假村)；一座海岛突出一种建筑风格和文化内涵；一座海岛配套一系列功能齐备的休闲娱乐及后勤服务等设施，形成一个独立、封闭、完整的度假区代表岛屿：天堂岛(ParadiseIsland)——马尔代夫最奢华的度假天堂天堂岛上的一切都对得起“天堂”这两个字！它先是呈现着梦幻般迷人的海景给游人看，然后提供梦幻般奢华的酒店给游人住。建筑特色：40幢建在浅海的“水中别墅”，以及200套面向大海的海景套房。跨出房门台阶，您就可以融入大海与沙滩的海天碧色之中。娱乐设施：健身房，香蕉船，篮球场，沙滩排球，海上垂钓，台球，独木舟探险，双体船，沙地网球场，室内网球场，室内羽毛球场，夜钓，滑翔伞，骑马场，浮潜，呼吸器潜水，壁球场，观光潜水艇，水上自行车，滑水摩托艇，滑水，风帆冲浪等。深圳东部华侨城试业两年收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点，我尝试着从一个参观者的角度，去理解其中的奥秘。02主题公园资源地形分析：自然景观分析：近海，但因大梅沙早已开发，故已没有海岸线可资利用周边环境：场地内是丘陵和小山；场地呈一直向纵深到山里三洲田水库边，交通极为不便。资源利用A、有山，但也是三类以下旅游资源，三洲田水库边还有些湿地。传统的规划也许会把眼光聚焦在这里：很多会大力在湿地上做文章，在水面上做文章。本案认为：湿地属应保护的范畴，不宜大规模开发，不具有很强的商业利用价值。B、人文资源项目用地似乎也没有多少历史遗存，唯一找到的是客家人的聚集地。过和梅州、惠州等地的客家文化相比，总是小巫见大巫。总之，除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外，其它基本乏善可陈：资源缺乏，交通不便，植被单一，地形复杂；在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著，恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。布局考虑部落的山头从三洲田水库到海边的狭长天地如何利用一、整个项目的中心地应该放在何处，是海边？还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地？二：山峦起伏的地形如何解决交通问题？三：如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来？旅游超市模式浮出中国一、把整体项目中心点放在最深的山洲田水库边，因为规划要考虑整个区域的协调和共同发展；二、把地块的中央部分用交通和景点连接起来，让旅游旺盛的人气占领它，把两边可以看见海景的山脊留下来开发房产别墅；三、在人力不够的地方大量使用科技力量，不能被原始、自然的说法给束缚了。让地面交通作为辅助，要把漫长的旅行距离从劣势变成优势，上天入地制造有趣的交通方式，吊车、缆车、火车交通不断更换，让游客在交通中酝酿兴奋。四、利用山谷、山顶、湖边做几个异国情调的小镇节点。这里可以容纳消费，安排诸多节目，让游客有足够多消磨时间的地方；五、如果游客还不够兴奋，就需要经营性策划入场了。定点举行的大游行，声光电俱全的演出和各目繁多的节日，一定会让你眼花缭乱。启示旅游业是一种现代新型的工业投资方式，可以象引进生产线一样引进技术，为人们制造出欢乐和旅游感觉。大资本的操作方式俯视业界，挟风裹雨，奇迹属于他们。这也是旅游超市性的目的地产生的社会原因。正如一个城市里有许多超市一样，一个超市总是服务于一定范围内的有效人群，旅游超市也是如此。未必需要唯一的一个主旨鲜明的定位词，也未必一定要原真的自然独特性，有正确的选点和差异化的定位，完整齐备的“欢乐制造”景点和设备，旅游超市就可以为一定范围的人群提供休闲服务。旅游其实是一种极为平常的消费品，设计者从城市超市的选点、铺货和营销中就可以找到参照系。旅游者有时需要的只是与日常生活异样的空间，别具一样的消磨时间的方式，能够把平常的烦恼忘掉，并不需要在旅游中寻找伟大的教育意义。东部华侨城的规划设计师，把这个原初极其简单的法则洒向崇山峻岭，一时景象缤纷，霞光万丈。许多从内地来的游客和投资者在离开时，总在心中沉吟：哦，这就是中国未来的旅游。在重庆联姻的故事重庆旅游景点分布图1小时旅游圈分类热点区域距离状况级别避暑赏雪温泉观光旅游休闲度假会务主题游乐人文资源农业旅游旅游配套旅游地产档次区域代表案例主城南山旅游风景区主城区4A●●●●★★★★★★★海昌·加勒比白市驿、含谷休闲度假区主城区1A●●●●●●●★★★★★★★★上邦·高尔夫国际社区南温泉休闲旅游度假区主城区2A●●●●●★★★★/铁山坪森林公园主城区/●●●●★★★★★★九里香堤北温泉、缙云山休闲旅游度假区0.5小时4A●●●●●●★★★★★★★★心景·缙云国际温泉度假区近郊东温泉休闲旅游度假区0.5-1小时2A●●●●★★//巴岳山、玄天湖旅游风景区1小时/●●●●●★★/巴岳莊江津双福度假区0.5小时/●●★★★★★/壁山白云湖度假区0.5小时/●●★★★★利雅·白云湖綦江古剑山风景旅游区1小时4A●●●●●★★★★鉴山国际统景·温泉度假区1小时4A●●●★★★//远郊南川·金佛山风景区1小时4A●●●●★★★★中海·黎香湖武隆·仙女山风景区1.5-2小时5A●●●●●●★★★★★★★★★★隆鑫·花漾的山谷丰都·澜天湖景区2.5-3小时/●●●●●●★★★★★★★★★隆鑫·澜天湖万盛·黑山谷风景区1小时5A●●●●★★★★★★金科·中华养生城江津·四面山风景区1.5-2小时4A●●●●●★★★★★/长寿·长寿湖旅游风景区1-1.5小时/●●●●●●★★★★★★维丰·蓝湖熙岸永川·黄瓜山中华梨村休闲旅游区1-1.5小时/●●●●★★//石柱·黄水国家森林公园2.5-3小时/●●●●●★★★★★★★浦辉·林海道重庆旅游地产格局分析武隆仙女山：已经成为重庆旅游地产当仁不让的龙头区域；万盛黑山谷：2010年才开始发力的万盛黑山谷，虽是后起之秀，却势不可挡，成为旅南川金佛山：老牌的南川金佛山、江津四面山、长寿的长寿湖、綦江古剑山等区域，虽然旅游地产项目遍地开花，但暂时还不成规模和气候丰都隆鑫·澜天湖造就西南首席世界级度假区形象隆鑫独家运营，100亿23平方公里旅游度假区打造600亩西南最大高山湖泊、1500亩西南最佳滑雪场阿尔卑斯牧场、体育、民俗、湿地等四大主题公园5平方公里云海谷体育公园，2座18洞云顶高尔夫球场两座民俗文化镇、一座澜天寺筑4平方公里民俗公园养生湿地公园：鸬鸪池