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中国佛山市宝能.国际文化金融中心地产成本管理基础知识分享会宝能佛山公司成本部hwason2013年01月宝能是一家综合开发投资企业，是为营销项目而来！我们全是地产企业“成本人”，是为挖掘物业最大价值而来！关于成本的几个概念1各阶段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本与每个人的关系5探讨61关于成本的几个概念1关于成本的几个概念A成本是神马B成本的构成1关于成本的几个概念1.通俗的说法2.正规的说法A成本是神马成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的资源（经济价值）。项目开发所需资源的整合代价成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。1关于成本的几个概念建造成本开发成本A成本是神马指项目的建筑安装成本。包括：前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、建安预备费6大项。指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+“三项费用”。1关于成本的几个概念完全成本项目成本A成本是神马完全成本=开发成本+“主营业务税金及其附加”+“土地增值税”+“企业所得税”。有些单位的成本体系中，完全成本中不包含营业税金。在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”1关于成本的几个概念建安成本分摊成本A成本是神马一般指土石方工程费、基础工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、主体装饰装修费。主要是一种成本归集上的“虚拟成本”，是指多个物业均受益的”附属工程“成本的再分配。分摊级别有一级、二级、多级分摊；分摊基础有占地面积、建筑面积等。1关于成本的几个概念单方成本：A成本是神马1.可售单方成本：按照可售面积折算的单位面积之项目成本。2.建筑单方成本：按照建筑面积折算的单位面积之项目成本。1关于成本的几个概念地价A成本是神马1.基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等土地用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。俗称“地皮均价”。2.楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。土地价格一般是指土地转让费用；注意与“土地成本”差异。1关于成本的几个概念1.土地征用及拆迁补偿费（土地成本）B成本的构成2.前期费用；3.建安工程费；4.基础设施建设费；5.公共配套设施费；6.开发间接费；7.建安预备费；1关于成本的几个概念8.营销费：9.管理费；10.财务费：11.主营业务税金及其附加；（营业税/城市维护建设税/教育费附加/堤围防护费）B成本的构成12.土地增值税；13.企业所得税。1关于成本的几个概念【注】2~7项，构成项目“建造成本”；8~9项，俗称“三项费用”；11~13项，主要为房地产项目所涉及的主项税费。B成本的构成2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本管理的实质2.三项基本原则A成本管理的原则按照行业标杆（中海、万科、龙湖、万达等）流行先进理念：成本管理以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，提高经济效益为目的。①成本与产品定位相匹配原则；②目标管理原则；③事前控制为主的全过程管理原则。2成本管理的基本方法3.成本管理的“金钱观”A成本管理的原则省钱等于赚钱成本管理不等于省钱2成本管理的基本方法4.成本管理的“产品观”A成本管理的原则在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。2成本管理的基本方法AB成本管理体系的思路新项目可研准备测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据分析与储存工作的重心2成本管理的基本方法AC成本管理未来的发展趋势方案优化管理创新对企业的价值管理的复杂度核算型控制型价值创造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目标成本管理1.目标成本管理的内容合理确定成本与有效控制成本。2.目标成本确定的依据产品把握、经验数据库、市场调研。3.实现目标的动态监控定期反馈、各级监控、及时预警、网络信息化手段。2成本管理的基本方法E目标成本测算途径1.建造顺推法依据产品标准、历史成本数据库、市场情况等，以一定计价模型进行顺推。2.售价倒逼法按照确定的物业售价水平及确定利润要求；反推计算成本水平。3各阶段的成本控制3各阶段的成本控制A土地投资论证阶段B项目启动阶段C方案设计阶段D工程实施阶段E竣工结算阶段3各阶段的成本管理土地投资论证阶段目标成本(投资版)项目启动阶段目标成本(定位版)方案设计阶段目标成本(方案版)工程实施阶段目标成本(执行版)竣工结算阶段项目竣工成本动态及责任成本执行目标成本形成3各阶段的成本管理1.测算2.意义A土地投资论证阶段此阶段要求精度不高，一般采用成本经验值估算法。宝能集团目前由投资中心(拓展机构)负责测定。①作为投资决策参考，提醒投资风险；②项目若成功吸纳后，作为启动阶段成本的参照依据。3各阶段的成本管理1.测算2.意义B项目启动阶段拿地后，项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等，根据测算模型进行测定。一般由项目团队负责测定。①促使项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；②本阶段成本测算应达到或超过“投资版”的收益指标3各阶段的成本管理1.测算与控制2.意义C方案设计阶段此阶段是设计阶段成本控制的重点，一般采用成熟的经济模型进行进一步细化测算。主要确定前期费用、各项专业工程/项目的控制指标等，并做好前期报建工作的成本控制。有些公司将此阶段细分为方案版、初步设计版。此部分成本可控区间约为70~80%①目标成本形成的关键阶段，承前启后；②目标成本控制分解的重要参照，此时，合约规划、成本责任制、设计优化等均要“落地”。3各阶段的成本管理1.测算与控制2.意义D工程实施阶段此阶段的测算基本上非常清晰，严格按目标成本模型编制；要作为工程实施阶段的“严防死守”的底线、采取招标及合同手段，技术手段、管理手段等进行过程控制。此部分成本可控区间约为10~15%成本控制、销售控制。3各阶段的成本管理1.结算及评估2.意义E竣工结算阶段按照完成情况、合同、技术档案、施工管理资料、竣工资料等，确认（结算）已发生、估算未发生的开发成本。项目后评估，指导新项目。4成本管理的一些手法A责任成本B合约规划C限额设计D成本优化E动态监控4成本管理的一些手法A责任成本将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本、采购等不同责任主体进行划分，明确各自的成本管理职责，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的有效“落地”。宝能集团计划于2013年着手实施。①促使全员自觉实施成本管理行为；②要让每一个人，把成本价值思维：刻进骨头里、融入血液中！4成本管理的一些手法B合约规划通过策划开发（工程）管理模式，确定承、发包模式，并据此对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行分属划分、对成本目标进行分解预估。是投资策划重要的一环，其重要性并不亚于营销、定位策划。4成本管理的一些手法B合约规划合理确定开发承、发包模式；有效打通“目标成本”与“合同”联系；规范合约管理，清晰各合同之间的管理界面、工程界面；建立标准化合同条款（或合同范本，或合同大纲），提高合约管理效率，降低法律风险；指导采购分判，合理确定合约分判时间。4成本管理的一些手法C限额设计贯彻目标成本管理工作的重心前移思路，根据产品定位，分解各项工程指标，进行事前限额管理。除了工程，有些公司对相关费用也进行了限额管理。4成本管理的一些手法D成本优化产品配置确定后，物业建造过程中，有时候要对成本进行梳理、优化，减少无效成本，以提高性价比。成本优化误区偷工减料降低品质1.设计优化；2.施工方案优化；3.“货比三家”；4.调整配置。成本优化手段4成本管理的一些手法E动态监控及时跟踪并分析项目各类别成本的动态信息，发现项目实际成本与目标成本的偏离并预警，确保目标成本得到有效控制。是目标成本管控中，非常重要的一环，定期对目标成本进行评估分析，对其的偏离及时加以预警，并采取有效纠偏对策，确保目标成本得到有效控制。5成本与你的工作关系5成本与你的工作关系小芳，你找找佛山的....史上最大基坑设计轻轨、地铁协调招标6探讨分享人汪华胜2013.01.31谢谢聆听