搜索
XX项目2011年下半年营销方案汇报XX项目营销部2011年07月注：将此图片替换为本项目效果图或实景照片目录一、市场及客户分析（另附文件汇报）二、上半年销售情况1、决策文件指标2、已实现销售情况三、下半年销售节点及指标1、年度指标分解2、上半年认购未签约下半年转签约计划3、上半年已推未认购库存持续销售计划4、下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解（含推盘示意图）5、下半年回款计划6、下半年入伙计划四、下半年营销方案1、实现下半年销售任务（签约/回款/入伙）的主要风险及核心对策2、营销执行方案五、现场包装及广告表现示意六、下半年营销费用预算七、其他专项工作（或需解决的问题）一、市场及客户分析一、市场及客户分析（请设置链接，另附文件汇报）汇报格式无统一要求，请各项目自行撰写。建议汇报内容可包括但不限于以下内容：1、供求分析；1-5月份项目所在地住宅/商品房月供应量、月成交量，环比曲线图；1-5月份项目所在地住宅/商业/写字楼月成交均价，环比曲线图；1-5月住宅/商品房成交总量，同比值；1-5月住宅/商业/写字楼成交均价，同比值；2、政策分析；上半年本地出台的影响销售的政策，如限购、限贷、提高按揭首付、定价审批、一房一价、严格办理预售证条件、购房落户、车位产权……等等；3、竞争分析；当前及下半年与我项目各类可售产品有直接竞争关系的项目情况，内容包括但不限于：主力面积段及户型/成交价或报价（单价及总价）/推盘节点/推盘量/去化量及去化速度/主力客户/促销政策……等等；4、客户分析；如为已开盘项目，可对已成交客户进行分析；如为未开盘项目，可对认筹或登记客户进行分析；如为售楼处未开放项目，可对经过市场研究认为属于目标客户的情况进行分析。内容包括但不限于：客户类型/客户来源/认知途径/成交原因或购买动因/未成交原因或成交抗性/需求特征/可接受单价及总价/付款方式……等等。5、其他。1、项目经营期：年月日——年月日2、开业时间：年月日3、项目所在城市预售证获取条件：4、项目所在城市按揭放款条件：二、上半年销售情况决策文件指标产品类型栋号面积（平米）决策文件价格（元/平米）决策文件规定的总货值（万元）住宅1-1090000800072000商铺步行街1/2环，1-10#底商，三环底商步行街22000底商20000步行街30000底商20000104000写字楼SOHO车位——800个8万元/个6400合计————182400注：此表为示意。1、决策文件指标二、上半年销售情况产品类型截止2011年6月30日已推楼号已推套数决策文件价格（元/平米）开盘报告批准价格（元/平米）已推可售货值（万元）截止2011年6月30日已累计认购套数（套）截止2011年6月30日已累计认购金额（万元）截止2011年6月30日销售率（%）截止2011年6月30日已累计签约（套）截止2011年6月30日已累计签约金额（万元）截止2011年6月30日签约率（%）截止2011年6月30日签约额占年度指标的比例（%）住宅2-8#80080008050-8350653206605200080%5604500087%商铺步行街1/2环2-8#底商320步行街30000底商20000步行街32200底商220001120002608200073%2107500091%写字楼SOHO车位合计————————177320——13400076%——12000090%注：此表为示意。2、上半年已实现签约62020/7/7单位认购签约回款入伙（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）合计37.63327.50其中上半年已完成10850下半年指标住宅：5号2.52.52.50室外步行街商铺12.4612.4612.420写字楼：1、2号4.714.363.240SOHO：3、4号7.925.674.320合计注：此表为示意。1、年度销售指标分解三、下半年销售节点及指标——上半年认购未签约转签三、下半年销售节点及指标——上半年认购未签约转签2、上半年认购未签约，下半年转签约情况产品类型楼号截止2011年6月30日，已认购未签约套数（套）截止2011年6月30日，已认购未签约金额（万元）计划下半年转签约套数（套）计划下半年转签约金额（万元）住宅2-8#1007000503500商铺步行街1/2环2-8#底商507000507000写字楼SOHO合计————————10500注：此表为示意。三、下半年销售节点及指标——已推库存下半年持续销售3、截止2011年6月30日已推未认购库存，在下半年的持续销售情况产品类型楼号截止2011年6月30日已推未认购库存套数（套）截止2011年6月30日已推未认购库存金额（万元）计划2011年下半年月均持续认购速度（套/月）截止2011年6月30日已推未认购库存计划2011年下半年新认购总套数（套）截止2011年6月30日已推未认购库存计划2011年下半年认购率（%）截止2011年6月30日已推未认购库存计划2011年下半年实现签约金额（万元）截止2011年6月30日已推未认购库存计划2011年下半年认购后实现签约率（%）住宅2-8#1401332015140100%1332090%商铺步行街1/2环2-8#底商603000053050%1200080%写字楼SOHO合计————43320——————25320——注：此表为示意。三、下半年销售节点及指标——下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解产品类型待售楼号工程达到预售条件时间开盘时间套数（套/个）面积（平米）决策文件均价（元/平方米）预计推盘均价（元/平方米）新推总货值（万元）全年认购率（%）全年认购金额（万元）全年换签率（%）全年签约金额（万元）住宅9-10#8-168-2338040000800082003280090%2952090%265681#10-510-1512013000800083001079080%863280%6906商铺底商3环7-207-22809000200002300020700100%2070090%186309-10#底商8-158-2380900020000220001980090%1782080%142561#底商8-1510-1540500020000240001200080%960080%7680写字楼SOHO车位第一批已可售10-15500——8万元/个8万元/个400090%3600100%3600第二批已可售11-20300——8万元/个8万元/个240060%1440100%1440合计————————————102490——91312——79080注：此表为示意。（1）下半年新加推产品销售情况4、下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解室外步行街商铺开盘：11/8/28面积：2.99万平米套数：200均价：4.16万/平米总销：12.45亿计划今年认购率80%计划今年签约率90%即今年内签约8.96亿元23、4号楼-SOHO开盘：11/10/30面积：3.6万平米套数：630均价：2.2万/平米总销：7.92亿计划今年认购率70%计划今年签约率80%即今年内签约3.51亿元1、2号楼写字楼开盘：11/9/18面积：4.88万平米均价：2万/平米套数：400总销：9.76亿计划今年认购率50%计划今年签约率80%即今年内签约3.9亿元35号楼住宅开盘：11/8/1面积：1.0053万平米套数：181均价：2.5万/平米总销：2.51亿计划今年认购率80%计划今年签约率80%即今年内签约1.6亿元45号3号1号2号4号1注：此图表为示意。三、下半年销售节点及指标——下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解（2）下半年产品推盘示意预计下半年可实现签约=1（上半年认购未签约，下半年转签约）+2（截止2011年6月30日已推未认购库存，在下半年的持续销售并签约）+3（下半年新加推产品销售并签约）=XXXXXXX万元预计全年可实现签约=0（上半年已实现签约）+预计下半年可实现千元=XXXXXXX万元（3）签约指标三、下半年销售节点及指标——下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解三、下半年销售节点及指标——下半年回款计划12345678截止2011年6月30日已销售未回款金额（万元）预计6月30日前未回款部分在下半年可实现回款金额（万元）计划2011年下半年新销售（认购额）金额（万元）计划2011年下半年新销售（签约额）金额（万元）预计下半年新销售部分可实现回款金额（万元）预计下半年可实现回款金额（万元）6=2+52011年上半年已实现回款（万元）预计2011年全年可实现回款金额（万元）8=7+6备注：1、截止6月30日已销售未回款金额中：（1）因未签约导致未付款XX万元（XX套）；（2）已签约但按揭手续不全或尚未放款XX万元（XX套/货值XX万元）；（3）分期付款已签约但未到付款期金额XX万元（XX套/货值XX万元/约定最后付款时间X年X月）；（5）需竣备放款金额XX万元（XX套/货值XX万元/预计放款时间为X年X月）；（4）其他原因导致未回款额XX万元（XX套/货值XX万元）。2、根据前期销售统计数据（如无已售数据可取经验值），本项目各类产品一次性及按揭付款比例分别约为：住宅（X%：X%）商铺（X%：X%）SOHO（X%：X%）写字楼（X%：X%）。3、根据前期销售统计数据（如无已售数据可取经验值），本项目各类产品按揭首付款比例平均约为：住宅（X%）商铺（X%）SOHO（X%）写字楼（X%）。注：“X”部分以实际数据替换5、下半年回款计划三、下半年销售节点及指标——下半年入伙计划序号计划入伙各楼栋信息计划竣工备案时间合同约定入伙时间延展期暂定开始办理入伙手续时间是否存在风险期/区业态楼栋套数面积金额6、下半年入伙计划四、年度营销方案——实现下半年销售任务的主要风险及核心对策填写说明：选择影响销售任务达成的主要风险，并提出对应的解决思路，原则上每类产品的风险不超过3项。内容包括但不限于：取证风险/限购风险/价格抗性/推广期短/多产品同步推盘/售楼处样板间滞后/团队不成熟/产品质量/品牌风险/经营风险……等等。针对不同产品类型分别进行分析。可列表说明，每类产品仅限一页（含风险及对策）。789101112月份2、销售策略：5号楼货量共181套，春节前针对大客户先进行装户和认购。节后，结合区域推广进行对外开盘和销售。3、推广策略：推广主题：万达第三城，全为超越而来广告诉求：本阶段以项目形象及可售产品告知为主，配合商铺、办公楼产品的蓄客。媒介运用：项目形象---高架沿线户外高炮、道旗、工地围挡；品牌形象---今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装，报纸、杂志配合节点推广。渠道开拓：通过对政府机关、周边工业园内企业，钢材市场业主、银行投资等高端客户的公关与活动和小规模论坛、推介会，积累办公楼意向客户。活动方案：7月8日售楼处开放仪式；7月23日万达业主答谢晚宴暨项目推介会；；7月份媒体中国行（针对万达商业进行媒体发稿）四、年度营销方案——营销执行方案销售状态营销目标开盘时间：8月1日产品类型：住宅栋号：5销售面积：约1万平米销售总价：2.5亿9月中实现5号楼SOHO清盘；8月中商铺客户积累600组，办公楼累积客户400组。同步在此阶段基本完成项目形象建立工作；2、销售策略：5月份整合各类客户资源，提前进行商铺装户动作。对外制造稀缺姿态，实现内外挤压销售。3、推广策略：推广主题：“商业中心万达铺王”“商业CBD低总价灵动空间”广告诉求：全面开展项目本身价值点的宣传，将项目作为北上海升级版商业核心进行宣传，从而带出商铺及办公产品价值。媒介运用：商铺推广：今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装，户外及道旗展示商铺信息，配合节点及蓄客状况进行报纸、理财杂志类的投放。小面积办公推广：报广、电视、网络等主线媒体，及DM、短信、现场包装、活动等辅助媒体配合，进行周边区域全面覆盖。活动方案：五一房展会亮相；周边区域商业广场巡展；销售状