成都市房产管理局关于印发

成都市房产管理局关于印发《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》四个示范文本的通知成房发〔2007〕87号各区（市）县房管局（办），高新区规划建设局，各房地产开发企业，各物业服务企业，业主大会，业主委员会：为进一步维护业主合法权益，健全业主自治运作体系，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现将《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》四个示范文本印发给你们，请结合实际，参照执行。执行中有什么问题，请及时与我们联系。本通知与《成都市物业管理条例》配套施行，原《成都市物业管理业主大会规程》（成房物管〔2003〕7号）和《成都市房产管理局关于印发〈业主公约〉、〈业主大会议事规则〉二个示范文本的通知》（成房物管〔2003〕8号）同时废止。特此通知。附件：1.临时管理规约（示范文本）2.管理规约（示范文本）3.业主大会议事规则（示范文本）4.业主委员会议事规则（示范文本）二○○七年十二月十一日附件1：临时管理规约（示范文本）成都市房产管理局编制临时管理规约（示范文本）使用说明1、本规约为示范文本，适用于本市行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向当地房产管理部门咨询。2、本示范文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。3、本示范文本中所指物业类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。4、根据国务院《物业管理条例》第二十二条的相关规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。5、根据国务院《物业管理条例》第二十三条的相关规定，建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守本临时管理规约予以书面承诺。6、本示范文本条款由成都市房产管理局负责解释。临时管理规约第一条（目的）为维护本建筑区划内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。第二条（物业基本情况）建筑区划名称：；建筑区划座落：成都市（区、市、县）街道段（巷）号；建筑区划四至：东南西北建筑区划构成（包括经济技术指标，见附件一）；建筑区划所属物业类型：（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）。第三条（物业共有部分）根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的所有权：（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、、、等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、、等设备。（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、、、、等。本建筑区划内共有部分明细表，见附件二。第四条（共有部分的管理、经营与收益分配）（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；（三）全体业主一致同意在业主大会设立前，按照前期物业服务合同约定利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业或其他管理人统一实施。（四）利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第种方式分配：1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；2、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；3、。属于相关业主共有部分，按下列第种方式分配：1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足；3、。（五）物业服务企业或其他管理人违反前期物业服务合同约定，从履约保证金中抵扣的违约金，属于全体业主所有，并用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。（六）所得违约金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。（七）物业服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。（八）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。（九）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第五条（共有部分的保险）本建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由开发建设单位选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；并在前期物业服务合同中约定。业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。第六条（开发建设单位所有的部分）在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：1、未出售的地下停车场（库）；2、；3、。第七条（建筑区划的调整）对本建筑区划进行调整的，应按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由开发建设单位或者相关区域内20％以上业主向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。第八条（业主的权利与义务）业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。第九条（物业服务企业的选聘）在业主大会设立前，由开发建设单位依法通过（协议、邀请招投标、公开招投标）方式选聘的（物业服务企业或其他管理人名称），依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。前期物业服务合同内容作为开发建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。第十条（物业服务费用及其交纳、监督）各业主同意，物业服务收费采取（包干制/酬金制）方式；按业主专有部分面积大小共同负担；自专有部分交付之日的次月起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用（物业服务资金），按照前期物业服务合同的约定足额交纳。物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业或其他管理人每年月日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施在前期物业服务合同中另行约定。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。第十一条（水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任）本建筑区划内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。物业服务企业或其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约第二十六条的相关规定承担违约责任。水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。第十二条（业主大会的设立）各业主同意，当本建筑区划内的专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50％以上，或者首次交付专有部分之日起已满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上，依法在区（市）县房产管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，召开首次业主大会会议，设立一个业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。业主大会由本建筑区划内的全体业主组成。首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，均按《成都市物业管理条例》及其相关规定执行。筹备设立业主大会的必要经费由本物业的开发建设单位承担。前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。第十三条（相邻关系）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。第十四条（物业的使用）本建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间时至次日上午时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装；（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；（七）使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定；（八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定；（九）阳台封闭，应；（十）；（十一）；（十二）法律、法规政策的其他规定。第十五条（使用物业的禁止行为）业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。（四）损坏或擅自拆除、截断