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2014.1.6租务部市调报告水平方雨润现代商业集团租务部2014.1.6租务部市调报告建议与思考4.同业对比3.学习与分析2.项目简介1.2014.1.6租务部市调报告项目简介水平方是由江苏亚集团倾力打造力作。总建面为6万㎡，商业裙楼面积4万㎡，含地下3层和地面5层局部到8楼，营业面积约2.3万平方米，以16-35岁年轻女性为主要目标客群，并以“提案型时尚集合地”为经营理念。楼上为涵田城市酒店，已将于12月28日盛大开业。项目整体设计由美国建筑设计公司MIX担纲，由日本CCD公司担任商业规划顾问。其设计灵感源于南京雨花石，五彩缤纷的造型，又似一个精美的打开的首饰盒，呈现出红、黄、绿、黑等。“崇尚自然，追求自然”是水平方最大亮点。不断变化的水景和喷泉，树木和花草、水和光、树和影、声与色、静与动合理搭配，巧妙相融。从负一楼至五楼中庭的生命之树，高28米，直径2米，周身被真植覆盖，采用世界先进浇灌技术，一年四季保持常绿，突显了水平方提倡低碳概念。2014.1.6租务部市调报告水平方的楼层布局(从负二楼至八楼，其中6-8楼为局部)负三楼为停车场，共有240个车位;负二楼：休闲美食广场，给人以放松休闲的感觉，适合约会的各类美食聚集区;负一楼：为本设施内最有震撼力、人流最聚集的楼层，有水景和中心舞台，利用周围的动线回游，实现热闹繁荣的街区景象。生活杂品、佩饰、化妆品、休闲食品、咖啡甜品等组合推出“新的生活方式”;一楼：为主力店和次主力店，以年轻时尚的品牌服饰类为主二楼：以休闲女性服饰为主，配合饰品或集合店铺;三楼：以少女型、甜美型服饰为主;四楼：以年青时尚的潮牌服饰为主并配以趣味杂货等;五楼：以生活用品、服务配套及中型主题餐饮为主;六-八楼：为退层，较五楼以下楼层面积的一半;大中型中式餐饮为主;负二至五层：每层单层面积约为2700㎡;六至八层每层单层面积约为1400㎡项目楼层业态布局2014.1.6租务部市调报告“集合店”是水平方的一大特色，有的集合店里集中了该公司旗下多个品牌，如i.t和其他商家的品牌组合不同，CHOCOOLATE，FINGERCROXX等是首次进入南京市场;比如IPRINCIPID’INTALA(意大利王子)就将意大利原产的8个品牌集合进一个形象专柜里。有的集合店里不仅有男女服装、皮具、鞋、配饰等，还将一些家具装饰生活用品组合在一起，比如雅柔、ENJOY等。据统计，此类集合店在水平方约占30%。衣YI2014.1.6租务部市调报告水平方引进了众种品牌餐饮，满足了吃货们的需求。其中包括南京最具地方特色的南京大牌档、杭派时尚餐厅的大佬外婆家、新派川菜的代表小米餐厅等，都以最新一代示人。威雀餐厅是由米其林主厨亲自执掌，人气爆棚的COCO壹番屋是首次进入南京市场的日式咖喱。风靡北京、上海、杭州的小杨生煎也来了，还有天天要排队的新石器烤肉、湘溢香、避风塘、丸龟制面、新杂志等。星巴克、太平洋咖啡、Caffebene也在水平方集体亮相了。衣SHI2014.1.6租务部市调报告ZHU南京涵田城市酒店是亚东建发集团旗下酒店品牌，位于南京市秦淮区中华路与健康路交汇处东北侧水平方商业区6F-17F，酒店拥有238间装饰典雅，现代风格的豪华客房。坐拥商业休闲区枢纽地带，毗邻夫子庙及水游域商业圈，融时尚品位与温馨典雅为一体，为您缔造家一般的居停港湾。2014.1.6租务部市调报告QITA水平方力争与水游城服装服饰、餐饮品牌错位，同时引进部分生活配套类、文体类品牌，延展业态齐全性，扩大终端消费者选择性和参与互动性。如：林清轩护肤用品店、LK数码生活馆、屈臣氏个人用品店、艾梵丝造型沙龙、PEACEDREAM舞蹈工作室、泰莲阁佛香馆等2014.1.6租务部市调报告学习与分享4F3F2F5F具有创意的绿植设计，体现出细节的别出心裁。2014.1.6租务部市调报告学习与分享5F4F3F2F通过独具匠心的设计，将柱子“废物利用”起画龙点睛之妙。2014.1.6租务部市调报告学习与分享2F3F4F5F休息区设计以人文关怀为主，同时增加了环保、情趣、美观、多变等功能。2014.1.6租务部市调报告学习与分享符合主题定位的特色店装，可谓是为数不多的靓点之一，个性化主题装修可能会开启行业装潢新思路。2014.1.6租务部市调报告学习与分享舞台设计与LED屏视觉、视解互补，点面结合，成效彰显，将成为宣传推广的魔方舞台，但活动规模不宜过大。2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之情景营造1、水景和喷泉受制面积影响，不如水游城那般大气且过于雷同难以摆脱水游城的影子。2、高28米，直径2米的活体植物，从造型及装饰点缀细节方面过于粗糙，尚需精雕细琢，惟妙惟肖的改造。3、水平方定位女性主题，但部分装修选用的却是刚冷的钢材，似与女性温柔之美相驳，强差人意。……2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之市场调研2、对夫子庙人流80%的外来观光客的消费习惯、消费意识、消费特点缺乏深入了解。1、对水游城主导客群消费习惯、消费需求等缺少深入的了解。3、对新街口商圈及南京乃至中国成功商业缺少必要的了解。4、主题定位既要与水游城错开，又要形成互补，尽可能借助其多年积累的目标客群，如建议可向上海KII借鉴些经验。2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之招商1、业态布局、品牌组合缺少新意，部分年轻阶层产品严重缺失如情侣装、亲子装、陶泥吧等2、场内未将出现的莱迪品牌进行必要的包装，原汁原味的存在，给人以地上莱迪的感觉也就难免了。3、场内部分品牌与夫子庙重复，如太平洋咖啡，在同一商圈，客户容易分流，消费者进行比较后会对商场产生低档和物低所值的错觉。4、将女性产品进行细化，真正引进水游城没有的部分个性鲜明的潮牌，并增设类似德基广场生活馆类商户，强化主题，增加顾客的选择性。2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之营销1、大部分服装品牌打出3-5折POP，进入折扣促销怪圈.2、场内美陈、装饰与项目开业推广宣传海报上的形象代言无关联，是营销方面的败笔。3、信息架空空荡荡，没有任何店铺或商场促销宣传单，场内没有任何情景营造。4、将代言形象制作成多样化公仔，同时与媒体合作在全国或南京范围内进行代言人选拔特大型促销活动。2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之营运1、急赶工期商场内部甲醛刺鼻。2、商场边角死角个性化主题化处理有待完善，客服意识、服务项目有待加强、提高。3、清洁、保安等场内服务人员服装形象过于老套，求突破。4、建议客服身着服装，保安、清洁工人着星级酒店或公馆管家服是否更好？2014.1.6租务部市调报告学习与分享分享之特色情景营造1、针对年轻主题定位，增设爱情表白见证区。2、在水系增加不同内容变换的水幕，区别于水游城，持续保持水系的魅力。2014.1.6租务部市调报告2新环境1大环境学习与分享分享之环境因素水平方位于传统商圈，西边受市政工程影响半幅路面被封闭，以南的健康路为单行道车辆只能自西向东进入开车前往市民稍显不便。2、水平方采取了可开可闭的敞开式内部环境，建议与对面即将开业的茂业百货地下直接连通，方便马路对面顾客进入商场便捷性，与其达“合作共赢的关系”。2014.1.6租务部市调报告2、水平方开业日期为13年12月20日学习与分享分享之时机把握生意具有明显阶段性：2至4月为淡季生意清淡；5月为旺季生意开始抬头，6-8月、一般生意时旺时淡，9-10月为黄金季（金九银十）11-明年1月为旺季但生意已明显回落。1、生意具有阶段性：1、商品已进入清货季，折扣较低，形象较差。2、应季商品需要基本得到满足，顾客购买欲下降。3、商品会出现缺货或断码的情况，极大的影响销售。2014.1.6租务部市调报告同业对比水游城水平方2014.1.6租务部市调报告VS：品牌（级次）水游城水平方i.t:chocoolatefingercroxxyarourootsniceclaupinerexpeachjohnp.sfalowrysfarmolivedesoliveadidas100km&pfgl&mingcatkingApparelcornerfairytopfeeling……2014.1.6租务部市调报告VS：水系（大气）水游城水平方2014.1.6租务部市调报告VS：营销（成效）水游城水平方2014.1.6租务部市调报告VS：美陈（氛围）水游城水平方2014.1.6租务部市调报告建议与思考：1、怎样将相同的东西做出不同，可能是也是以后开发商需要深思熟虑的问题。2、从模仿怎样到超越？3、同业差异，异业互补？还是树立自己的主题定位？4、MALL100%签约率或100%的开业率是否就是最好的？2014.1.6租务部市调报告谢谢！