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战略拓展部2013-2-19办公市场研究住宅市场研究商业市场研究南京浦口专项市场研究一、浦口住宅市场研究浦口住宅市场发展历程江北副城仙林副城东山副城主城随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。起步发展阶段：2001—2004年2001年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。2002年5月，经国务院批准，南京市调整江北地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。2003年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。快速发展阶段：2005—2009年2004年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。2009年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，09年1月，商品房的均价为3563元/平方米，7月底已达4531元/平方米。再次飞跃阶段：2010年——2012年2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用10年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。浦口房地产市场发展现状房地产发展呈现三大特点：1、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家，房地产投资从2002年的0.96亿元，发展到2011年的90.49亿元，年均增长65.71%，高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百分点。2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。2002年全区房地产销售面积7.31万平方米，2011年达124.07万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。3、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由4年前10家房产公司，发展到目前17家，房地产投资规模是4年前的3.03倍，房价由4年前均价3635元/㎡，上升到12年均价8014元/㎡。目前一些楼盘售价已达到万元左右。浦口房地产市场未来发展1、“一城”即现代化国际化江北新城2、“三组团”东部桥北城市组团：随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境中部浦口新城组团：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。西部桥林城市组团：推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。东部桥北城市组团中部浦口新城组团西部桥林城市组团三组团分布图2012年5月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。中部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。24%76%2012年浦口住宅成交面积占全市百分比图浦口其他各区12年南京全市成交7.2套，成交面积756万平方米，相比2011年同期3.8万套的成交量，几乎翻了近一倍。摘取12年成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间，但随着楼市回暖，12年浦口成交178万平米，增长31%。近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右，可以预见未来5—10年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。12年浦口住宅成交量分析2011年2012年供应面积（万平米）140150成交面积（万平米）761780204060801001201401601802002011—2012年浦口区住宅成交面积对比图供应面积（万平米）成交面积（万平米）玄武区建邺区白下区鼓楼区下关区雨花区秦淮区江宁区栖霞区六合区浦口区销售套数10063119124274514557236138195987815780917614供应套数81931185951431232559685017988735678381349705000100001500020000250002012年各区住宅供应、销售套数图销售套数供应套数全市建邺玄武秦淮鼓楼白下栖霞下关浦口江宁六合平均套成交面积104.9137.6151.681.2117.9100.9117.4136.4100.995.497.50.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02012年南京各区平均套成交面积全市建邺玄武秦淮鼓楼白下栖霞下关浦口江宁六合平均套成交面积104.1132.1118.7103.6130.194.2115.1127.693.4100.0100.50.020.040.060.080.0100.0120.0140.02011年南京各区平均套成交面积由数据可看出，主城区平均套成交面积较大，玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大，以改善、投资型需求为主，浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米，说明上述三片区仍然以刚需为主。12年全市平均套成交面积刚需楼盘涨势最猛价格回升较快纵观2012年这一年房价，南京八大板块中，城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中，仙林、江北、江宁板块涨幅较大，江北上涨1.98%。据统计，位于江北板块的阳光帝景房价相比去年，房价上涨1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。12年浦口住宅价格分析1140521459152321769122100109201316415481114152548760258014050001000015000200002500030000全市建邺玄武白下鼓楼江宁栖霞下关雨花秦淮六合浦口2012年南京市各区成交均价对比图浦口处于整个南京的价格盆地，12年成交均价在8000元左右，低于全市均价，排在倒数第二位，仅比六合高一点。每次调控，浦口价格波动都比较大，都是率先降价、涨价的地方，价格支撑力不足，这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似，一调控价格就会下来，但是真正到成熟的时候，它的价格上升速度非常快，而且支撑力度非常大，这就是江北和奥体明显不同的地方。两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。刚需年，刚需项目吸金能力增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变。江北板块中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目，是销售金额和面积前五强。12年浦口住宅销售排行榜12年浦口共出让15幅地块，其中住宅地块9幅。浦口区出让土地面积达到74万平米，总建筑面积114.3万平米，土地出让面积占到全市24%，位列第一，其次是栖霞区、江宁区。从成交分布区域来看，整个南京市供地依旧主要集中在刚需片区。浦口土地单价达到276万/亩，楼面均价达到2686元/平米。12年浦口住宅用地成交分析地块编号成交总价（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡)规划指标土地基本情况竞得人建设用地（㎡）总建面（㎡）容积率地块位置NO.2011G8853000305.082858.65115876.2185401.921.6北至社会福利院；南至八里路；西至财八路以东2号地块；东至雨山南路南京市浦口区国有资产投资经营有限公司NO.2011G8726000278.762532.9562210.3102646.9951.65北至卓溪路；南至广电南路；西至广电路；东至雨山西路南京市浦口区国有资产投资经营有限公司NO.2012G7022000317.292162.2346248.6101746.922.2东至丹霞路，南至侨谊路，西至永新路，北至永新路南京朗诗地产有限公司NO.2012G681410090.65849.42103747.7165996.321.6东北至石佛路，西北至沿山大道，西至现状，南至现状南京宏发房地产开发有限公司NO.2011G8973000301.632826.41161424.1258278.561.6北至沿山大道；南至八里路；西至财八路；东至财八路以东1号地块南京诚久房地产开发有限公司NO.2011G9018000293.452749.6840913.865462.081.6北至沿山大道；南至八里路；西至财八路以西4号地块；东至财八路南京诚久房地产开发有限公司NO.2012G5930000336.224582.5359514.565465.951.1东至现状，南至现状，西至七里路，北至沿山大道江苏通宇投资有限公司NO.2012G6039000328.493283.2579189.9118784.851.5东至现状，南至现状，西至七里路，北至现状江苏通宇投资有限公司NO.2011G8632000295.304024.7672279.879507.781.1西北至沿山大道；南至现状；东至南京工业大学江苏省南京浦口经济开发总公司总计3071007414051143291124567893泰山高新片区珠江镇片区编号地块编号容积率未来打造的产品1NO.2011G881.6小高层，中端项目2NO.2011G871.65小高层，中端项目3NO.2012G702.2高层，中低端项目4NO.2012G681.6小高层，中端项目5NO.2011G891.6小高层，中端项目6NO.2011G901.6小高层，中端项目7NO.2012G591.1多层，中高端项目8NO.2012G601.5小高层，中端项目9NO.2011G861.1多层，中高端项目12年浦口住宅用地成交图示9幅住宅用地中，有8幅位于珠江镇板块，未来珠江镇板块的竞争将加剧。片区容积率普遍较低，产品多以多层、小高层位主。城中城南城北仙林城东河西江宁江北总体量（万㎡）30466435501281802200501001502002502013年南京各版块上市总体量对比图总体量（万㎡）城中城南城北仙林城东河西江宁江北房源套数210038005300272037006876140002000005000100001500020000250002013年南京各版块上市房源套数对比图房源套数365地产家居网独家统计，2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源，其中纯新盘62家，总上市体量达到763万㎡（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。13年江北上市220万，2万套房源，去除掉六合板块及商业部分，综合12年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园13年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。13年浦口全市上市量分析浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场板块划分►浦口房地产市场具体可以分为5个板块：老山别墅板块、珠江镇板块、浦珠路沿线板块、桥北板块、泰山高新板块等各片区发展概况发展成熟的片区：目前珠江镇板块、桥北板块等发展较为成熟。待发展的板块：泰山高新板块、浦珠路沿线板块。发展趋势►由于桥北板块各项配套已基本成熟，日后无土地可出让，再加上珠江镇作为青奥会分会场，政府加大其投入力度，目前浦口房地产市场重心正由桥北板块逐渐向珠江镇板块过度，且近两年出让的地块多集中在珠