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国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第1页房地产抵押估价报告项目名称：**市*路**号*幢*房地产抵押价值评估委托方：**估价方：北京**房地产评估有限公司估价人员：****估价作业日期：2002年月日至月日估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第*号国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第2页房地产估价结果报告一、委托估价方：北京**恒业房地产开发有限责任公司地址：电话：联系人：二、受托估价方：北京**公司资格证书号：地址：北京市海淀区人民大学北路*号院*楼三、估价对象概况估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下：1、估价对象背景情况“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年，北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000-规建字-1344），2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字（2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。2、估价对象个别因素情况（1）基本情况“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第3页的高档生活社区。估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。（2）设施设备情况估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。（3）装修情况：外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；电梯：沈阳“东芝牌”电梯。分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；户内地面：水泥沙浆找平；户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。3、估价对象区域因素情况（1）位于北京市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。（2）所处生活社区较成熟，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。（3）公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅2500米；（4）交通极为便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线2000米。四、估价目的为北京中恒实业房地产开发有限责任公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第4页五、估价时点二○○二年十二月十八日六、价值定义本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○○二年十二月十八日）现状下的公开市场价值。七、估价依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。主要内容如下：（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）（二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（三）、主要依据的法律、法规和政策文件：1.《中华人民共和国担保法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《城市房地产抵押管理办法》4.《中华人民共和国土地管理法》5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》6.《城市房地产开发经营管理条例》7.《城市房地产市场估价管理暂行办法》（四）、委托方提供的相关资料1.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订的《合作开发协议书》2.北京市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》(98-规审字-0549)3.北京市计划委员会颁发的《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)的批复》(京计投资字(2001)**号)4.委托方与北京市房屋土地管理局签署的《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字（99）第**号)5.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(2000出)字第**号)6.北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)7.北京市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第5页2000-规建字-1344)8.北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010777（建）)（五）估价人员实地勘察所获取的资料八、估价原则本报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则完成的：1、合法原则即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提基础上估价。2、最高最佳使用原则最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能和经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、综合分析原则房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格。4、多种估价方法相结合的原则随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益法、市场比较法、成本法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行估价时，就要根据委估房地产的实际情况，选择几种最适合的估价方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。5、替代原则替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格所决定，房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格，房地产价格可通过比较房地产的具体条件及使用价值来确定。6、估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性和时效性，估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法房地产抵押评估不同于一般的房地产评估，评估人员严格按照房地产抵押估价的保守性和安全性原则，在认真分析研究了所掌握的资料和对邻近地区同类物业调查之后，按照《房地产估价规范》规定的国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第6页估价程序，对上述房地产的正常抵押价格进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：1、估价方法根据《房地产估价规范》，估价方法通常有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。根据估价对象的特点和实际情况，经过研究，选取市场比较法和成本法进行估价，可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值。2、估价的思路①、选取在近期已发生了交易的与估价对象相类似的房地产,与估价对象加以比较对照，从已知价格修正得出估价对象的比准价格。②、根据等量资金获取等量收益的投资原理，选取成本法对估价对象进行估价。具体为：根据估价对象所在区域内类似物业的正常土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理的开发利润，求和得出估价对象积算价格。③、根据目前北京市房地产市场状况及估价人员所掌握的资料分析，以上两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了房地产价值，考虑到市场对房地产价值的实际接受情况，我们把市场比较法和成本法求取得到的结果在综合计算评估结果时给予适当的权重，得出估价对象最终结果。3、估价方法定义：（1）市场比较法是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法公式为：房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）成本法以房地产价格各构成部分的累加为基础，来估算房地产价格的一种估价方法。成本法公式为：房地产价值＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息+销售税费＋开发利润11注：根据估价规范，开发利润是以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平求取。国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第7页十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用适宜的估价方法，经过认真的估价分析和周密的估价测算，并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素和市场行情的基础上，确定“国宾嘉园”剩余的67年出让土地使用权和商品房房屋所有权，在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为:单价:6667元/平方米总价:8362.9万元大写：人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。十一、估价人员估价人员**房地产估价师证书号签名估价人员**房地产估价师证书号签名十二、估价作业日期2002年12月13日至2002年12月20日十三、估价报告应用的有效期本报告完成之日为2002年12月20日，根据有关规定，本次估价的估价结果有效期到2003年12月19日。十四、估价报告应用建议1.估价对象的变现能力分析及贷款额度建议（略）2.此抵押贷款业务的主要风险及规避措施（略）北京天平行房地产评估有限公司（公章）二○○二年十二月二十日国宾嘉园2#号楼房地产抵押评估第8页房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象土地使用权年限的起算日期从1999年12月22日起算，在估价时点还剩余67年的土地使用权年限，建筑结构为框架结构，而框架结构的耐用年限为60－80年，取其平均值为70年，由此可见，估价对象剩余的67年土地使用权的价值能够得到充分地发挥。估价对象的占地面积为18亩，规划建筑面积为7万平方米，由此推算容积率为5.83，此容积率较高，对物业的价值有一定影响。估价对象的优势在于：（1）内部的配套设施比较齐全，小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所。（2）二是为板式的高层住宅，采光和通风较好。（3）欧式风格的外形具有一定的吸引力。（4）户型较多，一居、二居、三居、四居、跃层都有，客户群较为广泛，这对于估价对象的销售较为有力。估价对象的设施设备匹配属于大众化的标准。（1）电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都是一般小区所必须具备的设施设备匹配标准。（2）“地面、墙面为花岗岩、大理石，天花采用复式吊顶配高级装饰灯具，大理石电梯门套”的住宅入口及电梯间，“防滑地砖、乳