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2020/7/7景洪市场调研报告至祥研究中心2010年9月9日3ModuleundVariations_E报告目录景洪市场论述景洪城市概述景洪未来发展行政区划城市功能规划景洪房地产市场概述景洪房地产市场概述小结城市简介文化特征五大功能区城市发展战略旅游GMS旅游资源旅游二次发展概述景洪在GMS中的战略地位物业业态分析住宅公寓商业酒店小结景洪城市概述西双版纳傣族自治州,云南省下辖的一个自治州，第一批国家重点风景名胜区。景洪市，中国云南省西双版纳傣族自治州的县级市，州政府所在地。地理◎中华人民共和国云南省西南端，西双版纳傣族自治州中部，南与缅甸接壤，国境线长112.39公里。辖区◎下辖勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、勐养镇、普文镇、景哈哈伲族乡、基诺基诺族乡、景讷乡、大渡岗乡、勐旺乡共10个乡镇及允景洪街道办事处，86个行政村。面积◎面积6959平方公里人口◎人口37.12万人民族◎以傣族为主体的多民族市，市内世居民族有傣、汉、哈尼（爱尼）、基诺、拉祜、布朗、彝、瑶等13个世居民族。其中：傣族占全市人口35%，为主体民族；基诺族为人口较少民族。数据来源：政府网站一、行政区划景洪，西双版纳傣族自治州政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国西部重要的旅游、商贸城市，亦是滇西南的核心地区。此外，素有“东方多瑙河”之称的澜沧江—湄公河穿流而过，是中国进入东南亚各国的主要通道。城市简介文化特征雨林文化◎西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。雨林文化，是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的，与热带雨林密切相关的，表现人与自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等，以及与这些相关的物质形式和物质产品。水文化◎占景洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年，傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候，要举行热烈而隆重的泼水祝福活动，外地人都把它称为泼水节。傣历新年，不同于公历的六月。傣历六月泼水节一般在公历四月中旬，为期三至五天。同时也是景洪主要的旅游文化点。小乘佛教文化◎数百年前，佛教由印度向南流传，由斯里兰卡传入东南亚并最终传入云南省西双版纳，成为傣族全民信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见，是傣族群众生活的中心场地，佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。贝叶文化◎傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字的民族，称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的老族、缅甸的掸族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南传上座部佛教，其居住地域又山水相连，所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特点。因而，对贝叶文化的研究是国际性学术活动。景洪，傣语意为“黎明之城”，古称“勐泐”、“景陇”，旧称“彻里”、“车里”。从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富，有“绿色宝库”、“物种基因库”之称，风情旖旎浓郁，是闻名中外的旅游胜地。交通现状版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导致版纳整体处于缓慢发展阶段目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本公路：驾车需7小时，时间过长，旅途劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机（机票折扣非常高）交通直达性较差，费用较高，迫使部分屡有客户放弃西双版纳之行，对客流量产生一定影响如：丽江直航的开通，使游客数量成倍增长，最终形成旅游热点城市地位交通便利性较差，一定程度上制约西双版纳的发展城市影响力西双版纳虽然处于传统主流线路上，但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势丽江为代表的滇西北地区以版纳为代表的滇西南地区白族傣族大理古镇，苍山，洱海，崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海，世博园傣族园，原始森林公园，野象谷，热带植物园傈僳，藏族，纳西，彝族纳西族（摩梭人）纳西族（摩梭人）雪山、峡谷、草原、高山湖泊、原始森林泸沽湖（中国最深的淡水湖），雪山，草海玉龙雪山，老君山，丽江古城，金沙江香格里拉泸沽湖丽江民族风情自然资源旅游城市大理昆明西双版纳二、城市功能规划1998-2005年98年提出作为云南省第一个国际化、现代化的旅游城市来建设的要求城市加大基础建设的力度以自然风情的观光旅游为主2005-2009年在总体规划指导下城市的5大分区初现雏形回归城市开发，城市建设处于升级阶段观光旅游向民族风情旅游过渡2009年后大量地产大鳄进入市场，“复合驱动”模式助推城市协调发展城市建设处于加速升级阶段，逐步实现现代化旅游城市体验旅游逐步发展突出特色，突破瓶颈：1、积极发挥气温优势，打造中国避寒圣地2、凸显城市热、水、傣的魅力3、推进“二次创业”，使观光旅游向休闲旅游转变4、借助“桥头堡”契机，打通交通瓶颈，与东南亚旅游圈靠拢景洪城市发展历程完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态使城市融入到—个大的生态环境空间之中。嘎栋片区嘎栋片区：规划为工业用地为主嘎洒片区江北片区曼龙枫片区中心城区(江南）中心城区：城市行政、文化、经济中心区域，传统核心区嘎洒片区：休闲区域，城市通道江北片区：规划为住宅用地为主曼龙枫片区：城市会客厅、会展中心景洪城市功能规划11ModuleundVariations_E1982年•景洪市被国务院批准为国家级对外开放重点风景名胜区1985年•景洪市被国务院批准为对外国人开发地区1993年•景洪被云南省列为省级旅游度假区，同年12月撤县设市2010年•景洪市接待国内外旅游者589.39万人次，当年旅游总收入53.67亿元。成功引进数家国内外知名企业到景洪投资，签约投资合作协议38项，协议引进资金414.9亿元，到位资金85.84亿元三、城市发展战略旅游作为一种新的经济现象，是城市可持续发展的一种生命力。旅游1999年•景洪市获得了首批“中国优秀旅游城市”光荣称号12ModuleundVariations_E旅游资源傣水边热景洪市旅游基础良好，优势明显，“热、傣、水、边”的魅力是其独特的旅游资源。野象谷◎西双版纳是中国唯一的野象生息地，距景47公里的野象谷是象群出没最频繁的地区。热带花卉园◎景洪城区省热带植物研究所内超过千种的热带奇花异树，是景洪重要的旅游资源。雨林自然保护区◎总面积2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、连片大面积的热带森林，深受国内外瞩目。曼典瀑布◎曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林，植被茂密，景致优雅。曼飞龙水库◎建于1958年，总蓄水量为1500多平方米，坝高21.5米。周围环境优美，绿阴如盖，是当地水上活动的主要举办场地。澜沧江◎澜沧江发源于青海高原的唐古拉山，经西双版纳流出境外。在西双版纳的流程为158公里。橄榄坝◎几百户傣族人家世世代代在这里生活，所以这里具有浓郁热带风光和民族色彩，是傣家竹楼及水上风光的结合。民族风情园◎建于1988年，占地1000亩，是美丽的版纳的缩影。勐巴拉王国园◎位于橄榄坝，整个园林，汇集了版纳的自然景观与人文景观，融合傣族的历史、文化、宗教、民族风情。水路边境游◎澜沧江——湄公河环线游，由景洪港出发，经关累码头出境，领略沿河自然及人文民俗风光风情。陆路边境游◎由景洪出发，经打洛出境，可南行出境至东南亚周边各国，该线特色为异国风情游。景洪旅游发展景点孤立分散，无规模集中区域，使景洪市区成为旅游中转基地，制约着景洪市区旅游功能的发展版纳旅游主要分为东线和西线：东线主要是往橄榄坝及勐腊方向，平均车程在2小时；西线往孟海、打洛方向，车程在2.5小时，且沿途无密集型景点分布；因为方向相反，景点间无连续性，未能产生互动景洪市无著名景点，主要作为西双版纳游客的集散地，游客在景洪市内停留时间短。同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主，差异性小，低层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差。14ModuleundVariations_E现存问题一：产品缺乏精品现存问题二：开发缺乏特色现存问题三：产业政策支持不足旅游业前景看好：根据世界旅游业的发展趋势，我国提出将把旅游业作为国民经济新的增长点给予大力培育和扶持，确立了旅游业在国民经济中的地位，并出台“假日”制度等一系列促进旅游业发展的举措。目前，我国旅游消费持续升温，“假日”旅游快速发展。特别是我国加入世界贸易组织后，各领域的开放将进一步扩大，人员的流动将增多和加速。国际大通道：根据国家西部大开发战略，云南省提出建设面向东南亚、南亚国际大通道的战略构想并开始付诸实施。其中面向东南亚的水、陆、空通道将从西双版纳出境。现存问题四：运营机制缺乏活力现存问题五：旅游人才匮乏产品缺乏精品虽然旅游产品很多，但拳头产品少，从市区到周边地区都缺乏稳定的旅游热线，只有市区的花卉园和民族风情园、郊区的西双版纳原始森林和野象谷及傣族园、周边地区的热带植物园拥有较稳定的客源，而大量的景点远远达不到其旅游阈值，也就是处于经济亏损的境地。即使在这几个游客较多的景点也存在着旅游内容单调和旅游项目设置不当的问题。景洪市拥有众多文化独特的旅游资源，主要是生物景观资源、物种资源、气候资源和人文资源，如傣族风情、贝叶文化、古老的佛教文化胜迹、各民族独特的习俗风情、药用植物等，旅游资源缺乏深层次的开发，尤其是旅游资源的利用流于表面化和随大流，缺乏独特的文化底蕴。旅游业是综合性很强的产业，景洪市旅游业的起步不算晚，但由于种种政策因素，产业政策不够配套和完善，对旅游资源、旅游生态环境、旅游服务企业等等的管理比较滞后，不利于景洪市旅游业发展的合力形成。景洪市的旅游业投资渠道单一，旅游景点的建设资金主要来自政府，景点的经营权也大多在政府。尤其是州、市两级对旅游景区的双重管理，阻碍了旅游资源的开发和旅游的产业化进程。直接影响到旅游的经济效益和社会效益。旅游业对从业人员的知识和修养都要求比较高。旅游人才的匮乏极大地阻碍了景洪市旅游业的发展，使景洪市的旅游营销、旅游线路、旅游服务质量难以适应市场的需要。机遇旅游二次发展三大旅游区三级旅游点四条旅游主线七大旅游产品•即景洪旅游区、勐海旅游区和勐腊旅游区。分别以休闲度假、边境观光、热带雨林观光为旅游主题。•严格按照国家质量技术监督局发布的《旅游区（点）质量等级的划分与评定》标准，对有开发潜力的旅游点建设进行分级规划。•州内两条旅游主线、澜沧江--湄公河水上旅游线和跨国大环线”的推出，带动特色旅游产品的开发，形成以线路带动区域旅游的发展。•结合西双版纳旅游资源等，大力发展“观光旅游”、“民俗旅游”、“生态旅游”、“边境异国风情游”、“科普科考旅游”、“雨林探险旅游”、“商务会议旅游”。被省政府确定为云南旅游二次创业主战场后，西双版纳的发展定位进一步得到明晰，即突出“热带雨林，避寒胜地，和谐家园，神秘风情”独特品牌，做好“热、傣、水、边”和“三个好地方”（北方人避寒过冬的好地方、东南亚傣民族寻根访源的好地方以及国内外游客亲近自然、追求健康的好地方）。一个中心•突出景洪市，利用其较良好的交通、资源与接待条件，将景洪市发展成为国内面向东南亚各国的窗口和东南亚各国游客进入我国的旅游集散城市。只有提升旅游模式才能突破旅游业发展所碰到的瓶颈，促进城市升级近几年西双版纳与丽江的游客数量相当，但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明显；以团体游、观光作为主要购买形式，客户停留时间短，无法推动旅游。西双版纳具备成为国际旅游度假区的先天条件把西双版纳建成国际性的旅游目的地和中国西南与东南亚国家间的游客中转集散地，是西双版纳今后旅游业的发展目标定位；澜沧江·湄公河次区域旅游开发合作是当前西双版纳旅游业发展的新举措，更是西双版纳旅游业迈上发展新台阶，实现第二次发展的重要机遇。加速旅游模式的升级，跳过第二层次直接上升到第三层次，实现城市休闲度假功能，延长游客停留时间。旅游休闲产业城市发展旅游休闲产业也是促进城市转型、