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泰州简介泰州市场项目分析项目结论泰州区位上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈交界处苏北正中、区位优越泰州位于长三角中心城市之一，东西承接上海、南京两大经济圈，南北连接苏南、苏北两大经济板块。上海水陆空水陆空立体交通体系泰州港，国家一类开放港口，年吞吐量2000万吨京沪、宁通、宁靖盐、沿江高速；沪泰、新长、宁启铁路线苏中机场（在建）、上海虹桥机场、上海浦东机场随着沪泰铁路的建成，泰州将融入上海1.5小时都市圈泰州，长三角城市，区位优越，受上海经济辐射区划人口泰州全市约82.72万人；其中泰州城区常住人口约37万人，加流动人口共约49万人；泰州市辖两个市辖区：海陵、高港。市区占地639.60平方公里，户籍人口约82.72万人区域面积（平方公里）人口（万人）海陵区（含高新区）300.4649.31高港区335.1431.14泰州市区人口仅30万，由于多点发展，人口聚集度弱由于泰州的产业基本上都集中在南部，目前泰州人口逐步向南迁移。城市经济泰州市人均GDP增长趋势01000020000300004000050000600000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%人均GDP人均GDP增长率人均GDP2640230256354984287250000人均GDP增长率32.45%14.60%17.33%20.77%16.63%20072008200920102011泰州市GDP增长趋势0500100015002000250030000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDPGDP增长率GDP12261394165120022420GDP增长率22.36%13.70%18.44%21.26%20.88%20072008200920102011虽然泰州市区的面积是整个江苏省各市面积中最小的，但是仍在全省GDP中排行第九。泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。泰州工业经济基础雄厚，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为支柱行业的工业主体。其中更是以春兰集团和扬子江药业集团尤为令人瞩目，整体带动了泰州的经济发展。GDP总量增速较快，2010年GDP总量突破2002亿元；经济发展保持两位数增长，增长趋势继续升高；人均GDP持续增长，2010年人均GDP达42000元；人均GDP增速平稳；GDP总量持续增加，人均GDP增速较快城市经济2011年江苏省各市GDP排行GDP排行城市GDP（亿元）人均GDP（元）总面积（KM2）1苏州1050010038284882无锡690010832047873南京61407675065974南通41005631985445徐州360041958112586常州36007843143857盐城276038017145628扬州26305896966349泰州242050000579710镇江230073955384311淮安1668347501007212连云港141032089744613宿迁1309277338555受城市规模影响，城市经济在江苏全省中处于中下流水平经济基数小，经济水平在江苏各市中处中下流水平城市经济以第二产业为主，第三产业为辅的经济发展结构,其中2010年第二、三产业比重分别为为55%和38%；第三产业占比重持续扩大，第一、二产业所占比重逐年减少；未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医疗、机电、化工、船舶等四大特色产业基地。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业第二产业第一产业第三产业33.19%34.18%35.17%37.64%第二产业58.25%58.00%56.78%54.95%第一产业8.56%7.82%8.05%7.40%2007200820092010泰州第二产业发达，电子电器、医药、机电、船舶、化工等为泰州第二产业的主体。城市规划南拓东进西优北控海陵城区2008-2030规划原则：南拓、东进、西优、北控。城市发展方向•南拓城市发展方向主要向南，重点建设南部新城。•东进整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区，并与姜堰城区在空间、交通、基础设施等方面积极对接。•西优优化整合西部用地，结合铁路货站发展物流用地，并控制化工园区发展规模，远期调整为生活性用地•北控控制新通扬运河以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。城市发展站前新区老城片区高校园区南部新城中国医药城结合海陵区未来发展规划，将来海陵将分为：老城片区、高教园片区、站前新区以及南部新城四大居住区。另在南部打造中国医药城城市小结城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；城市城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；经济人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能得到有效解决人口在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。发展城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增长，中长期市场前景良好。未来泰州房地产住宅市场重点向南、其次向东发展。泰州简介泰州市场项目分析项目结论整体走势2010-2011年泰州房地产市场概况5.83.656.389.3511.514.6720.5220.582221.044.4315.119.511.989.0710.039.911.23.67.610.0349694997501350375053502950475044495149744887495105101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月48004850490049505000505051002010年成交量2011年成交量成交均价从11年泰州市商品房成交数据看，全年各月成交量比较稳定，但是月量较低，仅在10万㎡左右。成交走势看，各月成交量萎缩明显，尤其在8月以后成交量有大幅下降之势。成交价格看，泰州商品住宅成交均价走势延续商品住宅销量态势，1-8月市场基本稳定，成交均价一路上涨，8月以后，市场受调控影响观望气氛日渐浓厚，成交量逐月下降，成交均价也有明显下降，8-12月全市商品住宅成交均价已下降至4887元/㎡，月均下降40元/平米。泰州市商品房市场市场需求量较小，月度成交量仅10万㎡左右板块划分城北（交通枢纽、物流区）市场特征产品：以多层，洋房，别墅为主，少量小高层，高层产品；主力面积：公寓以100-120㎡为主，别墅以300㎡以下的经济别墅为主；主力户型：公寓以三房为主；销售价格：公寓4000-5000元/㎡，别墅5000-13000元/㎡；去化状况：90-100㎡左右的经济户型去化速度较快；主力客源：该区域多层楼盘均价较低，因此主要以区域内居民以及对价格较敏感的周边客户为主，洋房，别墅的客源比较广泛，除泰州本地的高收入群体，部分在泰经商的浙江福建人也是其消费群体；整体市场投资氛围较浓，以碧桂园为例，一期2000户售罄，但是实际入住率较低，投资的比例较重。碧桂园小高、高层4800联体双拼8000独栋：13000中远依云湾多层：7500花园半岛（未开盘）多层、小高4800（暂定）翡翠华府别墅：10000茂业天地待售江南一品别墅：7000水映蓝庭联排：5000双拼：10000城北城西城中城南城东项目类别建筑面积均价（元/㎡)主力面积(㎡)开盘时间推出套数去化率去化速度(套/月）联排5000196-268双拼10000280-353联排5000291-340双拼8000340-370中远依云湾花园洋房10.375003R：100-1202010.1289852%31美林翡翠华府别墅3.810000联排：220-2702011.12870%2花园半岛高层、小高384200/未定346//小高、高层48003R：130-140双拼联排8000240-300独栋13000400-60045%10301573%442008.1江南一品272011.6碧桂园65水映蓝庭6.62011.113617970%6别墅区、低密度住宅，价格较低板块划分城北城西城中城南城东城中（老城区）市场特征：产品：以小高层、高层产品为主，少量多层产品。主力面积：以80-90㎡的户型为主，少量120-140㎡的大户型；主力户型：以两房为主，三房为辅；销售价格：小高层、高层销售均价在9000元/㎡以上；去化状况：多层接受度较高，去化快，人们购房首选；小高、高层产品抗性较大；产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。客层经济实力较强。项目类别建筑面积均价（元/㎡)主力面积(㎡)开盘时间推出套数去化率去化速度(套/月）阳光盛景高层1990003R：120-1302011.430067%20世纪新城高层1885002R：80-902011.940050%40华辰尊园小高、高层793003R：110-1202010.566285%27多层11000小高、高层8500别墅25000万达广场高层4190002R：90-1302010.1264478%33美好上郡小高、高层5598002R：80-902009.2293988%71御景国际小高1.192002R：80-902011.47930%3祥云京都花园小高、高层2.892002R：96-1102010.615180%640560%16金通桂园7.83R：130-1402010.1世纪新城高层：9000祥云京都小高、高层：9200御景公寓小高：9200万达广场高层：9000美好上郡小高、高层：9800华辰尊园小高：9300阳光盛景高层：9000金通桂园高层：8500多层：11000别墅：25000市中心区，房价高，两房为市场主力板块划分城北城西城中城南城东彩云居小高：6800上海大花园多层：7800高层：6700荣御蓝湾别墅：11000东润第一城高层：7200华润国际社区高层：6000金水湾小高：7500多层：9000恒景国际花园商住：5000多层：9200别墅：13000世茂河滨高层：6000同济家园多层：8000小高：7000城南（行政中心）市场特征：产品：以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。价格：多层7500-8000元/㎡，小高层6000-7000元/㎡；主力面积：110-150㎡大面积户型为主；主力户型：舒适性三房两厅；去化状况：该地区项目品质整体较好，去化良好，但除部分楼盘外，自去年下半年以来，销售速度明显放缓，小高层，高层项目的大面积户型库存较多；主力客源：城南板块整体环境较好，交通便捷；购房目的以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等，主要来自本区域内的市政机关，医药城这样的单位，属于优质客源。项目类别建筑面积均价（元/㎡)主力面积(㎡)开盘时间推出套数去化率去化速度(套/月）世贸河滨花园高层2960003R：130-1402009.4167370%32多层8000高层7000东润第一城高层、多层2072003R：95-1052008.6160085%34彩云居小高8.568003R：1202010.1244085%27华润国际社区高层2160002R：892011.891145%68多层7800高层6700多层92003R：132-139叠加别墅13000叠加:180-200商住公寓50002R：60-70高层51003R：130-140别墅11000双拼：220-300叠加别墅11000叠加：180-210多层、高层70003R：110-120小高7500多层9000荣御蓝湾65990