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房地产企业土地增值税和营业税政策辅导（天桥）山东省国税局培训中心许明课件下载：xuming6801@126.com密码：135790第一讲土地增值税清算政策一．征税范围的界定（一）原则上只有转让国有土地使用权的行为才需要缴纳土地增值税。（二）转让国有土地使用权的同时转让地上建筑物及其附着物（不能随便移动，一旦移动就会丧失原来的用途）的，也必须缴纳土地增值税。思考：甲企业转让一处厂房，转让价款3000万元，其中2000万元属于土地价款，600万元是房屋的价款，400万元属于机器设备的价款。问：确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少？答：2600万元。思考：假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。是否作为计算土地增值税的收入？答：应当作为计算土地增值税的收入额。（三）只转让地上建筑物，不转让土地使用权的行为，不需要缴纳土地增值税。思考：甲企业将一座房屋转让给乙企业，房屋的转让价款1000万元，每年对房屋所占的土地收取20万元的租赁费。不需要缴纳土地增值税。（四）转让集体土地使用权的行为原则上不一定缴纳土地增值税。但自2007年1月1日起，根据国税函【2007】645号文件的规定，土地使用者转让土地时，如果没有确定土地证（产权），无论是否办理土地的过户手续，只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的，都应当依法缴纳土地增值税和营业税。小产权房也应当缴纳土地增值税和营业税。（五）必须在转让土地使用权时确定了收入或视同取得收入，才需要缴纳土地增值税。二．征税对象的确定对基本的核算单位征税。一套房屋；一块土地；一幢房屋；一个小区；一个开发项目；等。三．征收方式（一）预缴：1.按月预缴，或按季预缴；项目销售完毕时进行清算，多退少补。土地增值税限制第16条2.根据鲁地税发【2004】33号第2条：预缴土地增值税仅限于房地产企业，其他不从事房地产开发的企业转让不动产不需要预缴土地增值税。3.预缴的比例由个地市税务机关确定。4．预缴的税额=【当期实现的销售收入+（期末预售房款余额-期初预售房款的余额）】*1%5.思考：房地产企业没有按规定的期限预缴土地增值税，是否构成偷税行为？答：不属于偷税行为。土地增值税细则第16条：纳税人应当在项目竣工结算时才能计算出土地增值额。没有进行结算前，无法确定准确的扣除项目，因此计税依据不可能准确。征管法第63条：编制虚假的计税依据，造成少缴或未交土地增值税的，按偷税处理。土地增值税预缴的目的无论均衡入库。但应当注意：虽然没有按规定的期限预缴土地增值税不属于偷税行为，但应当按规定加收滞纳金。并且可以按征管法第68条规定采取强制执行措施。（二）清算四．清算办法（一）土地增值税的清算原则一个项目一清算；完工一个清算一个。国税发【2006】187号（二）清算单位的确定1.以有关部门批准的房地产开发项目作为清算单位。2.分期开发的项目，以分期项目作为清算单位。思考：商住楼的下边三层属于商业用房，上边9层属于住宅。审批的文件和会计上能够分别核算商业用房和住宅的收入和成本。是土地增值税的清算时，应当按两个清算单位还是一个清算单位？国税发【2006】187号：应当作为两个清算单位清算。开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，必须分别核算土地增值税的收入和扣除项目金额，不能分别核算的，应当作为一个开发项目进行清算，不得享受普通住宅的优惠政策。（三）清算条件1.强制性清算（1）开发项目全部竣工并完成销售的。（2）整体转让未竣工的开发项目。（3）直接转让土地使用权的。注意：属于强制性清算的项目必须在90日内报主管税务机关办理清算手续。国税发【2006】187号2.选择性清算（1）已竣工验收开发项目中，转让面积占可售面积的比例达到85%以上的，是否清算由主管税务机关确定。（2）已竣工验收的开发项目中，转让面积占可售面积的比例收入没有达到85%，但剩余的房地产已经转作自用或出租的，是否清算由主管税务机关确定。（3）确定销售许可证或预售许可证已经超过3年仍旧没有销售完毕的，是否清算由主管税务机关确定。（4）纳税人申请注销时没有办理土地增值税清算的，是否清算由主管税务机关确定。A．如果企业注销后不再经营的，必须清算。B．由于企业合并分立造成的注销行为，只要房地产有承继者，可以清算，也可以不清算。（5）省地税局确定的其他清算情况。国税发【2006】187号五．土地增值税应纳税额的计算过程（一）计算公式：1.增值额=收入总额-扣除项目金额2.增值率=增值额/扣除项目金额3．应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率（二）收入总额的确定1.根据土地增值税细则第5条：收入总额应当包括转让房地产一个的所有价款和价外费用。如：向购房者收取的违约金、罚款、滞纳金、逾期付款的利息等。价外费用缴纳土地增值税的前提必须是实际收到的款项，没有收到的价外费用，即使合同中约定，也不能确认为价外费用。遵循收付实现制，不遵循权责发生制。2.关于代收费用问题：财税【1995】48号：房地产企业按县以上政府规定代收的各项费用，如果作为房价的一部分，则必须作为收入总额缴纳土地增值税，但可以作为扣除项目扣除；但不作为房价的组成部分的，则不需要并入收入总额缴纳土地增值税，但也不能作为扣除项目扣除。思考：代收的费用作为房价节税还是不作为房价节税（土地增值税）？得出：作为房价，可以节省土地增值税。但应当注意：按企业所得税法规定，如果作为房价，开具在售房发票上，必须价外费用缴纳企业所得税。但不开具在发票上，作为不征税收入中的政府性基金，不需要缴纳企业所得税。3.视同销售：房地产企业将开发产品用于中国法律、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换物等，必须视同销售，缴纳土地增值税。价格确定方法：按同地区同年度同类房地产的平均售价确定；或由主管税务机关按当年同类房屋的市场价格或评估价格缴纳。国税发【2006】187号注意：自用或出租的房地产不缴纳土地增值税。企业以不动产对外投资的，不需要缴纳营业税和土地增值税；但自2006年3月2日起，一般企业以不动产投资于房地产企业用于房地产开发的，或者房地产企业将开发产品用于对外投资，不再免征土地增值税，营业税仍旧免征。财税【2002】191号、财税【1995】48号、财税【2006】21号（三）扣除项目金额的确定1.地价款（1）准予扣除的地价款的金额=买价+契税+登记费+过户费等相关税费（2）上述税费必须确定合法有效的凭证。2.开发成本（1）必须将会计上分摊到开发成本中的利息剔除。会计制度第47条因为借款利息属于财务费用，属于开发费用，开发费用单独作为扣除项目，且不是实际发生的开发费用，是按照地价款和开发成本推算。（2）必须将开发成本中分摊的地价款剔除。3.开发费用（不是企业实际发生的开发费用）=管理费用+销售费用+财务费用（1）如果房地产企业利息能够按开发项目进行分摊，并能够提供金融机构贷款证明的：开发费用=（地价款+开发成本）*5%+该项目分摊的利息注意：利息中如果包括银行罚息或逾期付款的利息或者超过同期同类贷款利率的利息，则不允许作为扣除项目。（2）如果利息不能在不同的开发项目中分摊或不能提供金融机构贷款的证明：开发费用=（地价款+开发成本）*10%不能分摊：开发费用=（地价款D+开发成本K）*10%能够分摊：开发费用=（D+K）*5%+L（D+K）*10%=（D+K）*5%+LL/（D+K）=5%4.税金=营业税+城建税+教育费附加注意：房地产企业缴纳印花税不得扣除。但在计算企业所得税时可以扣除。5.加计扣除=（地价款+开发成本）*20%（1）房地产企业购买土地后没有进行开发直接转让的，允许减除地价款和缴纳的相关税费，但不得享受加计扣除20%的政策。（2）房地产企业购买土地后投入资金，将生地变为熟地的，允许加计扣除20%。国税发【2006】31号：房地产企业将开发产品转作管理部门使用的，应当视同销售缴纳企业所得税；但自2008年1月1日起，根据企业所得税法实施条例第25条，上述行为不再缴纳企业所得税。六．土地增值税的会计处理（一）预缴时的会计处理山东省按照销售收入与预售收入都要预缴土地增值税。借：营业税金及附加实际实现的收入*预征率待摊税金（预售房款期末余额-期初余额）*预征率贷：应交税费——应交土地增值税待摊税金（预售房款期初余额-期末余额）*预征率如：甲房地产企业某小区实现销售收入2000万元，2008年12月31日预收账款余额为1200万元，12月1日预收账款的余额200万元。（1）12月份应当预缴的土地增值税=2000*1%+（1200-200）*1%=30万元借：营业税金及附加20待摊税金10贷：应交税费——应交土地增值税30（2）次月初缴纳土地增值税：借：应交税费——应交土地增值税30贷：银行存款30（3）2009年1月，实现销售收入1500万元，1月31日预售房款的余额400万元。1月份应当预缴的土地增值税=1500*1%+（400-1200）*1%=15+（-8）=7万元借：营业税金及附加15贷：应交税费——应交土地增值税7待摊税金8思考：企业按预售房款缴纳的营业税和土地增值税，在企业所得税预缴申报时，是否可以税前扣除？答：按预售房款缴纳的营业税，可以在企业所得税前扣除；但按预收账款预缴的土地增值税不得扣除。企业所得税预缴报表第4行“利润总额”自2008年第二季度起，改为“实际利润额”=利润表利润总额+预售房款*利润率（20%）-亏损-不征税收入-免税收入-企业在“待摊税金”科目中核算的营业税和城建税及教育费附加但注意：以后年度房地产企业按规定将待摊税金结转到“营业税金及附加”时，必须在利润总额基础上纳税调增。借：营业税金及附加贷：待摊税金（二）清算时的会计处理应当补缴的土地增值税T=应纳土地增值税-已预缴的土地增值税1.T为正数，属于应当补缴的土地增值税：借：营业税金及附加T贷：应交税费——应交土地增值税T2.T为负数，属于多交的土地增值税：（1）借：应交税费——应交土地增值税T贷：营业税金及附加T（2）申请退税，实际收到退税款时：借：银行存款T贷：应交税费——应交土地增值税T七．土地增值税的优惠政策营业税条例第8条、国办发【2005】26号、国税发【2006】187号、财税【2006】141号、财税【1995】48号、财税【2006】21号（一）普通住宅：1.增值率不超过20%，免征土地增值税；超过20%的应当全额缴纳土地增值税。20%属于起征点，而不是免征额。起征点：起征点以下不征税；超过起征点全额纳税。免征额：免征额以下不征税；仅就超过部分纳税。2.普通住宅的标准：（1）住宅小区的建筑容积率在1.0以上（1.2）。建筑容积率=总建筑面积/居住区用地面积（2）单套住宅的建筑面积不得超过120每平米（山东省：144平米）（3）实际成交价格应当低于同级别土地上的住房的平均交易价格的1。2倍（山东省：1.44倍）（4）2006年3月2日前已经批准的普通住宅项目，即使不符合上述条件的，仍旧按普通住宅项目享受优惠政策。3.高级公寓、别墅、度假村等不得享受普通住宅优惠政策。土地增值税细则第11条4.既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应当分别核算土地增值额，不能分别核算的，一律不得享受普通住宅优惠政策。800*70%*1.2%=？（二）因国家建设征用、收回的房地产已经因城市规划建设需要而搬迁的，由纳税人自行转让的原房地产，经省地税局批准，免征土地增值税。条例第8条、细则第11条（三）个人将房地产无偿转让给直系亲属或其他承担赡养义务的个人，免征土地增值税。细则第2条（四）将房地产通过公益捐赠的渠道捐赠给政府、民政、教育或其他社会福利或公益事业的，免征土地增值税。细则第2条（五）在企业兼并过程中，对被兼并企业将房地产转让给兼并企业的，免征土地增值税、营业税、印花税、契税。财税【1995】48号、财税【2002】191号、财税【2003】184号、财税【2006】41号八．优惠政策（一）收入分散法精装修房应当将装修费由业主委托单独进行。（二）临界点法普通住宅售价除开发税金外的其他扣除项