房地产企业涉税政策辅导1(精)

1房地产企业涉税政策辅导2房地产涉税政策项目管理要求3房地产涉税政策营业税土地增值税企业所得税土地使用税印花税其他税费4营业税销售不动产计税依据：收取的全部价款和价外费用税率：5%纳税义务发生时间：销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（销售不动产、转让土地使用权、提供建筑业、租赁业劳务）5问题将开发产品用于职工福利、奖励、分配给股东或投资人、偿债、对外投资是否征收营业税？将开发产品用于补偿安置是否征收营业税？代收的有线电视、燃气初装费是否征收营业税？6代收的住房专项维修基金是否征收营业税？从事物业管理的单位如何纳税？施工单位需要对甲供材缴纳营业税吗？折扣销售如何处理？7纳税地点：销售、出租不动产的在不动产所在地；转让、出租土地使用权的在土地所在地；提供劳务的在机构所在地或居住地纳税时间：每月终了之日起15日内申报纳税8土地增值税征收范围的认定应纳税额的计算扣除项目申报与缴纳减免税9处置方式是否征收出售征收自用不征出租不征职工福利、奖励征抵偿债务征非货币性资产交换征投资、联营暂免；但投资、联营企业从事房地产开发的、房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的征分配征10应纳税额的计算增值额=收入-可扣除项目的金额增值率=增值额/可扣除项目的金额*100%应纳税额=增值额*适用税率-可扣除项目的金额*速算扣除率11申报与缴纳在转让房地产合同签订后的七日内办理申报；经常发生难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后可定期纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，土地增值税可按月申报缴纳。项目全部竣工结算前转让取得的收入，可预征；待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。12预征预征：2008年8月1日后普通标准住宅2005年5月1日至2008年7月31日设区市的市区：1%；其他市（县）0.5%对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。项目类型项目所在地普通住宅非普通住宅（除别墅）别墅、写字楼、营业用房等设（区）市的市区1%1.5%2.5%其他市（县）0.5%1%2%13清算在符合清算条件后，计算应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清应纳税款的行为。14（一）土地增值税清算的政策法律依据：国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）15（二）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。16（三）土地增值税的清算条件1、应进行土地增值税的清算的条件（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。172、可进行土地增值税清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（4）省地方税务局规定的其他情况。由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。18应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。征管法第六十二条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上的一万元以下的罚款。征管法第六十四条：纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。19（四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：土地增值税纳税申报表及其附表；房地产开发项目清算说明；与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料委托鉴证的，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》20收入已全额开具发票的，以发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以合同所载的售房金额及其他收益确认收入。合同所载面积与实测面积不一致的，发生补退房款的，应在计算时予以调整。非货币收入：实物收入需要根据市场情况换算成货币收入；其他收入需要经专业的评估机构来确定。21房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（国税发[2006]187号）22房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。23（一）检查企业按照项目设立的预售收入备查簿的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点检查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。（三）检查企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。（四）检查按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如其他应付款，不作销售收入申报纳税的情形。（五）检查纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。24（六）检查纳税人采用还本方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。（七）检查纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。（八）检查将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。（九）检查纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。（十）检查以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。25扣除项目取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目；26扣除项目的审核真实发生原则合法凭据扣除原则准确划分成本和费用原则合理分摊原则税法优先原则27取得土地使用权支付金额地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内，土地前期开发成本不得从中扣除。土地闲置费不得扣除。28图解开发成本28土地征用及拆迁补偿费前期工程费建安费基础设施费公共配套设施费开发间接费29房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。30前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费：指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。质量保证金：开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。装修费用：销售已装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。31公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。32开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效33开发成本的分配方法占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法34开发成本的分配方法成本项目成本属性分配方法土地相关成本共同成本占地面积法前期工程费直接成本如果一个项目分期开发，可以按照建筑面积法、预算造价法分摊建筑安装工程费直接成本同上35开发成本的分配方法基础设施建筑费共同成本建筑面积法直接成本法预算造价法公共配套设施费共同成本建筑面积法开发间接费间接成本建筑面积法直接成本法预算造价法借款费用间接成本直接成本法预算造价法36房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。37开发费用开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；防止利息费用包含在开发成本中，重复扣除。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。通常情况下，专项借款在能够提供金融机构证明且按照项目分摊的前提下，能够据实扣除，但据实扣除时需注意专项借款的收益需抵减利息支出。38利息的扣除国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（一）5%以内：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除；（二）10%以内：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除