重庆商业概况,重点商业地产案例解析(上篇)

Page1Sept2010LormipsumFromVisiontoValue凭远见创价值北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳。广州Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang.GuangzhouSept2010重庆商业地产的发展概况重庆重点商业地产案例解析Page2Sept20101.重庆市商业地产概况2.重庆重点商业地产案例解析2.1龙湖北城天街2.2重庆大都会广场2.3重庆万达广场2.4重庆天地Page3Sept2010重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县；重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。截止2009年末，全市常住人口达到2,859万人，主城区常住人口为694.49万人，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。重庆重庆,中国四大中央直辖市之一;重庆，五大中心城市之一；重庆，中国长江上游地区的经济中心；重庆，中国重要的现代制造业基地；重庆，中国西南地区综合交通枢纽。重庆市商业地产概况Page4Sept20101997年及以前仅有大都会广场（太平洋百货）10万体量1997年～2007年资料来源：TCBL研究初步形成商圈，出现购物中心商圈进一步繁荣，扩大，相续出现大型购物中心。购物中心数量及体量逐步扩大，相续出现在各大商圈一阶段二阶段解放碑商圈，杨家坪商圈，南坪商圈等进一步成熟。先后有龙湖北城天街，重庆嘉信茂广场相续出现。三阶段2007年～2010年龙湖西城天街，重庆百联上海城购物中心，鼎固日月光中心广场出现四阶段2010年以后将引进新业态；更加注重体验式消费模式；加大公共建设比例重庆市商业地产概况Page5Sept2010重庆市商业地产概况南坪商圈解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈1997年~2007年，五大商圈的进一步成熟，大型购物中心孕育而生。NSWEPage6Sept2010购物中心1龙湖北城天街2龙湖西城天街3大都会广场4鼎固日月光中心广场5重庆上海城百联购物中心6嘉信茂广场7大融城北城天街西城天街大都会鼎固日月光万达广场上海城美美百货江北新世纪解放碑新世纪杨家坪新世纪资料来源：TCBL研究中心重庆市商业地产概况沙坪坝商圈观音桥商圈杨家坪商圈解放碑商圈南坪商圈16543272007年~2010年，大型购物中心得到发展与五大商圈紧密结合Page7Sept2010大型城市综合体1重庆天地2龙湖时代天街3华润万象城4万达广场资料来源：TCBL研究中心重庆市商业地产概况沙坪坝商圈观音桥商圈杨家坪商圈解放碑商圈南坪商圈3124随着大型购物中心与五大商圈紧密结合，演变出大型城市综合体Page8Sept20101.重庆市商业地产概况2.重庆重点商业地产案例解析2.1龙湖北城天街2.2重庆大都会广场2.3重庆万达广场2.4重庆天地Page9Sept2010龙湖北城天街1北城天街茂业百货香港城重庆百货新世纪百货新世界百货朗晴购物广场协信星光68大融城富力海洋广场123456789102345678109周边商业（包含潜在商业）：北城天街大融城朗晴广场项目区位Page10Sept2010拥有2家精品超市、1个五星级电影院（15个影厅）、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、160余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大、功能最完善的国际时尚潮流购物中心。项目概况开发商龙湖地产物业管理重庆新龙湖物业服务有限公司地理位置江北区占地面积30,000㎡总建筑面积约150,000㎡商业类别商业+商务+居住商业体量（建筑面积）不含车库建筑面积约120,000㎡，远东百货及新馆建筑面积为30,000㎡，专卖区约50,000㎡。地下面积约20,000，其中停车场建筑面积约10,000㎡，超市13,000㎡(使用面积约10,000㎡)开业时间2003年11月营业时间10:00AM—10:00PM停车位数量680个项目定位集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的国际时尚潮流生活购物中心资料来源：TCBL研究中心项目概况Page11Sept2010LG层人流主要来自星座广场，把主力店放在人流不易到达的区域，以主力店的号召力为购物区带来更多人流，推动购物中心专卖区的商业环境迅速成熟；专卖区进深较深，在后部划分出次动线，与主通道结合形成环形动线，并引进具备吸引力的品牌，将人流引入后通道。星座广场112主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间1264533LG资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局Page12Sept2010LG层定位为国际潮流时尚品牌，引进EVISU、星巴克、哈根达斯、LESPORTSAC、REPLAY、7FORALLMANKIND、SEPHORA等国际潮流品牌，巩固项目整体定位，吸引中高收入年轻人群；并引进星巴克、哈根达斯国际休闲餐饮品牌，吸引人流驻足。HAAGEN-DAZSMISSSIXTYCKJEANSTOMMYHILFIGERLG业态配比代表品牌注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰3790.2%4,91386.8%餐饮24.9%2744.8%服务24.9%4728.3%合计41100.0%5,659100.0%品牌数量占比分析品牌面积占比分析楼层业态占比Page13Sept2010星座广场2LG资料来源：TCBL研究中心品牌分布：TOMMYHILFIGERStarbucksRexEVISUQUIKSILVER/ROXYKOYOJEANSCHEVIGNONVansLeeWranglerMISSSIXTYPHARDG-STARRAWFORNARINACKJEANSDKNYJEANS7forallmankindLEECOORERizzue5cmKILLAH,ENERGIEREPLAYTOUGH,saladCrocsNOVOSNEAKERSCIRCA/MMLESPORTSACSEPHORA楼层品牌分布Page14Sept2010合理设置手扶梯和直升梯确保项目内部的垂直交通流畅；中庭的运用提高了购物中心的通透性，同时也作为推广活动场地用地；连接多个通往东环道的出口，引流外部人流方便进入购物中心；中心广场设置出租车站，方便消费者到达主力店或专卖区。2P134576132星座广场主入口客行通道车行通道中庭/广场直升梯扶梯顾客服务台洗手间21下沉式中庭P停车场出入口出租车站56101198341F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局Page15Sept20101F定位为国际时尚潮流，新馆引进了DUPONT、ALVIEROMARTINI、VASTO、CHARRIOL等国际时尚品牌；1F专卖区以潮流时尚女装品牌为主，并在入口处设置休闲餐饮业态，为消费者提供休憩驻足处。GiammaBruns都彭OchirlyTANKUS代表品牌业态配比1F注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰4990.7%7,56687.6%餐饮35.6%2362.7%服务23.7%8389.7%合计54100.0%8,640100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析楼层业态占比Page16Sept2010171星座广场1F资料来源：TCBL研究中心品牌分布:AnnAnnEccoHOTWINDMARTINIVASTOIDOSISYPHE香雅轩GiammaBrunsMARLBOROS.T.DupontBUGATTIcharriolGIVHSHYHJORYAweekendANITASULACOSTEKOOKAIGUESSRobertadiCamerinoBACKSTAGESanrioLILYFASHIONSHOWW.COCOLULUOBEGCRCARARABEANCOLoveMOSCHINOPATRIZIAPEPEICEicebergEPISODEMNGFlavioCastellaniJORYAJessicaSISLEY楼层品牌分布Page17Sept2010171星座广场1F资料来源：TCBL研究中心冰场龙湖北城天街欧悦室外冰场项目概况开发商龙湖地产营运商奥地利AST公司地理位置北城天街中心广场占地面积600㎡开业时间2010年12月23日营业时间10:00AM—10:00PM价格周一至周四40元/90分钟周五至周日50元/90分钟亲子套票70元/90分钟项目定位西南首个露天真冰场，将持续2011年3月Page18Sept2010连接枫香庭广场，接引来自洋河大道的人流；东环道设置出入口，吸引外部人流方便进入购物中心；B区相对进深较浅，引进大型店铺不另设次动线，提升出租面积。1221346512主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间65789103342F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局Page19Sept20102F定位时尚潮流品牌区，新馆加入轻便餐饮品牌，结合新馆及专卖区的潮流休闲零售品牌，为年轻消费者打造轻松消费商业环境，提升商业活跃度。播GXGSTAGE89E-WORLD代表品牌业态配比2F业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰5090.9%8,83491.1%餐饮5100.0%8608.9%合计55190.9%9,694100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜等业态楼层业态占比Page20Sept201062F资料来源：TCBL研究中心品牌分布：YINER.INSUNDECOSTERASARTSLTHISISYOUCLOTHINGHEMPEL恩曼琳FivePlusWanko贝纳通CAROLINEIcicleONLYVEROMODAKUHLE卡邦尼AIVEIROBYNEVAOUXIUID-FIXIVYKKIDGVIDAZZLEE-WORLDZUCZUGEINSTAGE89COCOON播ColoureighteenWEEKENDWORKSHOPME&CITYJACKJONESELLEHOMMELosacosGXGHavaianasJOCKEYAUTUMNDEERLevi’sNIKE360UNIQLOHI-TEC金翠河港式茶餐厅瑞泰丰.云南菜啡可咖啡楼层品牌分布Page21Sept2010随着项目地块高差沿街开设出入口，为高楼层娱乐业态人流疏散提供方便；主入口客行通道车行通道中庭直升梯扶梯洗手间122491543256133310783F资料来源：TCBL研究中心楼层平面布局Page22Sept20103F定位为潮流休闲品牌区，新馆以儿童服饰搭配生活零售，引进THEFACESHOP、汇美舍、英孚教育等品牌，增加特色餐饮业态，吸引人流至高楼层进行消费；专卖区增加特色餐饮，丰富购物中心业态；衔接4-5F娱乐业态的消费者，共享人流。THEFACESHOP汇美舍几米美丽田园SPA代表品牌业态配比3F服饰,5,308,52%餐饮,2,525,25%服务,2,403,23%服饰餐饮服务业态品牌数量比例面积（平米）比例服饰2255.0%5,30851.9%餐饮1127.5%2,52524.7%服务717.5%2,40323.5%合计40100.0%10,236100.0%资料来源：TCBL研究中心品牌数量占比分析品牌面积占比分析注：1、该数据不含百货/超市主力店；2、该数据为实际实用面积计算。3、服务为个人护理、美容美发、眼镜