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美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第1页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件项目成本管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第2页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第3页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件1.目的：确保开发项目的成本控制在成本目标之内。2.适用范围：适用于美林基业所开发项目的全过程成本控制工作。3.定义：无4.职责：4.1.预算委员会/董事会4.1.1.预算委员会审议项目目标成本4.1.2.董事会审批项目目标成本4.2.总裁：4.2.1.负责审批施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。4.3.主管副总裁4.3.1.负责审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。4.4.成本管理中心：4.4.1.负责项目拓展及论证阶段项目成本估算；4.4.2.负责概念设计阶段建安成本估算；4.4.3.负责方案设计阶段建安成本修正估算；4.4.4.负责汇总编制项目初步目标成本；4.4.5.负责编制扩初限额要求及成本建议；4.4.6.负责编制建安成本概算；4.4.7.负责编制施工图限额设计要求及成本建议；4.4.8.负责审核开发公司建安成本预算。4.5.财务管理中心4.5.1.负责提供财务及管理费用测算，并根据目标成本进行归口管理。4.6.开发公司成本管理部4.6.1.负责编制建安成本预算；4.6.2.负责组织开展项目工程供应商、材料设备供应商采购工作（由集团战略采购除外）；美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第4页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件4.6.3.组织开展项目结算。4.7.工程技术管理中心：4.7.1.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）给集团成本管理中心；4.7.2.负责围绕项目成本预控目标展开方案设计；负责按限额设计要求及成本控制要求，完成扩初及施工图设计以及施工阶段的设计管理。5.程序：5.1.项目拓展阶段成本估算——项目成本预控目标的确定5.1.1.对集团有意向参与拍卖或合作开发的地块，成本管理中心在接到工程技术管理中心提交的可研阶段项目方案设计文件、营销管理中心提交的关于项目定位的《市场调查报告》以及竞争楼盘清单、开发管理中心提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料，完成《项目拓展阶段成本估算》；其他相关部门按照《项目拓展论证管理流程》提供成本费用资料，作为《可行性研究报告》的附件。5.1.2.集团评审通过《可行性研究报告》后，《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。5.2.项目策划阶段成本控制5.2.1.成本管理中心依据成本预控目标及工程技术管理中心提供的概念设计文件，完成《项目策划阶段建安成本估算》编制。5.3.项目方案设计阶段成本控制--项目成本控制目标的确定5.3.1.成本管理中心依据项目成本预控目标、工程技术管理中心提供的方案设计文件进行《项目建安成本修正估算》编制，编制监理费的测算。5.3.2.集团相关部门负责其他分项成本测算，其中财务管理中心负责项目的管理费和财务费用测算，营销管理中心和开发公司营销中心负责项目的营销费用的测算，工程技术管理中心负责项目勘察设计费用的测算，开发管理中心负责土地成本、报批报建费用及政府工程管理费的测算。测算结果包括明细及相关依据在方案设计审批后一周内提交集团成本管理中心。5.3.3.成本管理中心把各部门提交的分项成本汇编成《项目发展成本目标》，提交集团听证会评审。5.3.4.集团听证会由集团成本管理中心组织，集团预算委员会成员参加会议，必要时可邀请外部专家参加评审。美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第5页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件5.3.5.评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，提交成本管理中心。成本管理中心汇编成《项目发展成本目标》，交董事长审批。5.3.6.《项目发展成本目标》经董事会审批后，作为该项目的初步成本控制目标，并由成本管理中心将有关成本控制目标传达给各成本责任部门。5.4.项目实施各阶段的成本控制：5.4.1.扩初设计阶段：5.4.1.1.成本管理中心在扩初设计开始前，编制《扩初设计限额要求及成本控制建议》，作为扩初设计阶段的成本控制依据，由工程技术管理中心具体落实、实施。5.4.1.2.成本管理中心在接到扩初设计文件后，需按计划完成《项目扩初阶段建安成本概算》编制，作为评审工程技术管理中心扩初设计成本控制质量的依据。5.4.2.施工图设计阶段：5.4.2.1.成本管理中心在施工图设计开始前，提出《施工图设计限额要求及成本控制建议》。建安成本目标限额设计成本控制建议按专业具体提出以下几点：土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点；美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第6页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件5.4.2.2.《施工图设计限额要求及成本控制建议》作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由工程技术管理中心具体落实、实施。5.4.2.3.工程技术管理中心在施工图设计完成后一个月内，组织对施工图设计进行评审。5.4.2.4.开发公司成本管理部在集团施工图评审结束后，两周内编制《施工图建安成本预算》，交集团成本管理中心审核，作为评审技术部施工图设计成本控制质量的依据。5.4.2.5.《施工图建安成本预算》批准后，集团成本管理中心修订确定项目正式目标成本，经主管副总裁审核、总裁批准后正式下发执行，作为各项成本控制和责任部门考核的依据。5.4.3.施工阶段动态成本控制5.4.3.1.工程成本按有关《项目动态成本控制流程》执行。其中设计变更的成本控制按有关《设计变更管理流程》执行，现场签证成本控制按有关《现场签证管理流程》执行。5.5.结算后评估阶段：5.5.1.项目结算按有关《项目与结算编制及审核作业指引》执行。5.5.2.项目后评估按有关《项目后期评估作业指引》执行。6.支持性文件6.1.《设计变更管理流程》MLJY-YG-QP-SJG-0086.2.《工程现场签证管理流程》MLJY-YG-QP-SGG-0056.3.《项目动态成本管理流程》MLJY-YG-QP-CBG-0026.4.《项目实施/验收阶段工程管理流程》MLJY-YG-QP-SGG-0026.5.《工程预结算编制及审核作业指引》MLJY-YG-WI-CBG-0026.6.《目标成本编制作业指引》MLJY-YG-WI-CBG-0016.7.《项目成本后期评估作业指引》MLJY-YG-WI-CBG-0037.相关记录7.1.《项目主要规划指标》MLJY-YG-QR-CBG-001-017.2.《项目产品建筑标准表》MLJY-YG-QR-CBG-001-027.3.《项目发展分产品类型成本汇总表》MLJY-YG-QR-CBG-001-037.4.《项目公摊成本及期间费用成本表》MLJY-YG-QR-CBG-001-04美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第7页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件7.5.《项目主体建安成本表》MLJY-YG-QR-CBG-001-057.6.《项目设计限额要求及成本控制建议表》MLJY-YG-QR-CBG-001-06注：以上7.1-7.5项表单均为电子表单，具体填写方法详见《填表指引》。美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第8页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件____项目主要规划指标7.1项目主要规划指标表格编号:MLJY-YG-QR-CBG-001-01总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积0m2建筑物基底占地面积m2建筑密度（毛地）容积率（毛地）不计容积率面积m2绿地率道路用地合计沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道绿化用地合计重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园体育(游乐)设施占地水景占地面积指标基底占地面积建筑面积计容积率面积m2单元数户数户数比例联排洋房电梯公寓住宅合计0000计容积率配套垃圾转运站公厕配电房社区居委会建筑用地面积小区配套幼儿园美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第9页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件文化活动中心会所物管商业合计00不计容积率配套停车数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车）地下设备用房合计车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场道路用地合计宅间小路游泳池2个绿化用地合计规划道路街头绿地及防护绿地规划道路及代征绿地合计美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第10页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件___项目产品建筑标准表7.2项目产品建筑标准表表格编号:MLJY-YG-QR-CBG-001-02类型1类型2类型3商业结构形式框架层数\层高4.5层\2.9m基础形式独立基础平屋面\斜层面斜屋面户内平层\错层\复式1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房单元间有高差\无高差无高差外墙200mm厚粘土空心砖内墙100mm厚粘土空心砖屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层厨卫防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水层外墙防水无单独防水层、涂料防水结构及初装修屋面隔热30mm厚聚苯板单元门入户门钢质防火防盗门阳台门铝合金门户内门模压门门窗工程窗铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃外墙装饰面砖、涂料外墙保温单元入口装饰花岗石屋面装饰英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟电梯厅装饰楼地面装饰墙面装饰大堂天棚装饰楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆楼梯间天棚装饰乳胶漆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆公共部位精装修栏杆美林基业房地产业务流程管理手册编号：MLJY-YG-QP-CBG-001版号：A/0页码：第11页共22页美林基业地产业务流程管理体系文件空调板装饰铁艺百叶楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆厅房窗台及护栏不锈钢楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆厨卫烟道成品楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙室内装修阳台天棚装饰采用外墙涂料给水管材立管PPR、户内PPR、排水UPVC室内给排水洁具及五金件国产全套室内供暖无室内燃气穿管布线UPVC管、BV普通导线配电箱\电表箱西门子配电箱、组装电表箱开关插座松本室内电气灯具阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防居家防盗对讲系统有弱电系统三表远传进口非可视美林基业房地产业