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1第一节房屋调查第二节共有面积的分摊第三节建筑面积计算*第四节房屋调查的技术要求第五章房屋调查2第一节房屋调查房产调查的对象：获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。构筑物：主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等；建筑物：主要指房屋。3楼房结构图4一、与房屋有关的名词解析1.假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。假层52.气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋。老虎窗(Roof)气屋63.夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。夹层暗楼74.过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。过街楼吊楼85.阳台（也称“挑外廊”）。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。凸阳台凹阳台96.天井和天棚。房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。天井天棚10二、房屋调查的内容按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和用途。1.房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。11(1)权利人。房屋权利人是指房屋所有权人的姓名。调查时应调查清楚以下几点：私人所有的房屋:一般按照产权证件上的姓名登记。若产权人已死亡:注明代理人的姓名；产权共有的:应注明全体共有人姓名；房屋是典当或抵押的:应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况；产权不清或无主的:可直接注明产权不清或无主，并作简要说明；单位所有的房屋:应注明单位全称；两个以上单位共有的:应注明全体共有单位全称。12(2)权属来源。房屋的权源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。(3)产权性质。房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类。全民所有制；集体所有制；个体所有制；外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。13(4)产别。房屋产别是根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类，如表5-1。(5)墙体归属。房屋墙体归属是指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙共有墙借墙14(6)房屋权属界线示意图。房屋权属界线示意图是以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有:房屋权属界线共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属房屋的边长(7)房屋权属登记情况。若房屋原已办理过房屋所有权登记的，在调查表中注明《房屋所有权证》证号。152.房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。房屋座落:是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名称和门牌号。调查时应注意以下几点：房屋座落在小的里弄、胡同或小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；当一幢房屋座落在两个或两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。163.房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。房屋的层数:是指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数。17建筑结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定房屋的结构，房屋结构的分类标准见表5-2。房屋的建成年份:是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。184.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。房屋的用途按两级分类，一级分8类，二级分28类，见表5-3。195.房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。(1)建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。20(2)建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括:阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。21石砌勒脚抹灰勒脚散水22(3)使用面积。是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。23(4)共有面积。指各产权主共同拥有的建筑面积。主要包括有：层高超过2.2m的单车库设备层或技术层室内外楼梯楼梯悬挑平台内外廊门厅电梯及机房门斗有柱雨篷突出屋面有围护结构的楼梯间电梯间及机房水箱等。24(5)房屋的产权面积。指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。(6)总建筑面积。总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。容积率:指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率：(容积率=总建筑面积÷总用地面积)。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。25计算容积率的建筑面积包括：使用面积共有面积未分摊的共有面积。26(7)成套房屋的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由:套内房屋的使用面积套内墙体面积套内阳台面积三部分组成。27(8)套内房屋使用面积。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内以下部分组成：卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、壁柜等空间面积的总和。28(9)套内墙体面积。是套内使用空间周围的围护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。29(10)套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。其中:封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。30三、房产要素的编号1.房产编号:见表5-42.房屋及构筑物要素编号:见表5-5。31第二节共有面积的分摊一、共有面积的含义共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成：应分摊的共有面积不应分摊的共有面积。32应分摊的共有面积主要有：室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房33不应分摊的共有面积:是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积，包括:机动车库非机动车库消防避难层地下室半地下室设备用房梁底标高不高于2m的架空结构转换层架空作为社会公众休息或交通的场所等。34自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。如果在房屋调查报告中无共有面积，则这份报告是不合格的，是不能使用的。35二、应分摊共有面积的分摊原则1.按文件或协议分摊:有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议分摊。2.按比例分摊无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积。其中，K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和363.按功能分摊对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等)，共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下：(1)对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。37(2)住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积(电梯房、楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊。(3)建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。(4)共有面积的分摊一般按所服务的功能进行分摊:分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊;服务于整栋的共有面积整栋分摊;只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。38三、共有面积分摊的类型1.整栋楼分摊2.功能区内分摊3.功能区间分摊4.楼层间分摊5.本楼层内分摊39图5-1楼房概念立面图(1)G1只服务于A部分，则只在A内分摊；(2)G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；(3)G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；(4)G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊；(5)G3只服务于B部分，则只在B部分分摊；(6)G4为天顶部分，整栋分摊；(7)G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。40四、应分摊共有面积的特点(1)产权是共有的。(2)应分摊共有面积的相对性。(3)各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。(4)从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。41第三节建筑面积计算*一、计算全建筑面积的范围(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算；其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层建筑物内如带有部分楼层，亦应计算建筑面积。42(2)高低联跨的单层建筑物高低联跨房43(3)多层建筑物建筑面积按各层建筑面积总和计算。(4)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(5)坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。44(6)穿过建筑物的通道建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。回廊:是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。45(7)图书馆的书库按书架层计算建筑面积。(8)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等均按建筑物自然层计算建筑面积。(9)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。(10)建筑物内的技术层或设备层，层高超过2.2m的，应按一层计算建筑面积。(11)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。46(12)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(13)跨越其他建筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积。47二、计算一半建筑面积的范围(1)用深基础做地下室架空加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(2)有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。(3)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。484)封闭式阳台、挑廊，按其水平面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台，有柱阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(6)两个建筑物间有顶盖和柱的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(7)室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。49三、不计算建筑面积的范围(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、庭园、无柱雨篷，悬挑窗台等。(2)检修、消防等用的室外爬梯。(3)层