房地产小妞给你恶补房地产知识

房地产小妞给你恶补房地产知识，让你买房不再被售楼小姐忽悠二手房知识科普楼主刚刚从房地产公司辞职，闲来无事，所以就开个贴子，科普下二手房的相关知识，其实也谈不上科普，就是尽楼主所能，把自己掌握的房地产知识做个总结而已。分为几个大块为大家介绍一、房地产基础知识1房产市场知识2房屋分类二、房地产常用名词1更名2过户3网签4产权5五证二书三、二手房选购注意要点四、基本费用清算、楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2817:19:42一、房地产基础知识首先，我们要了解一些名词房地产市场、房地产、房地产市场分级、二手房房地产市场：以房地产为商品的市场房地产特点：供给有限、不可移动、价值量大、易受影响等房地产市场分级：一级国家----开发商二级开发商---客户三级客户-----客户二手房：非房地产商出售的由房屋产权人或者购买人转让的房产，包括已取得权证的和尚未取得权证转让的房产。其中包括房改房、自建房、拆迁房、经适房、商品房。我们生活中较为常见的就是商品房和经适房。其次，我们要了解我们日常生活中有哪些房屋1商品房：经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。它是开发商建设的供销售的房屋，可以办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房（ps:商品房有个人产权，可以更名或者过户）2经适房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房的单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性的商品住宅（ps：只有居住使用权）3房改房：又称已购公房，是城镇职工根据国家的房改优惠政策购买的住宅，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权（ps：房改后，可以过户）4拆迁房：政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置的房屋（ps：有个人产权和集体产权两种，而且拆迁房很少有办房本的，给大家办了房本，那剩下的开发商的楼盘卖给谁？）5自建房：居民有特殊的宅基地来建设自己居住的房屋（ps：无产权哦，大多是农村中那种自己盖的房子）楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2817:45:44二、房地产常用名词1更名：简单的说就是房本未下来到房地产开发商或者物业处进行房子名字的更换2过户：房本下来之后，到房管局进行名字的更换3网签：在房管局登记备案，并且能在网上查到的房子这里要注意下，咱们日常生活中经常会听到更名和过户这两个词，虽然它们都是进行名字的更改，但是去办理的地方不一样，而且费用也不一样。4产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用最多不会超过5位数。这里要注意的是大小产权的区分大产权：100%产权且五证齐全小产权：非100%产权或五证不全买房的时候自己心里一定要明白自己所买的房子是大产权还是小产权5五证二书五证：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房出售（预售）许可证、国有土地使用证二书：商品房使用说明书、商品房质量保证明书三、房屋选购要点1.朝向与角作者：wtcvirous时间：2014-08-2818:57:57马克作者：阳家抽蓝时间：2014-08-2819:00:40@爱伦坡家的黑猫2楼2014-08-2817:24:47能捡几个热门的问题提问吗？男方婚前首付，婚后贷款还清，能加名字吗？加老婆名字需要什么手续？要付手续费吗？-----------------------------这问题太简单了，我都能回答你，只要贷款还清可以加的，办一个婚前财产婚后共有就可以了，不需要交税，多少钱看你那里产监处的具体收费标准，其实就是在你办房产证的时候说一声，这虽然是我结婚前买的，但是我要加老婆名字，就行了。作者：爱已不在这里时间：2014-08-2819:46:08房地产小妞,请问甲乙2人一起签购房合同,之后房管所网签约备案,同时银行贷款已经批下,贷款甲方再还,甲方做主贷人,当时房产证还没有办理.这时甲和乙分手,房产证之后办理可以申请只写甲方的吗?楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2819:52:141.朝向与角大家都知道中国是北半球的国家，所以太阳正午是出现在正南方向的，所以我们房子要想光照好就得是坐北朝南。金角：东南银角：西南铜角：东北铁角：西北东南，这是最理想的朝向，因为东南向的从日出开始就会照到太阳一直到日落，楼层好的话，到了冬天太阳都可以照到被子上，一天都是暖洋洋的，如果楼层低的话，也可以照到，只是照的时间短一些，西南朝向，比东南略差，但是也不错，午后太阳往西边照的时候，可以接受直射。但是东北和西北朝向的基本无直射，有也是夕晒，属于冬天往死冻，夏天往死晒，所以买房子的时候注意朝向问题。（这里说的朝向是指窗户对着的方向，不是门对着的方向）其实实际生活中很少能买到正南的房子，那是因为实际生活中我们的房子朝向不可能真正的坐北朝南，尤其是高层建筑和那些围湖而建的房子。高层的话，它要照顾周边建筑，而围湖的建筑因为要建设湖景房，所以它是以湖为中心而建，所以房子的朝向会发生改变，再购买房子的时候自己要留心，要细看沙盘和它的户型图。尤其要知道整个儿楼盘中房屋坐落位置和楼间距。这里补充几个基础知识，在户型图中A代表卧室B代表厅C代表卫例如:2A+1B+1C就是说2室1厅1卫举报|回复楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2820:00:11朝向及角的示意图图做的有点粗糙，但是可以帮大家很好理解作者：做面包滴喵时间：2014-08-2820:09:43@冷眼看烟花s14楼2014-08-2819:52:141.朝向与角大家都知道中国是北半球的国家，所以太阳正午是出现在正南方向的，所以我们房子要想光照好就得是坐北朝南。金角：东南银角：西南铜角：东北铁角：西北东南，这是最理想的朝向，因为东南向的从日出开始就会照到太阳一直到日落，楼层好的话，到了冬天太阳都可以照到被子上，一天都是暖洋洋的，如果楼层低的话，也可以照到，只是照的时间短一些，西南朝向，比东南略差，但是也不错，......-----------------------------马克举报|回复楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2820:23:11还有大家可能经常听到复式、跃层、错层等名词现在给大家补一下1复式：复式楼也叫复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。错层：错层指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅（其实就是利用高度划分功能区）这里要注意：复式和跃层是不一样的！最大的区别就是楼高！复式一般3.3米而跃层高达5.6米，而复式只是上下有个隔断，跃层相当于一个楼层里的内部小二楼！不要听信售楼小姐的复式小跃层，跃层就是跃层，复式就是复式!Ps:不管是复式还是跃层计算面积都是以最底一层的面积计算，也就是说，复式里隔出的二层面积不算，跃层里的二楼面积也不算，只算一层哦！举报|回复楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2820:26:11这是网上找的日照间距图，大家看一下作者：比尔韦斯莱时间：2014-08-2820:38:16LZ请教个问题，买二手房的时候和卖家去房管局递了资料办过户手续，是否已经等于转名了？卖家再有什么问题被查封之类的也跟买家没关系了？作者：心形白屁股时间：2014-08-2820:39:24让售楼部拿日照校核来看举报|回复作者：lbeautyp时间：2014-08-2820:43:26马一个来自Android客户端|举报|回复作者：桑时西时间：2014-08-2820:44:04m举报|回复作者：未来铭可时间：2014-08-2820:46:29好贴来自手机版|举报|回复作者：西瓜小李子时间：2014-08-2820:47:21留着，学习举报|回复楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2820:47:25还有一些被售楼小姐经常挂在嘴边的绿化率、得房率、日照间距，楼主也为你一一解答1.绿化率：是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比2.得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。得房率=（建筑面积-公摊面积）/销售面积得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。3.日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离Ps：我国规定，冬至日时，光照时间不得少于2小时举报|回复作者：woshipiao2014时间：2014-08-2820:49:53m来自iPhone客户端|举报|回复作者：阳小兔时间：2014-08-2820:54:31马克来自iPhone客户端|举报|回复作者：小桃子121时间：2014-08-2820:58:55马克来自UC浏览器|举报|回复作者：肉嘟嘟的王姑娘时间：2014-08-2821:02:51马克。来自Android客户端|举报|回复作者：拖拉机的黑烟时间：2014-08-2821:06:04马克来自Android客户端|举报|回复作者：jw8203时间：2014-08-2821:09:20马克来自Android客户端|举报|回复作者：宛郡主时间：2014-08-2821:09:50回复第12楼，@爱已不在这里房地产小妞,请问甲乙2人一起签购房合同,之后房管所网签约备案,同时银行贷款已经批下,贷款甲方再还,甲方做主贷人,当时房产证还没有办理.这时甲和乙分手,房产证之后办理可以申请只写甲方的吗?--------------------------办房产证时可以甲乙按份共有，甲占99%，乙占1%，至于能不能只写甲的，乙要同意才行吧？楼主：冷眼看烟花s时间：2014-08-2821:19:204.公摊率：摊率是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑面积之中所占比例。公摊率=总公摊面积/总建筑面积公摊面