盘锦地区房地产投资调研分析2019

2019年1月瑞麒地产营销策划盘锦地区房地产投资调研分析盘锦市房地产市场现状及发展趋势，是否存在机会市场了解县域整体规划及发展，寻找县域内重点发展区域，研究每一区域房地产市场发展情况了解盘锦房地产市场现状及发展趋势，寻找机会市场，探索地产发展模式调研目的调研课题对目标区域房地产微观市场（产品、消费者、价格、销售进度等）进行探讨和分析，进而深入研究土地获取模式调研结论后续跟踪盘锦地区有四个房地产重点开发市场：盘锦市（兴隆台区）及大洼县的大洼镇(县城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产市场均有较好发展前景，存在市场机会。工作说明盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状地理位置：盘锦市位于辽宁省西部，总面积4071平方公里（市区256平方公里）。行政区划：辖2区（双台区、兴隆台区）、2县（大洼县、盘山县）。城市地理位置与行政区划城市人口19.55%18.98%17.78%14.04%27.48%27.24%26.44%26.28%42.07%42.65%44.06%44.66%10.90%11.12%11.72%15.02%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%盘锦04年盘锦05年盘锦06年沈阳06年18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上盘锦市总人口：128.2万人，其中非农人口比重较高，为78.9万人，仅低于沈阳、本溪和抚顺。市区人口：60.87万人（兴隆台区40.87万，双台区20万），总户数22.5万（平均每户2.7人），市区人口密度大，约为沈阳的1.7倍。暂住人口：5万余人（主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员）。人口年龄构成：虽然相对于沈阳市来说，老龄化的速度较慢，但历史地看，已经在向老龄化方向发展。35－60岁人口超过44%。盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较现象：盘锦生产总值总量增速缓慢，远低于沈阳和全省平均水平，07年与02年相比，盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。07年人均生产总值位列辽宁省第二位，虽高于全省平均水平，但增长速度明显减慢结论：盘锦属于资源型城市，“因油而生，缘油而兴”，经济来源主要为石油资源，油气开采及相关产业贡献值近65%。自2019年生产进入递减阶段，最终导致经济增速缓慢。资源型城市经济转型：确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。地区生产总值01000020000300004000050000200520062007人均GDP值（元）11.051.11.151.21.25增速辽宁省平均沈阳盘锦辽宁省增速沈阳增速盘锦增速2019－2019年地区生产总值统计2019－2019年地区人均生产总值统计020004000600080001000012000200220032004200520062007生产总值（亿元）100.0%102.0%104.0%106.0%108.0%110.0%112.0%114.0%116.0%118.0%120.0%增速全省沈阳盘锦全省增速沈阳增速盘锦增速5000600070008000900010000110001200013000收入（元）5000600070008000900010000110001200013000支出（元）沈阳收入盘锦收入沈阳支出盘锦支出线性(沈阳收入)线性(盘锦收入)沈阳收入7050796189241009811651盘锦收入7816838495091102512205沈阳支出60746690721378638670盘锦支出600365176982885991562002年2003年2004年2005年2006年全省沈阳盘锦工薪收入661171698101占比58.87%56.75%61.53%经营净收入6888331119占比6.13%6.59%8.50%从居民可支配收入情况可看出，盘锦居民消费能力较强（收入增长速度略低于沈阳，消费增长速度平均每年高出沈阳2%）。居民可支配收入来源中，工资和经营两方面所占比重达到70%，远高于沈阳和全省平均水平，主要源于当地业态发展情况（大型工业为支撑，私营业主比例大）城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%，从消费观念方面看，盘锦在与居住相关支出方面比例较低，可能的原因：前期区域内无高品质居住场所供应；区域住宅价格水平低于其他城市。2019年城市居民人均可支配收入14907元，人均消费性支出为11708元，均居全省第二位（仅次于大连），城市家庭恩格尔系数为31.6%（沈阳为35.3%），已达到富裕水平。城市居民可支配收入与消费性支出2019－2019年城市居民可支配收入统计2019年城市居民可支配收入来源2019年城市居民消费支出方向及数量统计全省沈阳盘锦食品28.43%27.16%24.73%衣着7.76%7.22%10.01%家庭设备用品及服务3.32%2.94%2.80%医疗保健7.03%8.52%9.06%交通和通信7.31%7.75%8.37%教育文化娱乐7.83%8.23%8.80%居住8.33%8.19%4.54%购房支出8.78%13.40%6.20%车辆保险支出0.04%0.08%0.20%石化工业原油开采华锦集团主营业务：化学肥料生产、塑料制品生产和热电厂现有职工1万余人总资产97亿元省级开发区，规划面积21.55平方公里，以发展外向型经济和石油高新技术产业为主采取一区多园的发展模式，下辖四个园区：石油高新技术园、兴隆工业园、中兴商贸园和文化产业园。辽河油田主营业务：石油、天然气勘探、开发、销售；职工8万余人资产总额197亿元经济开发区区域经济格局及重点项目分布环渤海经济圈的腾飞东北老工业基地的振兴辽宁沿海经济带的开发县域经济的发展与壮大城市宏观背景－－政治环境盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市建设状况房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状城市宏观背景城市规划布局城镇体系规划：以市区为核心、交通干线为依托，形成“城区－卫星城－片区中心镇－一般城镇”的城镇发展格局。市域规划：五大片区，沿三条轴线发展。辽河路双兴路红旗大街工业大街石油大街双台子区组团兴隆台区组团双台河用地布局规划：“一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构。两城以泰山路、双兴路相连，之间建设以双台河为主体的滨水公园。规划绿化6.84km2，绿化覆盖率达到40%。盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状城市宏观背景城市建设状况07年盘锦增幅省均增幅施工面积129万33.9%22.1%竣工面积49.4万24.2%19.0%商品房销售面积52万19.7%18.0%住宅销售面积50.4万20.3%17.5%商品房开发投资19.7亿37.6%30.6%住宅开发投资14.8亿26.8%36.5%商品房销售额9.5亿21.8%29.3%住宅销售额8.9亿22.8%27.5%02040608010012014016018005年06年07年面积(万平)0510152025金额(亿元)施工面积竣工面积商品房销售面积住宅销售面积商品房开发投资住宅开发投资商品房销售额住宅销售额发展速度：盘锦房地产行业虽起步晚，但发展速度较快。08年房地产开发持续升温，前四个月房地产开发额达到6.6亿元，同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。计划08全年总开发面积达160万平方米，预计完成开发面积100万平方米，总投资22亿元。房屋价格：盘锦房价05－06年期间在全省处于较低水平，商品房和住宅的销售单价仅为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快，现商品房均价3300左右。房地产市场历史及发展趋势全市共有棚户区、平房区291万平方米，共涉及居民2.4万户，主要集中在双台子老城区和兴隆台区的部分村屯建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区17个，锦湖花园、湖滨四季城、晟华苑等在建小区6个，总建筑面积185.1万平方米，约有1.75万户原平房居民已入住建成小区截止07年，建成区内尚存平房区面积136万平方米08年平房区改造重点推进湖滨四季城三期，计划完成建筑面积15.8万平方米；锦湖花园计划完成建筑面积10万平方米；夹信子屯计划完成回迁楼建筑面积5万平方米；振雷花园小区计划完成建筑面积1.5万平方米。总计完成32.3万平方米的平房区改造任务。棚户区、平房区改造工程开发企业数量及运营模式公司名称公司背景运营模式盘锦振兴房地产隶属辽宁振兴生态集团，独立开发了辽河油田翠南小区、党校小区、振北小区、生态园小区，参与开发建设了辽河油田科研小区、文化小区、世纪小区、幸福小区及迎宾小区等住宅小区，累计完成建筑面积100余万平方米主要建造面向油田职工高端产品(园区规模大，绿化率高，居住密度低，配套完善三到四居130平以上户型为主)代表项目：生态园在建项目：蓝色康桥盘锦新广厦房地产创建于2019年，具有国家二级开发资质，有自己的物业管理公司项目主要分布在市内热点区域，主要面向高端消费群体代表项目：新广厦花园在建项目：广厦新城盘锦兴隆房地产辽宁兴隆大家庭商业集团06年涉足房地产领域，以为集团发展连锁建设商场为主，并围绕商场做完整的地产开发项目，07年与浙江日月集团共同投资，开始向专业化发展，产品主要面向高端消费群体前期项目主要分布在其连锁商场附近，项目优势即交通、生活便利，品质中档，配套较少在建项目：日月兴城盘锦瀚新房地产成立于2019年3月，有政府资源，可拿到优惠政策；盘锦市农村城市化改造项目，完成建筑面积43万平，在建项目建面50万平项目主要分布在城中，楼盘属中端品质代表项目：瀚新花园在建项目：紫润茗都区域现有75家房地产公司，均为本土企业，开发历史均较短，多数企业仅开发1－2个项目，从运营模式上主要有以下四种：双台子区住宅板块结构及特征主要项目晟华苑销售均价2700板块特征价格低廉旧城改造项目，规模小，无景观和配套建设，产品质量低，无智能化物业管理，多为多层，两居室为主，面积在120平以下，回迁户较多主要项目销售均价板块特征四季城、湖滨四季城、湖畔花园、锦湖花园、水榭春城3300景观环境提升区域居住质量的项目聚焦地，项目具备一定规模，注重景观和配套建设，小区实行智能化管理，高层、小高产品为主，户型跨度较大，基本无小户型，有跃层户型，购房者多为追求居住质量的区域高端群体锦湖花园(31.98万平)四季城(33.83万平)水榭春城湖滨四季城晟华苑(共五期)湖畔花园(10万平)南迁小区2500-30002000-25003000-35003500以上双台子区主要商品住宅项目分布示意图兴隆台区住宅板块结构及特征3000-35002500-30003500-40004000