物业工程部管理

物业工程部管理一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务三、工程部的管理工作四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度附件、酒店各区域的技术标准及参数目录一、物业的分类与工程部的关系根据使用功能不同，物业可分为4类（1）居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等（2）商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所（3）工业物业：工业厂房、仓库等（4）其它物业：车站、机场、医院、学校现代工程管理理念：融入市场、精简机构、一专多能物业的分类与工程部的关系是：根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件设置工程部的组织机构和人员配置工程部与以下部门有业务关系外部：内部：供电局：申请用电量、定期电气设备检测、增容劳动局：特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检环保局：排烟、排污、噪声检测电话局：申请中继线、网络煤气公司：申请煤气使用并接受管理自来水公司：申请自来水的使用卫生防疫站：检查饮用水的洁净度街道办事处：门前三包卫生达标维保公司：冷冻机电梯行政、客服、保安、办公室、餐饮辅医、保洁市政热力公司：供应蒸汽二、工程部的任务1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标2、对物业供应能源3、负责对物业设备和设施进行维修、运行4、对设备设施进行更新和改造三、工程部的管理工作工程部的管理工作管理：计划、人员、设备、运行、维修、资料控制：能耗、设备运行状态、材料消耗工作人员的工作精神状态1、计划管理计划管理年计划、季度计划、月计划能源计划（能源消耗计划、(水电气)节能计划）维修计划（检修计划、设备更新改造计划）材料计划（物品采购计划、材料消耗计划、工具消耗计划、低值易耗计划）人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、人员数量调整计划）费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用）2、对人员进行管理（1）根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位工程部组织机构设置是多种多样的，要根据物业的规模和服务标准而设置：A、按专业系统设置方式例如：酒店B、按设备分区域的设置方式C、按管理性质设置方式D、按运行管理和维修分设的模式E、大型高档写字楼、商业中心、医院3万㎡左右例如：物业F、大型高档写字楼、商业中心、医院10万㎡左右（2）人员的招聘招聘技术标准（其他标准由人事部门确定）工程部经理：1、工程部经理应具备的素质诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备的技术要求有相关的学历对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强有处理、解决设备运行故障的能力有相关的上岗证主管：1、有相关的学历2、对本专业系统较为熟悉3、有相关的工作经历4、有相关的上岗证员工：1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验2、有相关的工作经历3、有相关的上岗证人员的搭配原则（主要指员工）1、老中青相结合老青各占10％～20％左右2、技术高中低相结合高低各占10％～20％左右要有磨合期一般控制在1～2个月磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、3、对设备进行管理（1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂行办法》第二十一条招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：１．项目竣工总平面图；２．单体建筑、结构、设备安装竣工图；３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料）６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；７．房屋销售清单和产权资料；８．公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等９．物业管理所必须的其他资料。（2）对所接管的设备进行试运行，对有问题的设备做好记录并请甲方确认，协助甲方解决（3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决（4）建立设备档案，将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人等）备查（5）对设备进行编号，确定负责人4、对运行进行管理1、配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障2、根据情况调整设备的运行状态3、一备一用的设备一般情况每周调换一次4、建立运行值班记录5、每天对能耗进行统计5、对维修进行管理设备的生命周期(浴盆曲线)O早期故障期劣化故障期偶发故障期维修工作主要分为计划内和计划外两类维修1、计划外维修2、计划内维修3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验（维修数量、质量、材料消耗）工程部的维修分类图做出设备的中小修计划一般1个月一小修，三个月一中修时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵－－－－室外管网－－－－－－－6、对资料进行管理（1）建立设备技术档案管理：（2）建立设备登记卡片：A、物业施工竣工验收的整套档案资料。B、设备的技术规范、标准，操作手册、使用说明书。C、设备新技术信息及资料。D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。1、对能耗进行控制1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表）2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等）4、比较节能效果，总结节能经验序号设备名称功率数量运行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元／KW·H用备注每天小时(H)每天功率KW·H满负荷率(％)起动频率(%)每月功率KW·H1冷却水塔4KW／台2台141248100%100%11407时～19时夏季3个月运行2空调机总170KW6台617012340100%100%102003冷水机组总205KW2台110312123680%80%237314三星室内机总95KW472台472951095080%100%228005三星室外机11KW／台100台1001100101100060%80%1584006变频生活水泵22KW／台2台1222452860%50%4752全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%80%2592全年运行8电子屏总10.2KW2块210.210102100%100%3060全年运行9热水循环泵总60.25KW3台24024960100%100%28800冬季3个月运行10旱地喷泉总71KW33台泵276盏71100%100%71每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW1/3404160100%100%4800不包括节假日12电梯总97KW5台597121164100%50%17460夜班留1台值班电梯13小货梯（食品）2.5KW1台12.5410100%30%90全年运行14排烟风机总46.5KW9台10每月检查1次15新风机组总86KW39台3986121032100%100%30960全年运行16电动遮阳篷总10KW忽略17电动窗1.8KW54个忽略18电动旋转门0.7KW2扇20.7128.4100%70%176全年运行19电动防火门2KW2扇忽略20变压器1600KVA台2台损耗忽略21配电屏18台损耗忽略22照明系统综合楼812KW80%65085200156000全年运行总1124KW展示中心312KW80%2504100030000全年运行2、对设备运行状态进行控制1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整，冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整3、不经常启动的设备也要每周启动一次（如消防水泵、柴油发电机）4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段（如夜间可关闭一些）3、对材料消耗进行控制工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，主要消耗在灯泡、灯管、开关、插座、电线、阀门上1、凭维修单领取材料2、更换的零件要拿回冲销3、金额较大的配件要有经理签字4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏4、工作人员的工作精神状态进行控制1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是全部时间2、了解员工的技术水平，了解员工的协作意识、工作情绪，了解员工的近期对管理者的看法，了解员工的需求等。3、解决了解到的影响工作的问题管理者的管理知识要求1、什么是管理?2、什么是管理者?3、作为一个管理者应该干什么?4、管理能力由哪些要素组成?5、如何掌握管理要领?四、要实现工程部有效的管理管理知识什么是管理：管理是一种由管理者组织他人工作的活动，而不是管理者自己去完成管理工作的三个基本特点1、管理是有目标的，管理过程就是为实现目标而努力的过程，是为实现目标而采取的手段.2、管理是一个作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术。3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况，如果凡事都要管理者自己动手干，那么，这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。什么是管理者一个管理者必须达到下例三项要求1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。2、管理者必须直接参与解决问题，做出决策。（管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择）。3、管理者至少要有一个人向他负责，向他汇报工作。管理者另一个责任就是负责指导和指挥下属开展工作。管理者应该干什么每个中层、高层管理者都肩负者4个方面的职责1、规划和决策。2、组织和协调。3、控制和调节。4、指导和培训。管理者能力是由哪些要素组成管理知识；管理技能；管理观念管理能力是由3个相互关联的要素组成一个称职的管理者在管理观念上的特征是1、强烈的管理意识2、具有强烈的责任感3、具有感情交流意识管理技能的组合应包括技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分管理者为什么会失败1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。2、缺乏行政管理能力。3、缺乏交际能力，在处理人际关系上束手无策。4、缺乏忘我的干劲，在其位不谋其政。5、缺乏公正严明的管理作风。6、对部下缺乏信任，不能放手让部下去做工作。7、自己应首先是管理者，其次才是技术专家，将位置摆不正。8、不善于协调各种目标的关系，（物业目标、部门目标、职工目标）不能保持各种目标相对平衡。9、内部不团结，搞小集团。10、缺乏对部下的在职培训，不能提高职工的整体素质。3333五、工程部的规章制度1、工程部经理岗位责任制2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。3、采购，保管和领用制度。4、新增设备管理制度。5、设备的改装、移装制度。6、设备的运行、维修、使用制度。7、安全用电制度。8、设备交接班制度。9、设备转让和报废制度。10、设备事故分析制度。附件、酒店各区域的技术标准及参数各区域的技术标准参数（建议）3333地域温度湿度新风量m/h人噪音照度换气次数m/h人风速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-500．1--0．2大厅252240651840100-200100．25走廊244065183510050．2多功能厅2620406525403001015游泳池2628757522501002-40．2餐厅232340652540100-2000．2厨房1820≤606020040-600．3会议室2420406525403000．2迪厅24204065335050300．2办公室242240652535100-1500．1酒吧23234065254050100．2卫生间26204065401005-100．2洗衣房262040656020015-200．2员工区262040655050-1005-100．3健身房19254065604050-1000．3强电变配电标准应具备双