怀柔奥特莱斯可行性分析报告

怀柔奥特莱斯可行性分析报告1目录项目概述........................................................4一、怀柔奥特莱斯项目概述............................................4二、怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况.............................4第一部分北京市经济及商业发展状况.................................6一、北京市经济发展状况.............................................6（一）北京市经济快速发展，消费逐步升级.............................6（二）北京市居民消费支出高且增加迅速...............................6（三）北京经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础...................7（四）消费升级造就了一大批具有品牌消费意识的群体...................7（五）北京市私家车发展迅速且增速不减...............................8二、北京商业发展状况...............................................8（一）商业市场不断扩大，商业零售业态趋于完善.......................8（二）大型百货店及专卖店迅速发展..................................10（三）城市化进程使商业外扩趋势明显................................11（四）城市郊区成为新型业态布局的“新区”..........................11（五）单体商业规模向大型化、综合化发展..........................12三、北京市旅游业发展迅速，民俗旅游升温............................12（一）北京市旅游业发展迅速........................................12（二）北京郊区民俗旅游持续升温....................................12四、北京市区与怀柔交通状况........................................13（一）北京-怀柔交通现状...........................................13（二）怀柔与相邻郊县、城市交通连接状况............................13（三）北京市交通规划情况..........................................14（四）外地自驾车到北京及怀柔交通状况..............................15（五）公交车至怀柔交通状况........................................15（六）京承高速沿线居民社区情况....................................16五、供应商对北京发展奥特莱斯看法的调查............................16（一）品牌供应商对中国、北京发展奥特莱斯充满信心..................16（二）距市中心20公里内的选址最佳.................................17（三）客源市场集中在大城市且有车族................................17（四）经营方式更倾向于直接开店....................................17六、北京经济发展与商业市场分析基本结论............................18（一）北京具有发展奥特莱斯的市场需求..............................18（二）北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机....................18（三）奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻................18（四）北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍...............19（五）国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心................19第二部分怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析.....................20怀柔奥特莱斯可行性分析报告2一、怀柔地区经济发展状况..........................................20（一）怀柔区基本情况..............................................20（二）怀柔区经济发展状况..........................................20二、怀柔地区商业发展情况..........................................22（一）商业发展总体水平处于较低状态................................22（二）各种零售业态发展均处于初级阶段..............................22（三）商圈范围狭窄，周边辐射能力较差..............................23（四）优质百货业网点资源匮乏，京北大世界一支独秀..................23（五）服装类知名品牌进驻率偏低....................................25（六）商业与旅游业相互促进作用不明显..............................25三、怀柔地区餐饮娱乐业发展状况....................................25（一）餐饮业发展状况..............................................25（二）娱乐业发展状况..............................................26四、怀柔地区实地问卷调研情况......................................27（一）调研目的....................................................27（二）调研方式....................................................27（三）调研数据分析................................................27（四）调研结论....................................................29五、怀柔区旅游业发展状况..........................................29（一）怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平低......................30（二）旅游业存在明显的淡旺季差异..................................30（三）度假、会议旅游业发达........................................30六、怀柔区住宅房地产业发展状况....................................31（一）高档别墅众多................................................31（二）时尚岛周边商品房开发聚集人气................................31七、怀柔经济发展与对奥特莱斯影响分析基本结论......................31（一）怀柔商业市场不发达，当地难以形成稳定的基本客源群............31（二）怀柔具有良好的旅游、会议等流动客源市场......................32（三）怀柔奥特莱斯需要较完善的商业业态组合........................32（四）怀柔奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力....32（五）奥特莱斯项目要得到政府的大力支持............................32第三部分国内外奥特莱斯发展比较分析...............................33一、国际上奥特莱斯发展现状........................................33（一）国际上奥特莱斯的演进.......................................33（二）国际上奥特莱斯的发展状况....................................34（三）国际上奥特莱斯的特点和经验..................................35（四）国际上主要奥特莱斯介绍......................................36二、奥特莱斯在中国的发展.........................................39（一）国内奥特莱斯的引入..........................................39（二）国内奥特莱斯的发展..........................................39三、北京燕莎奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较...................41（一）北京燕莎奥特莱斯基本情况....................................41怀柔奥特莱斯可行性分析报告3（二）北京燕莎奥特莱斯成功要素....................................43（三）怀柔奥特莱斯与燕莎奥特莱斯比较分析..........................43四、上海青浦奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较...................45（一）上海青浦奥特莱斯基本情况....................................45（二）上海青浦奥特莱斯成功因素....................................49（三）怀柔奥特莱斯与青浦奥特莱斯的比较分析........................50五、国内外奥特莱斯分析基本结论....................................52（一）奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件........................52（二）应重点开发驾车游客、北城社区居民为主要客户群体..............52（三）发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心..........52（四）成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持........52第四部分怀柔奥特莱斯SWOT分析与可行性分析总体结论................53一、怀柔奥特莱斯SWOT分析.........................................53二、怀柔奥特莱斯项目可行性分析总体结论............................54三、怀柔奥特莱斯项目的成功要素....................................54第五部分怀柔奥特莱斯市场定位与规划建议...........................55一、怀柔奥特莱斯市场定位..........................................55（一）总体定位