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版权：万科物业页码：第1页共41页万科物业深圳区域东海岸公寓（酒店）经营规划方案编制：东海岸公寓课题小组日期：2004-3-18版权：万科物业页码：第2页共41页目录一、东海岸酒店公寓整体规划………………………..4-5页1.1东海岸公寓经营分析定位及名称……………………….4页1.2东海岸公寓经营服务特色………………………………..4页1.3目标市场客源……………………………...…………..4-5页1．4公寓市场营销策略………………………………………5页二、东海岸酒店公寓经营模式………………………5-11页2.1代租管经营模式…………………………………….5-10页2.1.1代租管租赁流程……………………………...5-8页2.1.2代租管租赁细则………………………………8-10页2.2按系数分配利润经营模式…………………………10-11页三、东海岸酒店公寓费用预算……………………..11-21页3.1东海岸公寓开办费用………………………………..11-15页3.2营运费用预算………………………………………..15-21页3.2.1公寓人员编制………………………………….15-17页3.2.2人员岗位说明………………………………….17-20页3.2.3公寓月运行成本测算…………………………..20-21页四、东海岸酒店公寓经营细则……………………..22-36页4.1代租管部门与管理处关系…………………………...22-27页版权：万科物业页码：第3页共41页4.2关于会所经营………………………………………..27-30页4.3关于增加酒店硬件设施…………………………….30-31页4.4代租管存在问题及相对解决办法…………………..31-31页4.5公寓装修风格及大堂功能设置……………………..32-36页4.6关于时租……………………………………..………36-36页五、前台及客房管理软件调查……………………..36-39页六、东海岸酒店公寓装修设计大赛………………..39-41页七、东海岸酒店公寓开业进度表………………….…..41页版权：万科物业页码：第4页共41页一．东海岸酒店公寓整体规划1.1东海岸公寓经营分析及定位优势分析:公寓位于东部海滨大规模、高品质社区-万科东海岸社区，是大梅沙海滨唯一依附高尚大社区内的酒店式公寓。万科东海岸社区是大梅沙标志性海滨生活的样板，充满海滨浪漫风情的社区文化活动是酒店公寓经营的源泉，标准足球场、室内蓝球馆、商业直街等配套设施也是周边酒店、公寓无法拥有和比拟的。劣势分析:公寓位置距大梅沙海滨偏远,社区周围暂无其它配套设施,前期规划未按专业酒店功能设计.定位：依托东部黄金海岸、高尚大社区的运动休闲型酒店公寓（海滨社区公寓）名称:东海岸假日酒店1.2东海岸公寓经营特色●家庭亲海度假服务对象：情侣、夫妻、三口之家、三代举家度假特色服务：针对服务对象推广服务套票，情侣套票推出情侣蜜月房（如摆放、瑰花、巧克力）、情侣烛光晚餐、情侣亲海活动（海边骑车浪漫游、情侣派对）,家庭套票推出家庭套房（如增加儿童床、残疾人轮椅、家庭VOD点播）、家庭套餐、自助餐、儿童欢乐园、家庭厨艺竞技、家庭亲子海边活动，利用东海岸大社区资源，展开各种以家庭为主题的人文活动，使人与自然融合一体，享受真正的海岸生活。●休闲运动度假服务对象：城市白领、大学生、体育运动爱好者特色服务：利用社区资源举办各种体育休闲活动，如足球赛、篮球赛、网球赛、乒乓球比赛，邀请体育界知名人士为社区名誉顾问、教练，开坛讲评，举行各种体育交流、讲座、培训活动，吸引体育团体、个人爱好者加入到海滨社区的体育文化活动中，从而带动酒店公寓的经营。●自助服务度假服务对象；外籍人士、大学生、喜好自助服务者特色服务：在技术和操作可能的情况下，提供自助售货，自助洗衣,自助交费等自助服务。●一条龙会议培训服务服务对象：有会议培训需求的企业、社团、政府机构特色服务：提供会议培训一条龙包价服务，包括住房、餐饮、会议培训场地、设施设备、休闲娱乐、车辆、形象推广。版权：万科物业页码：第5页共41页1.3目标市场客源商务会议培训、公司休假客源占３５％万科系统内含万科业主客源占３５％国内外旅行社、订房网络客源占２０％旅游及其它散客１０％1．4公寓市场营销策略根据酒店公寓的市场定位，前期主要向目标客源定向销售第一阶段：以定向信函为主，向万客会员、万科业主传达新项目信息，凡万客会员、万科业主可享有特别折扣，东海岸新购房业主可免费入住一晚；宣传工作可同地产销售部配合进行。第二阶段：适当运用媒介进行扩大宣传；接待高档的旅行团；加大商务客源的推广和宣传。二、东海岸酒店公寓经营模式2.1酒店式代租管经营模式2.1.1代租管租赁流程1.订委托合同业主与代租管公司签定委托出租协议，授权管理公司以不低于基准价（基准价：由业主与管理公司共同协议达成的标准价）的价格、协定的时间内出租房间。（1）委托合同产权所有人（以下简称甲方）：酒店管理人（以下简称乙方）：深圳市万科物业管理有限公司双方签署本合同内容如下：1、鉴于乙方是一个知名品牌专业的物业管理公司，在全国经营管理多家大型物业，具有丰富的管理经验。2、鉴于甲方需要对其位于深圳市盐田区名称为深圳市大梅沙万科东海岸酒店公寓的物业进行酒店式代租管业务。3、鉴于甲方对乙方专业水平的信任，愿意聘用乙作为管理方，提供相应的专业管理服务，协助甲方对其公寓进行酒店式管理，按照星级酒店标准对其酒店式公寓进行经营式代租管。4、甲方的物业达到乙方作为酒店式公寓出租并按星级酒店装修的统一标版权：万科物业页码：第6页共41页准。为此，考虑到双方的共识，甲方和乙方签订如下条款：第一条甲方所购物业基本情况物业名称：类型：座落位置：建筑面积：甲方所购物业销售（预售）合同编号：第二条委托管理期限期限共年月日，甲方从年月日起将公寓交付乙方经营管理--代租管至年月日收回。第三条租金、佣金收取方式1.乙方根据租客的租赁方式收取相应租金，并向甲方提取相应佣金和成本费用。2.甲方和乙方协商最低租金为元/天元/月，在次基础上按酒店公寓门市价出租。3.租期在二周以内的，按天租赁收费方式：乙方向甲方收取实际租金的10%作为佣金，客房服务费50元/天/间，电话费等杂费由租客支付，水电费包含在房价内由甲方承担，空置期清洁服务50元/月。第四条租金结算1.乙方采用月结的方式和甲方进行租金结算。2.乙每月于20日前将上月甲方租金收入（扣除佣金、成本费用、代水电费、税金）记入甲方指定帐户，并将明细租金收入单邮寄甲方指定地址。第五条租客赔偿在公寓出租期间，由租客原因造成的房间物品损坏，乙方将根据事先同甲方约定的赔偿价目清单责令租客赔偿，房间物品的自然损耗不计算在内。第六条公寓在租用期间，甲方不得借故进入房间。如有特殊情况，应由乙方出面征得租客同意方可进入。版权：万科物业页码：第7页共41页第七条自签约之日起，双方均不得借故解除合同，如双方因客观原因需要解除合同，应提前一个月知会。第八条本合同各项经双方同意，共同遵守，如有未尽事宜，本着诚信原则，双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。第九条本合同经双方签字盖章后生效，并各执一份为凭以昭信守。第十条补充条款：房屋现有分体空调部，英寸彩电台，电话机部，部分傢俬。甲方盖章：乙方盖章：代表人：代表人：年月日年月日（2）管理公司与业主利润分配：序号收费项目按天租赁收费方式长住客收费方式备注15天内，含15天15天以上1佣金10%租金租金门市价打4折基础上收取10%租金直接由租金中扣除2客房服务费（含房间清洁费、一次性用品消耗）50元/天/间---按照租赁的实际天数，由租金中扣除---50元/天/间根据租客需求，按照实际天数，由租客支付(最低收取50元)3空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付版权：万科物业页码：第8页共41页2、经营出租东海岸公寓管理公司依据与业主签定的委托出租协议出租委托物业。（1）深圳市片区部分出租房价40平50平60平福田北区11001200-13001600南山区1200（家私）13001500福田南区15001800-2000（家私）1800沙头角1000-110012001600（2）、酒店公寓经营收费基本标准门市价按天租赁基准价长住基准价门市折扣淡季旺季淡季旺季淡季旺季豪华单房480180250150230五折八折豪华套房580280350250330五折八折注：a.酒店在业主基准价及门市折扣价的双重基础上，根据市场客源情况灵活掌握房间折扣。b.酒店房间租价原则上不能低于业主基准价，如有特殊情况应知会业主。c.酒店方在掌握房间折扣时，应以门市折扣价为基础，如因客源情况，由当值经理签字确认。d．单房所谓标准与豪华，是以景观为基准划分，具体价位根据业主加入公寓委托管理比例再定。3、业主应得利润的结算（1）采用月结方式：每月10日前，管理公司将业主应得利润汇入业主指定银行帐户并发放详细结算单。（2）查询方式：业主可设有权限，通过管理公司大堂联网电脑登录查询房间出租率，也可通过电话或亲临现场查询。版权：万科物业页码：第9页共41页2.1.2代租管租赁细则1．关于租赁周期为了体现公平性、同时便于管理，租赁周期统一为一年，如想继续出租自己的物业，需与管理公司续签出租合同。2．关于租赁的停止租赁协议执行终止，该房间的租赁活动自行终止；业主强制终止未到期租凭协议，必须提前一个月知会。3．关于委托出租公寓装修业主交予代租管的房间必须符合房间设施及装修标准要求；如业主房间装修及配置未能达到酒店式公寓代租管要求却想租售，由物业公司的租售中心负责承接；4．关于委托出租期间管理费代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费、本体维修基金及水电费、并支付代租管的佣金；电话费由代租管部门按租客实际消费向租客收取;5．关于委托出租期间业主权益代租管期间享有同其他业主相等的权益；6．关于委托出租期间的自住权代租管期间业主如需入住自有物业，需提前三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要根据业主实际服务要求支付50元/天/间的客房服务费(最低按一次需求收取50元)。7．关于所出租公寓次数公平性（1）地产委托代租管16套房与业主委托代租管物业公平对待,代租管部门同样向地产公司收取佣金等相关费用,地产公司应得利润同样归地产公司;（2）作轮流出租标致记录，有不可避免跳房情况发生（业主自己寻找客源或租客要求换房)时,可在电脑上作有别于轮流标致的特殊标致记录,另在大堂联网电脑设业主权限,可随时查看（单房豪华房、标准房与套房豪华房、标准房分开做记录）。以单房为例：（一个月为一个表）标准房102房103房104房305房406房4407房……版权：万科物业页码：第10页共41页4月1日■■■4月2日续■■■▲……■■总计13次13次13次12次12次12次14次豪华房503房504房505房506房602房603房……4月1日■■■4月2日♥……■■■■总计14次14次14次13次13次15次13次注:■为正常顺序轮房记录▲为跳房现象中租客不满意所轮到的房间,要求换房♥为业主寻找的客源,指定要求入住房间续■为租客连续租用本房,连续几天则在相应日期作相应续■符号◙为业主自住符号2.2按系数分配利润经营模式1、委托时间积分月份工作日积分（周日—周四）周末积分（周五周六）5、6、7、8、937.54、101.541、2、3、11、1211.5假日积分：4月30日、5月1、2日；9月30日、10月1、2日同样按当期周末分值4分计算其他中秋节、情人节、圣诞节、元旦及春节均按当月周末积分分值计算版权：万科物业页码：第11页共41页2、物业价值积分根据房屋购置总价格（不含装修费用）/当月委托物业总价格计算业主物业价值积分3、收入分配模式（1）从当期全部酒店经营收入中提取60—70%作为当期业主投资回报分配（具体比例须进一步测算）（2）每套委托房间用物业价值积分乘以委托时间积分得出该物业分配系数（3）所有委托物业分配系数相加得出总分配系数（4）业主投