杭州市房地产板块市场研究报告

杭州市房地产板块市场研究报告2015年7月板块项目名称楼面价（元/㎡）市中心-钱江新城庆春广场二期2620城东新城-九堡农都三里亭地块6768萧山新区-萧山经济开发区中铁荣星村地块8018鸿宁置业新安村地块5282绿地北干街道地块1913萧山老城区（萧山老城板块+南部卧城）萧地投开发城厢街道地块2716萧国有资产城厢街道地块904湘湖闻堰义桥房产罗慕镇地块1007之江板块（之江度假区+转塘）未来科技城（未来科技城+五常+仓前）未来科技城建设未来科技城地块3765未来科技城建设未来科技城地块2465葛巷股份未来科技城地块1816邦帮实业投资五常街道地块456淳良贸易仓前街道地块1844淳良贸易仓前街道地块9750老余杭（老余杭+闲林）远拓建筑余杭街道地块136嘉凯城闲林街道地块2008余杭粮食收储杭泰路地块1030余杭组团余杭恒德购物广场瓶窑镇地块4255恒骏实业瓶窑镇地块1000嘉凯城瓶窑镇地块1921申花-桥西新天地-半山田园-丁桥长睦三墩-祥符万融城5895新城北（勾庄+运河新城+崇贤）钱江世纪城临平（临平新城+翁梅乔司+星桥）嘉凯城塘栖镇地块2156嘉凯城临平新城地块2263加悦都临平新城地块640萧山组团萧农村合作银行新湾街道地块1062萧农村合作银行新街镇地块1402永和房产新街镇地块4208大江东明镜控股义蓬中路地块1026柏翠轩文化江东新城地块907良渚盛旺君投资良渚街道地块20352014.1-2015.7月个板块在售楼盘及价格统计闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖西湖山体山体临平金沙湖大学城北乔司2012-2014杭州土地主要成交区域分析杭州市土地成交主要集中在未来科技城、城东新城、良渚、钱江新城、临平、滨江区政府、西溪蒋村、申花、丁桥长睦板块。成交土地物业类型以商业居多，占56.5%，其中纯商业用地占38%；住宅用地占43%，其中纯住宅用地占30%；纯办公用地仅成交1宗。地段得天独厚，配套极其成熟，高端居住多豪宅，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。板块属性高端居住在售产品高层、130-160三房，200以上大户型供求（万方）26.3/22.2供销比1.19:1主力成交均价（元/㎡）4-5万存量及存销比58.2万方8.33:1品牌开发商进驻绿城、滨江、九龙仓、中铁建、嘉里、绿地、世茂闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北桥西新天地申花区位：东至东新路，西至天目山路、绕城西路和南山路，南至秋涛路，北至文三路。特征：传统市中心，即武林商圈辐射范围内的区域。由于其得天独厚的地段优势，生活配套极其成熟，板块内的楼盘多以“豪宅”著称。在售楼盘：昆仑公馆、武林壹号、绿城兰园、绿地华家池一号等市中心区位：位于钱塘江北岸，一期已基本落成，二期目前处于土地整理和道路整治期。特征：1、高档次开发为主要取向。2、规模化和高层化成为主流。3、江景户型宽敞和大气，腹地户型经济实用。优势：1、未来的行政中心、信息中心、文化中心。2、CBD经济配套与天然江景资源。3、“先造路，再建房”规划好。弱势：缺乏的是实质性可使用的配套和居住氛围，房价的价值支撑度尚不足。在售楼盘：宋都天润、滨江城市之星、中海御道路一号等。闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北城东新城西溪蒋村板块属性高端居住在售产品高层，200-300方供求（万方）64.3/31.0供销比2.08:1主力成交均价（元/㎡）4-5万存量及存销比101万方9.1:1品牌开发商进驻万科、绿城、中海、融创、越秀、金隅、宋都规划前景良好，未来城市中心，资源稀缺，但缺乏实质性配套和居住氛围，房价价值支撑度不足。钱江新城老余杭闲林未来科技城良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北西溪蒋村是杭州实施“决战东部”战略的核心平台，依托综合交通枢纽中心，是城市门户和综合性城市新中心，以高端商务办公、商业休闲、旅游居住功能为主体，潜力较大。区位：西起秋涛路（石桥路），东至沪杭高速，南起艮山西路，北至德胜快速路。特征：杭州城市的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。优势：具有综合交通枢纽。弱势：农民房较多。在售楼盘：天阳上城国际、万科草庄、滨江金色黎明、滨江曙光之城、新中宇维萨等。板块属性刚需、改善在售产品90方小三房、130方大三房供求（万方）77.9/41.1供销比1.89:1主力成交均价（元/㎡）1.8万-2.5万存量及存销比64万方7.14:1品牌开发商进驻万科、滨江、世茂、招商、德信、保利、中铁建、远洋、华润、港龙、绿城城东新城区位：位于杭州城区东部，东为白杨街道，南临钱塘江，西与九堡街道相连，北与余杭区接壤。特征：1、沿江板块，配套差，人口密度大，地铁效应弱2、金沙湖配套好，人口本地拆迁农民占比大3、户型优势明显，学生占比大。优势：沿江板块具江景资源、地铁一号线拉近与主城距离弱势：1、大学城和工业开发区组合，人口流动性大2、相比市中心的繁华精致，下沙要相对清冷粗放。在售楼盘：保利城市果岭、金隅江城府、金隅观澜时代、宋都·晨光国际等闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北九堡乔司板块属性刚需、改善在售产品高层90方小三房、130方大三房供求（万方）55.1/68.7供销比0.80:1主力成交均价（元/㎡）金沙湖1.6万沿江1.1万大学城北1万存量及存销比94.65万方7.69:1品牌开发商进驻龙湖、保利、世茂、金隅、德信、宝龙、碧桂园、绿城、宋都整体区域远离市中心，但幅员辽阔，土地价格相对低廉，投资客多；同时楼盘数量众多，供应量巨大。人口混杂，流动性大，开发潜力尚存。下沙板块（包括金沙湖板块+沿江板块+大学城北板块）区位：下沙和城东新城的连接地带。特征：杭州房产开发最早的外围区域之一，经适房较多，也拥有一定的江景资源。优势：1、地铁拉近与市中心距离。2、相对优惠的房价适合刚需购买。3、足够的房源满足挑选的余地。弱势：相对脏乱差，物流大车多，道路易坏，客运中心站、四季青服装中心周围人流繁杂。在售楼盘：华鸿罗兰春天、德信泊林印象、郡原相江公寓、宋都阳光国际、天阳九筑、郡原九润公寓等板块属性刚需、改善在售产品高层90方小三房、135方大三房供求（万方）8.3/16.6供销比0.50:1主力成交均价（元/㎡）1.6万存量及存销比26万方7.69:1品牌开发商进驻绿城、万科、世茂、招商、保利、中铁建、宋都、德信、朗诗闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖西湖山体山体临平金沙湖大学城北乔司主城区尴尬板块，降价动能不强，不降价又没有成交量。相对脏乱差，有一定优势但不突出。九堡板块区位：北至机场高速、南到金城路、西至风情大道、东到新街镇。特征：对外开放的主平台、招商引资的主力军、经济发展的主引擎和城市建设的主战场。优势：和滨江区相连，与杭州国家高新技术产业开发区遥相呼应，区域位置优越，交通便捷。弱势：过于“年轻”，并无成熟的商业配套以及学区，工地多。竞品密集、配套稀缺，房价偏高。在售楼盘：保利霞飞苑、顺发堤香、绿城九龙仓钱塘明月、中国铁建江南国际城等闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北西溪蒋村城东新城板块属性刚需、改善、高端居住在售产品排屋、高层、高层90方两房三房、130-160方供求（万方）/供销比/主力成交均价（元/㎡）高层1.5-1.8万存量及存销比/品牌开发商进驻金地、保利、绿城、九龙仓、中国铁建、顺发萧山未来中心，经济发展主引擎。目前缺乏配套与学区，竞品密集，价格偏高，短期库存压力虽大，长远来说前景仍被看好。萧山经开区萧山城市基础配套资源最成熟、最为集中的区域，交通便利，2号线的穿过更是极大利好；教育资源丰富，集中了萧山许多历史悠久的学校；萧山楼市价格高地，房源稀缺；南部卧城更有“离城不离尘”的感觉，既能享受萧山老城带来的交通、学区等各种配套利好，还能享受丰富的山水资源目前此区域是萧山的主战场，占据萧山开发量的30%左右；目前竞争十分激烈。闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北萧山老城区-南部卧城板块属性高刚、改善在售产品高层90方大三房，高赠送，一般赠送能到40方左右供求（万方）/供销比/主力成交均价（元/㎡）高层存量及存销比/品牌开发商进驻顺发、绿都、众安、得力和杭州的其他区域相比，萧山楼市相对封闭，“本土化”倾向明显，本土以外的开发商鲜少进入。不过目前已有保利、金地等品牌开发商进去。萧山人心中的主城区，购房群体主要为萧山本地人主要在售楼盘：政府重点扶持区域，国家级创新科研基地，高新产业聚集地，吸引较多高素质、高收入群体，使板块价值得到支撑；交通通达性较好，地铁1、2、4、6号线覆盖滨江，通过中河中路可达杭州市中心，也可与钱江新城无缝对接，与主城距离较近；楼盘分布呈现“东西两端密集，中间断层”的形态，西边是文教区的一桥板块，有浙江中医药大学、浙江艺术职业学校，有丰富的文化底蕴，东边是以区政府为核心辐射周边地带；定位偏中高端，以高刚和改善型需求为主。地铁和学区的完善，使滨江板块购房群体从只有年轻人被动接受滨江的情况变成了各个年龄段的人都能接受的全民化阶段。03、04年开始发展至今，滨江板块是杭州大鳄最为集中地区域闲林未来科技城老余杭良渚滨江文教城东新城新天地桥西申花市中心三墩祥符九堡乔司勾庄运河新城半山田园丁桥长睦星桥崇贤西溪蒋村留下小和山沿江居住板块之江渡假区转塘钱江世纪城萧山新区南部卧城萧山老城萧山经开区闻堰滨江区府湘湖金沙湖西湖山体山体临平大学城北板块属性高刚、改善在售产品供求（万方）/供销比/主力成交均价（元/㎡）高层存量及存销比/品牌开发商进驻万科、绿地、龙湖、中海、世茂滨江板块楼盘分布呈现“东西两端密集，中间断层”的形态，板块供需相对平衡，主要以江景房为炒作概念，楼盘类型南岸以多层、高层为主，北岸以高层为主，价格也以可览江景的多少为支持。主要在售楼盘：因依托西湖姊妹湖湘湖，山水资源丰富，历史悠久，宜居价值逐渐提升；地铁一号线拉近与主城的距离，钱江三桥、四桥、风情大道拉近与萧山、钱江新城的距离；大鳄抢滩，楼盘集聚，三江、众安、绿城、滨江、中粮等相继扎营该板块；湘湖板块以排屋、别墅等高端住宅为主，且目前为了保护景区资