长江证券-2011年房地产投资策略

汇聚财智共享成长三房问题之我见2011年房地产投资策略汇聚财智共享成长目录一、房价二、房市三、房企汇聚财智共享成长图1：苏州期房价格走势图3：武汉房价走势图2：重庆一手房房价图4：天津房价走势房价二线城市成主角资料来源：苏州房地产信息网，长江证券研究部资料来源：重庆房地产信息网，长江证券研究部资料来源：武汉房地产信息网，长江证券研究部资料来源：天津房地产信息网，长江证券研究部40004500500055006000650070007500Nov-09Nov-09Nov-09Dec-09Dec-09Jan-10Jan-10Feb-10Feb-10Mar-10Mar-10Apr-10Apr-10May-10May-10May-10Jun-10Jun-10Jul-10Jul-10Aug-10Aug-10Sep-10Sep-10Oct-10Oct-10450050005500600065007000750080008500900095001-Nov-0915-Nov-0929-Nov-0913-Dec-0927-Dec-0910-Jan-1024-Jan-107-Feb-1021-Feb-107-Mar-1021-Mar-104-Apr-1018-Apr-102-May-1016-May-1030-May-1013-Jun-1027-Jun-1011-Jul-1025-Jul-108-Aug-1022-Aug-105-Sep-1019-Sep-103-Oct-1017-Oct-10700075008000850090009500100001050001-Nov-0915-Nov-0929-Nov-0913-Dec-0927-Dec-0910-Jan-1024-Jan-1007-Feb-1021-Feb-1007-Mar-1021-Mar-1004-Apr-1018-Apr-1002-May-1016-May-1030-May-1013-Jun-1027-Jun-1011-Jul-1025-Jul-1008-Aug-1022-Aug-1005-Sep-1019-Sep-1003-Oct-1017-Oct-106500700075008000850090009500100001050001-Nov-0915-Nov-0929-Nov-0913-Dec-0927-Dec-0910-Jan-1024-Jan-1007-Feb-1021-Feb-1007-Mar-1021-Mar-1004-Apr-1018-Apr-1002-May-1016-May-1030-May-1013-Jun-1027-Jun-1011-Jul-1025-Jul-1008-Aug-1022-Aug-1005-Sep-1019-Sep-10汇聚财智共享成长图5：北京月度住宅期房网上签约面积图7：广州月度一手住宅交易面积图6：上海月度一手房成交量图8：深圳月度一手房成交面积一线城市成交资料来源：北京房地产信息网，长江证券研究部资料来源：上海房地产信息网，长江证券研究部资料来源：广州房地产信息网，长江证券研究部资料来源：深圳房地产信息网，长江证券研究部020406080100120140160180Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10-100%-50%0%50%100%150%200%月度住宅期房网上签约面积同比增长050100150200250300Jan-08May-08Sep-08Jan-09May-09Sep-09Jan-10May-10Sep-10-100%-50%0%50%100%150%200%250%月度住宅成交面积同比增长020406080100120140160180200Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%月度住宅成交面积同比增长0102030405060708090Jan-08Jun-08Nov-08Apr-09Sep-09Feb-10Jul-10-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%月度一手房成交面积同比增长汇聚财智共享成长图9：澳大利亚CPI走势图11：日本房价走势图10：美国十年期国债收益率（%）图12：美国房价走势需求:祸起量化宽松资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部0.001.002.003.004.005.006.00M-06J-06S-06D-06M-07J-07S-07D-07M-08J-08S-08D-08M-09J-09S-09D-09M-10J-100.200.350.500.650.800.951.101.25Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10东京一手公寓均价东京二手公寓均价（百万日元）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10012345678Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10Apr-10Jun-10Aug-10Oct-10汇聚财智共享成长图13：香港土地价格走势图15：我国CPI走势图14：香港二手私人住宅销售均价（百万/份）图16：人民币汇率NDF走势需求:通涨预期不仅在大陆资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：bloomberg，长江证券研究部0200040006000800010000120002007-032007-062007-092007-122008-042009-022009-082010-052010-0805000100001500020000250003000035000400004500050000香港卖地地价（百万）香港卖地面积（平米）1.502.002.503.003.504.004.502006年1月2006年7月2007年1月2007年7月2008年1月2008年7月2009年1月2009年7月2010年1月2010年7月6.16.26.36.46.56.66.76.86.9Jan-10Jan-10Feb-10Feb-10Mar-10Mar-10Mar-10Apr-10Apr-10May-10May-10Jun-10Jun-10Jul-10Jul-10Aug-10Aug-10Aug-10Sep-10Sep-10Oct-10-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.00Jan-07Mar-07May-07Jul-07Sep-07Nov-07Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jul-10Sep-10汇聚财智共享成长图17：2010年以来万科销售面积图19：万科销售户型图图18：万科按支付划分的销售结构图20：万科销售产品需求类型楼市供求关系刚需真得很多吗?资料来源：公司公告，长江证券研究部资料来源：万科，长江证券研究部资料来源：万科，长江证券研究部资料来源：万科，长江证券研究部0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-1090平方米以下(%)90-144平方米(%)144-180平方米(%)180平方米以上(%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10首次置业改善其他需求（第二居所+高档+商务）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10一次性付款（%）按揭中首付部分（%）按揭中贷款部分（%）0100200300400500600700800900Jan-10Feb-10Mar-10Apr-10May-10Jun-10Jul-10Aug-10Sep-10Oct-10汇聚财智共享成长近年来住宅用地价格增速显然高于商业、工业用地住宅用地价格某些年份有飞跃式增长与房价增长相对应互相推动关系图21：北京市商业、住宅、工业用地价格资料来源：Wind,长江证券研究部也谈成本推动图22：广州市商业、住宅、工业用地价格02000400060008000100001200014000Mar-03Mar-04Mar-05Mar-06Mar-07Mar-08Mar-09Mar-10商业平均地价住宅平均地价工业平均地价01000200030004000500060007000Mar-03Mar-04Mar-05Mar-06Mar-07Mar-08Mar-09Mar-10商业平均地价住宅平均地价工业平均地价资料来源：Wind,长江证券研究部汇聚财智共享成长图23：杭州住宅土地出让面积与金额图25：西安住宅土地出让面积与金额图24：上海住宅土地出让面积与金额图26：武汉住宅土地出让面积与金额也谈成本推动今年土地并不少!!!资料来源：杭州国土局，长江证券研究部资料来源：上海国土局，长江证券研究部资料来源：西安国土局，长江证券研究部资料来源：武汉国土局，长江证券研究部0102030405060708090100Feb-07Jul-07Dec-07May-08Oct-08Mar-09Aug-09Jan-10Jun-10020406080100120140160180200居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）050100150200250Jan-07Jun-07Nov-07Apr-08Sep-08Feb-09Jul-09Dec-09May-10Oct-10020406080100120140160180200居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）020406080100120Jan-07Jun-07Nov-07Apr-08Sep-08Feb-09Jul-09Dec-09May-10Oct-100510152025303540居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）050100150200250300Jan-07Jun-07Nov-07Apr-08Sep-08Feb-09Jul-09Dec-09May-10Oct-10020406080100120140居住土地出让面积（万平米）成交金额（亿元）汇聚财智共享成长囤地严重近期土地出让增长明显结构不合理才是大问题图27：新开工---竣工面积（时差2年）资料来源：Wind,长江证券研究部也谈成本推动土地供给不足是伪命题图28：全国土地购买与开发面积同比增长率资料来源：国家统计局,长江证券研究部-60%-40%-20%0%20%40%60%80%Feb-05Oct-05Jun-06Feb-07Oct-07Jun-08Feb-09Oct-09Jun-10全国土地购置面积同比全国完成土地开发面积同比0500010000150002000025000300003500040000Feb-05Jul-05Dec-05May-06Oct-06Mar-07Aug-07Jan-08Jun-08Nov-08Apr-09Sep-09Feb-10Jul-1