搜索
房产为什么不能做养老？１、价格由价值决定，同时受供求关系影响。看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中，一盆花卖到十几万元。而目前不超过500元。荷兰曾经的郁金香泡沫时，有个外地来的水手，把一个船长花数千金币买的一个郁金香球茎当菜吃了，因为对泡沫的局外人来说，这东西是不值钱的。２、低价买公房好景不在。前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应。如知道有一套上海的房子，当年化２万元买下，现在的市场价是７０万元。凭空多了６８万元的家庭财富。这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经一去不复返了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失，高高在上的房价就会失重。3、房贷首付的增加。在购房人自有资金一定的情况下，银行购房贷款的首付越少，实际的购买需求越大。以前中国普遍房贷的首付要求至少两成，造成购买欲望虚火非常旺，更有炒房人，以一套房子的钱买五套房子，这都导致房产市场上房子更加供不应求，带动房价的上涨。而自2006年6月1日起90平方米以上的房屋贷款首付提到到三成，这必然大大压抑了短期内的购房需求，也必能起到打压房价的效果。1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8%，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度，恐怕很快可以买下整个地球了。按最近几年房地产发展速度（３０％左右），远远大于GDP的增长速度（１０％以下），这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。4、暴利导致供应量的增加。现在中国基本没有什么供不应求的，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。马克思说：“资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用……”比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，于是供大于求，于是价格大跌，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。一开始彩电、VCD、手机、空调、汽车都因为利润高，于是产量大涨，于是纷纷降低价，利润降低，有的甚至亏损或即将亏损。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重，一些资金要进入这个行业，面临隐形的门槛。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。西方谚语：“上帝的磨转得很慢，但一直在转。”中国谚语：“时候一到，一切全报。”上集完5、政府不会托市。有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。拿广州来说，2004年房价涨了，可是之前却连续下跌8年之久。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移，当房价下跌的各种因素积累到一定程度后，政府是托不住的，只能无可奈何花落去。其实情况恰恰相反，中国政府是非常聪明的，1997年中国股市疯狂的时候，一篇人民日报的文章就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家受到亚洲金融危机的冲击，中国基本安然无恙。恐怕只会适当打压房价，挤压泡沫而不会托市。详细论述，请见本人博客中的《房价必跌，政府无力更不可能托市》。6、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。香港的地价从割让给英国后到现在不知涨了多少倍，但是从1997年开始连跌几年，跌幅60％。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人多地少比中国严重得多，可是从1990年开始房价跌了14年。土地是稀缺的，不可再生的，可是世界上哪种东西是无限的？当１９９９年前后中国房价低迷的时候，难道土地就是可再生的了？当海南、北海的房产泡沫破灭时，好象并不是因为当地突然出现大量的新土地吧？土地是有限的，还要搞清楚，人民币是有限的，购买力是有限的。7、房价收入比过高。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看与房价与个人收入比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。再看房价与家庭收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。有人说中国有钱人很多的，可是收入最高的上海2005年人均可支配收入是１８０００多元，有钱人只是很少的一部分。中国人结婚没有房子是不可思议的，同时父母对孩子的爱是世界有名的，年轻人要结婚，当然要买房，父母当然补贴，可是中国父母不全是开金矿的。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。这个道理差不多地球人都知道。中国人和外国人一样要吃饭，要打电话，学费远高于外国，医疗费不断上涨。中国人绝不可能长期为一套房子舍弃其他需求。8、以租还贷已经不可行。一个健康的房产市场，房价会和房屋的租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，房租却基本不变（这也说明房价上涨是非理性的）。在房价较低的时候，不少有眼光的人低息借入银行贷款，买房后出租，以租金偿还贷款。可是现在房价涨了很多，如果还是这样操作，每月的银行还款涨了不少，租金仍是这么多，已经不可行了。在温州有一套150平方的房子，价格150万元，可是月租金只有2000-3000元，按2500计算，一年只有3万元的租金收入（不算交纳的税），要50年才能必回成本，相当于股票的50倍市盈率。这种投资方式对房价的推动力大幅减少，房价再涨上去，甚至会消失。9、根据２００５年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，也就是说，如果业主向银行贷款买房后如果不能按时还款，银行只能把用于抵押的房产查封，却不能拍卖收回贷款。现在深圳的各家银行已经提高了房贷的首付比例，银行在发放房贷时不得不严加审查。随着一些赖帐人的出现，银行的坏帐会增加，从而促进银行惜贷，失去了银行的支持，对房价的推动作用力会大大减小。10、房产权先天不足的限制。本人是律师，深知根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权（如果是商业、工业用地，最多只有５０年），也就是说，在70年后，土地所有权就结束了(如果房产商房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了)，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总会到来。有报道说卖地比较早的深圳，有的土地只有十多年就要到期了。可是人们会越来越认识到这个问题。而且不是所有的房产土地使用权是70年，有的只有50年，甚至是１０年。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。11、对外资购房的限制。中国从２００６年开始终于开始对外资购房实行限制。在此之前，看到北京的大房产商潘石屹说世界上没有任何一个国家是对外资买房有限制的。当时根本不相信，因为除非对所有的国家的相关制度了解后才能有这种结论，我相信潘先生是没有这个时间去了解的。后来看到一个数据，说国际货币基金组织１８０多个成员国，有１３０多人其实是对外资投资房产是有限制的。这样，这两种说法至少有一个是错误的。有人可能说，外国人会用中国人的名字买房。有些不了解中国的外国人说出的话简直让人笑死，因为不了解中国国情。同样，不了解外国人的中国人也会这样想当然。我们一般认为的外国其实就是指西方发达国家，谁会指望非洲饥民来抬高北京的房地产价格？而西方国家人们的普遍习惯是守法，不做与法规相悖的事，而不象中国人那样聪明地规避法律的规定。凡是与法定抵触的事，根本不考虑做。所以这个限制的作用是大还是小，最好正确地加以评估。这样，外资赌人民币升值或其他原因抬高中国房价的力量就大大减少了。12．人民币缓慢升值及人民币与美元的利差让赌人民币升值的幻想破灭。前两年不少热钱流入中国买入中国房产，以期人民币大幅升值后再抛售房产，换得更多的美元。可是目前人民币虽然已经升值，但一次性升值２％后，长期缓慢升值，一年升值不过３％左右。而目前人民币一年存款利率是２.52%，扣除２０％的利息税，就是2%略多；美国联邦储备利率是5.25%，这样持有人民币相对于持有美元，有３.２５％的机会成本。与人民币一年升值幅度相当。美元换成人民币，付出兑换费用，根本没有明显的收益，这种操作是不是很弱智呢？并且中国吸取日本一次性大幅升值灾难性后果的教训，不大可能选择让热钱正中下怀的一次性大幅升值的政策。这样一部分买入房产的外资热钱必然选择抛售，对房价有促跌作用。而新的投机热钱进入的动力不足，又使得开发商为这一部分资金准备的供应量成为空置房。13、居高不下的空置面积。这两年中国房价一方面不断高涨，另一方面空置面积始终高达１亿平方米以上。目前是1.22亿平方米。按每平方米３０００元计算，就是３６６０亿人民币。按一年贷款利率６％计算，开发商因为空置房，光是利息就损失近２００亿元。早卖早收回现金。据上海《东方早报》２００６年１１月１５日报道：上海房地产企业有４３００家，在２００６年锐减千家，并且业内预计将淘汰７５％。现在房子越来越不好卖，质量问题、面积缩水问题、物业管理问题、中介抬高房价问题……这些问题暴光越来越多，房产商倒掉是非常正常的。那么在房产商倒掉之前，怎么会不抛售未卖出的房子？可见，巨大的空置面积，是高房价头上的达摩克利斯剑。中集完14、税收因素。前两年是炒房人大发其财的大好时光，可以说是黄金时代吧。不过目前这种好日子恐怕已经一去不复返了。因为只要在五年内卖出二手房，将要缴５％的营业税，另有０.５％的城建税和教育费附加。另外还有２０％的个人所得税。其实这些税并非是新税种，原来的《营业税暂时条例》、《个人所得税法》早就规定了，只不过一开始为了鼓励房地产业的发展，后来则是纵容房价的疯涨，实际并不征收，对纳税义务人的偷税行为，并不追究，于是形同虚设。而为什么契税就必须交纳？因为没有契税的完税凭证，不能办过户。现在炒房的个人所得税同样操作，就逃不掉了。其实还有房产税、土地增值税，也是早就有规定，并未实际征收，而契税应当是３－５％，而不是0.75％或1