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广东农工商职业技术学院毕业设计题目:广东省广州XXXXXXXXX住宅项目投资可行性研究报告姓名:XXXXX、XXXXX、XXXXX、XXXXXXX专业:房地产经营与估价（策划方向）年级班级:10级13届指导老师:xxxxx完成日期:1XXXXXXXXXXXX完成部分1项目背景，2项目市场消费与预测3项目定位XXXXXXX完成部分4项目融资与开发计划，5投资收益分析南沙碧桂园豪庭前期策划内容目录项目背景（一）区域环境分析（所在区域分析）（1）地理位置（2）交通情况（3）项目占地（4）基础设施情况2.项目市场消费与预测2.1市场环境分析2.2区域经济投资环境2.3经济实力GDP2.4固定资产投资情况2.5房地产投资情况2.6工资水平2.7社会保障水平2.8国家政策分析2市规划分析（二）房地产市场分析（所选地块城市和区域分析）供应状况分析（供需情况）供给：总量与结构；需求：购买动机与购买力。价格分析交易数量分析消费群体分析项目SOWT分析（自己比较，并也和周边楼盘比较）3．项目定位3.1市场定位3.2形象定位3.3项目客户定位3.4户型定位3.5价格定位3.6物业管理定位4项目融资与开发计划4.1项目融资渠道确定4.2项目开发计划5．投资收益分析5.1成本预算5.2投资收益测算1项目背景1.区域环境分析（数据有些陈旧，至少分析到2011年）1）地理位置南沙区处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水3道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市,以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际机场。南沙区广州市南沙区总面积544.12平方千米，其中陆域面积338平方千米。总人口14.14万人(2005年)。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道1号。代码：440115。区号：020。拼音：NanshaQu。英文：NanshaDistrict。气候较为温和;阳光充足，雨量充沛，年平均气温21.9摄氏度，平均年降雨量1647.5毫米。经济实力2009年全区实现地区生产总值405.23亿元，按可比价格计算，比上年(下同)增长15.12%。其中，第一产业增加值为12.27亿元，增长4.45%;第二产业增加值为322.69亿元，增长14.68%;第三产业增加值为70.28亿元，增长17.81%。三次产业增加值的比重为3.03：79.63：17.34，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.46%、52.64%和42.9%。财政税收：2009年，全区实现税收总额133.71亿元，增长14.33%。从分部门的情况看，国税部门组织税收收入115.61亿元，增长19.91%，占全区税收的86.46%;地税部门组织税收收入16.78亿元，下降15.05%，占全区税收的12.55%;财政部门组织税收收入1.32亿元。全区一般预算财政收入20.19亿元，增长4.47%;一般预算支出23.57亿元，下降2.12%。全社会固定资产投资和城乡建设:2009年，全区完成全社会固定资产投资173.55亿元，下降8.8%,其中基本建设完成投资144.47亿元，下降14.06%;更新改造完成投资10.92亿元，增长1.3倍;房地产开发完成投资17.92亿元，增4长5.58%。全区商品房施工面积146.2万平方米，增长2.29%,其中商品住宅101.33万平方米，下降1.12%。商品房竣工面积40.59万平方米，增长1.16倍;其中商品住宅32.22万平方米，增长1.4倍。市属重点项目建设顺利推进，全年完成投资76.35亿元，完成年初计划的129%。工业项目完成投资82.72亿元，下降11.65%，占全区投资的47.66%。2）交通针对南沙交通出行环境存在的问题，早在今年1月，广州市交委主要领导与南沙区主要领导就曾进行过专题研究与沟通。在市两会后，尤其是针对南沙区人大代表反映和关心的问题，市交委立即组织南沙区政府、广州地铁总公司、广州交通集团等单位研究制定了《关于改善南沙交通出行环境工作方案》，确定了五个方面的任务来改善南沙交通出行环境。一是研究提高地铁的运行效率；二是以地铁为主骨架，布局好南沙区内公交线网，充分发挥公交地铁接驳运输效能；三是搭建南沙区内换乘枢纽站，四是大力推行出租车电召服务；五是协调解决好亭角、横沥、洪奇沥3个公路收费站的问题。为落实有关工作任务，广州市交委和南沙区成立了工作专责小组，从提升地铁4号线运营效率、优化和完善南沙区内公交网络、增设和优化南沙区跨区线路、搭建南沙区内客运换乘枢纽、推行出租车电召、协调解决南沙区内公路收费站问题、加大交通宣传力度以及建设南沙区客运车辆监管平台等8个板块研究改善南沙交通出行环境。为确保工作落实，在确定了改善南沙交通出行环境工作任务和工作分工后，市交委主要领导和南沙区政府以及广州地铁总公司等单位有关领导1个月多以来连续利用周末休息时间召开了6次工作检查协调5会，及时督促并协调解决有关问题，使得各项工作得到有效推进。目前，8个板块均已制定了相应的工作方案，且部分工作已在陆续实施。（3）项目占地碧桂园豪庭建筑面积：63726平方米占地面积：159315平方米总户数：200容积率达2.5（这些都是已有数据了，你们做出来也是这样的吗？）（4）基础设施情况碧桂园豪庭位于广州市滨海新区——南沙经济开发区核心腹地，交通十分便利：距地铁4号线金洲站约500米，与地铁2号线、5号线、7号线(规划中)接驳，畅达广州各地；另有南沙地铁站总站——天后宫、南沙环岛游等5条公交线路途经项目。60分钟南沙港飞翼船速达直航香港；方圆75公里半径范围内，被广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大国际机场环抱。京珠高速、虎门高速、南沙港快速缩短与珠三角周边城市距离，海、陆、空三向交通网络均畅达无忧，构筑珠三角“1小时生活圈”。该项目身处南沙滨海CBD之心，周边的生活配套非常完善：北面为板头村肉菜市场、南面紧邻南沙金岭小学、南沙第二中学，加上社区内规划自有的幼儿园，教育配套齐全；相信对青年买家非常具有吸引力。项目向西南步行1500米，可共享南沙区图书馆、文体活动中心、三甲医院-南沙中心医院等市政配套。金洲商业圈、南沙电脑城、金莎商业广场等南沙最繁华商圈离项目也在5分钟车程内，丰盛便捷，可与广州中心老城区生活便利相媲美。碧桂园豪庭定位为南沙常住型高尚社区，在小区内部规划有幼儿园、园林泳池和休闲商业街，是碧桂园2010年在南沙精心打造的又一个五星级高尚社区。产品方面，除规划有少量豪华双拼美墅，降低居住密度外，充分考虑到地段、交通、居住环境、配套设施等住户敏感的细微需求，推出性价比极高的高层洋房，以约79-130㎡的中小精致户型为主。秉承碧桂园高层建筑产品实用、合用、效用的建筑设计理念，精选了碧桂园金牌畅销户型，方正实用，通风采光好，非常经济适用。从3月31日起，从南沙区至广州中心城区新开通2条跨区客运班线，分时是蕉门地铁站至广州南站客运班线，万顷沙珠江街公交站至海珠客运站客运班线，同时，区域内7个出租车候乘点同步启用，此外，还将新开通5条公交线路，优化调整13条公交线路，方便市民出行。62项目市场消费与预测2.12.2市场环境分析一区域经济投资环境分析经济实力：（把数据列表）2011年，在世界经济复苏缓慢，国际金融市场剧烈动荡的背景下，广州市积极应对，克服困难，使经济呈现平稳增长，物价逐步趋稳，民生不断改善，全年地区生产总值增长11.0％。展望2012年，世界经济前景仍不乐观，国内通胀压力继续存在，宏观调控以稳为主。广州市2012年应着力扩大消费需求，切实提升居民消费水平；合理引导投资需求，确保重点项目建设；加快推动产业转型，实现产业结构升级；实施科技创新工程，完善城市创新体系；促进文化消费，发展文化产业；激发中小企业活力，引导中小企业集群发展；促进外经贸转型发展，加强对外交流合作；打造区域金融中心，创新金融产品和服务。关键词：广州经济情况分析展望一2011年广州市经济运行情况2011年是“十二五”规划开局之年，也是极不平凡的一年。在世界经济复苏缓慢，国际金融市场剧烈动荡，各类风险明显增多的背景下，市委、市政府带领全市人民审时度势，牢牢把握科学发展这个主题和加快转变经济发展方式这条主线，科学决策，砥砺奋进，沉着应危机，大力促发展，使我市呈现出经济平稳增长、物价逐步趋稳、民生不断改善的发展态势，实现了“十二五”时期经济社会发展的良好开局。（一）总体情况2011年广州经济总体呈现平稳增长态势，很好地应对了全球经济动荡等因素所带来的冲击和影响。据初步核算，全年广州市实现地区生产总值（GDP）12303.12亿元，同比增长11.0％。其中第一产业增加值203.06亿元，同比增长3.1％；第二产业增加值4532.52亿元，同比增长11.5％；第三产业增加值7567.54亿元，同比增长11.0％。三大产业对GDP增长的贡献率分别为0.5％、38.8％和60.7％。从2011年情况看，全国经济增长呈放缓趋势，一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速分别为9.7％、9.6％、79.4％和9.2％；广东省一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速分别为10.5％、10.2％、10.1％和10.0％。而广州市经济克服了国内外众多不利影响，一季度、上半年、前三季度和全年GDP增速分别同比增长11.2％、11.0％、11.0％和11.0％（见图1，图2），虽较上年的增长速度有所放缓，但GDP增速企稳，增势好于全国和全省。2.3经济实力GDP广州作为广东省的省会城市，无论是经济总量还是发展速度一直位于广东省前列，2011年，广州市的GDP总量为12303.12亿元，在全省排名第一。2011年广东省全年GDP增速为10.0%，全国GDP增速为9.2%，广州市全年GDP增速为11.0%，虽然较上年有所放缓，但GDP增速稳定，增势好过全国和全省。8广州市GDP总量一直都保持增长，在2010年突破万亿，达到10748.28亿元，GDP总量也一直都保持有10%以上的增长速度，说明经济发展平稳，经济运行良好。2.4产业政策分析房地产业关联度高，带动性强，已成为是国民经济的支柱产业；房地产是一种特殊商品，房地产业是一种特殊的产业。这些都决定了房地产业对国家政策和法律制度具有很强的依赖性，即国家的投资、财政税收、金融政策、土地以及住房政策决定和影响着房地产业的发展。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。国家纲领性政策2006年5月17日国务院新颁布“国六条”政策：1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。5)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。6)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。9广州市房地产产业政策房地产是构成整个