房地产投资估算

房地产投资估算5.1投资估算表5-1土地开发成本单位：万元序号项目名称土地价格（万元）建筑面积（m2）单方成本（元/m2）1土地费用其中：1.1商业用地1.2住宅用地表5-2建安工程费单位：万元序号项目名称数量建筑面积（m2）金额（万元）平均单方成本（元/m2）12345合计表5-3前期工程费单位：万元序号项目名称占建安成本比例（%）金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1前期管理费2工程勘察设计费3工程许可证执照费4防洪费合计表5-4建设工程其他费单位：万元序号项目名称占建安成本比例（%）金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1招投标管理费2工程标底编制费3工程质量监督费4工程监理费5建设管理费合计表5-5基础设施配套费单位：万元序号项目名称计算依据金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1市政配套费2供热接口费3天然气接口费4供电工程5道路工程6雨水、污水排放7绿化工程8供水工程9供热工程…合计表5-6公建设施配套费单位：万元序号项目名称建筑面积（m2）金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1诊所2物业管理中心、门卫3配电室4垃圾集中处5自选车停放处6网球场…合计表5-7开发期间费单位：万元序号项目名称计算依据金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1企业管理费2建设期利息3销售费用4物业启动费合计表5-8不可预见费单位：万元序号项目名称占建安费比例（%）金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1不可预见费合计5.2总成本费用估算表5-9总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目名称金额（万元）平均单方成本（元/m2建筑）1土地费用2建安工程费3前期工程费4建设工程其他费5基础设施配套费6公建设施配套费7开发期间费8不可预见费合计6项目资金筹措及运用分析6.1项目投资计划与资金筹措（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。（2）资金使用计划。表6-1投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231投资总额1.1建设投资1.2建设期利息2资金筹措2.1自有资金2.2银行借款2.3销售收入再投入6.2借款偿还计划还款方式：按实际偿还方式偿还。表6-2贷款还本付息表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231借款本息1.1年初借款累计1.2本年借款1.3本年应计利息1.4年底还本付息1.5年末借款累计2借款还本付息来源2.1投资回收注：每期应计利息=（起初借款累计+本期借款/2）*利率7销售收入及税金估算7.2销售收入的估算7.2.1确定可销售面积表7-4销售总收入预测表单位：万元序号分类可销售面积（m2）建议销售均价（元/m2）销售收入（万元）1住宅2商务楼3停车场4…合计7.2.2销售收入分期比例的测算表7-5销售收入分期比例的测算单位：万元年份销售计划建设经营期年度收入合计（万元0比例面积123第一年第二年第三年合计7.3税金估算7.3.1销售税金及附加表7-6销售税金及附加单位：万元序号类别计算依据建设经营期合计计算基数税率（%）1营业税销售收入2城市维护建设税营业税3教育费附加营业税4教育专项基金营业税5防洪工程维护费销售收入6印花税销售收入7房屋买卖手续费销售收入8合计7.3.2土地增值税表7-7土地增值税单位：万元序号项目计算依据金额1销售收入2扣除项目金额以下四项之和2.1开发成本土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费。基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费2.2开发费用企业管理费、销售费用、财务费用2.3销售税金及附加见表7-62.4其他扣除项目（2.1）*20%3增值额（1）-（2）4增值率（3）-（2）5增值税率（4）20%6土地增值税（3）*（5）7.3.3所得税表7-8利润额及所得税单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额1-2-3-46应纳所得税利润额7所得税（6）*25%8税所利润（5）-（7）7.3.4项目可运用资金估算表表7-9项目可运用资金估算表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231销售收入2销售税金及附加3土地增值税4所得税5项目可运用资金（1-2-3-4）8项目经济效益评价8.1损益及利润分配表表8-1损益及利润分配表单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额（1）-（2）-（3）-（4）6应纳所得税额7所得税（6）*25%8税后利润（5）-（7）9弥补以前年度亏损后利润10提取法定盈余公积金（9）*10%11可供分配利润（9）-（10）经济指全部投资利润率自有资金投标资利润率全部投资利税率8.2现金流量分析8.2.1全部投资现金流量表表8-2全部投资现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入1.1销售收入2现金流出2.1全部投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税3所得税后净现金流量（1）-（2）4所得税后累计净现金流量5折现后净现金流量6折现的累计净现金流量计算指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）静态投资回收期（pt）动态投资回收期（p’t）8.2.2自有资金现金流量表表9-3自有资金现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入1.1销售收入2现金流出2.1自有资金2.2预售收入再投入2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税2.6借款本息偿还3所得税后净现金流量（1）-（2）4累计净现金流量5折现后净现金流量FNPV6折现后累计净现金流量计算指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）自有资金静态投资回收期（pt）自有资金动态投资回收期（p’t）8.3项目经济效益评价指标汇总表表8-4项目经济效益评价指标汇总表单位：万元类别静态指标动态指标投资利润率（%）投资回收期（pt）财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资回收期p’t全部投资自有投资8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）表8-5资金来源与运用表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3银行借款2资金运用2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税2.5偿还借款本息3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金9项目的不确定性分析9.1盈亏平衡分析盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%9.2敏感性分析表9-1敏感性分析表单位：万元财务指标基准方案销售价格投资成本-10%-5%+5%+10%-10%-5%+5%+10%全部投资财务净现值（FNPVIC=12%）全部投资财务内部收益率（FIRR）全部投资利润率自有资金投资利润率自有资金财务净现值（FNPVIC=12%）自有资金财务内部收益率（FIRR）