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项目投资估算第一节项目的大体概况一、项目概况1、项目概况项目占地50亩，总用地33350m2，暂定容积率1.8。(附表:1)（表：1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点市区规划总用地面积33350m2计划容积率1.8计划容积率面积60030m2建筑密度%绿地率30%实际容积率1.8总建筑面积60030m2其中:住宅面积50030m2其中:商业面积10000m2可销售住宅面积50030m2可销售商业面积10000m2第二节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金5665万元人民币。附（表2）（表2）【土地成本估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1土地出让金110万/亩×50亩55002契税土地出让金×税率（3%）1653拆迁补偿费用0合计楼面地价:成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m25665（2）前期工程费：1169万元，详见本项目前期工程费估算表（附表：3）。（表：3）【前期工程费估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1勘探费261.1地质勘探费20可谈1.2文物勘探费1.8元/m2×33350m2＝62设计费1772.1主体工程设计费20元/m2×60030m2＝1202.2供电设计费984万×4.6%＝452.3绿化设计费120万×10%＝12可谈3施工图审查费1.5元/m2×60030m2＝994可行性研究费自行研究05环卫费150元/户×500户＝776招投标费3万+20万＝23237城市基础设施配套费(扣除物流)80元/m2×60030m2＝480480（可谈）8建设规费3748.1白蚁防治2元/m2×60030m2＝128.2气象监测费0.2元/m2×60030m2＝18.3教育附加10元/m2×60030m2＝608.4工程质量监督费2元/m2×60030m2＝128.5新型墙体材料专项费用6元/m2×60030m2＝368.6人防工程易地建设费40元/m2×60030m2＝240可自建8.7工程定额测定费建安工程造价×1.3‰争取免交8.8散装水泥费1.5元/m2×60030m2＝98.9劳保统筹基金建安工程造价×3.5%施工单位缴纳8．10规划放样费2600元/幢×15幢＝49试桩费考虑在桩基成本中010空气检测费1.2元/m2×60030m2＝7711四证办理费3元/m2×60030m2＝181812平整场地、临时设施费8元/m2×60030m2＝4848合计转为单方造价：成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m21169(3)建安工程费：6852万元。（见表：4）（表：4）【建安工程费用组成】(单位:万元)序号项目名称计算依据计价（万元）1主体土建/室内/外装修小高层住宅1100元/m2×27000m2＝2970多层住宅900元/m2×33030m2＝297359432主体给排水30元/m2×60030m2＝1801803主体电气50元/m2×60030m2＝3003004主体消防10元/m2×60030m2＝60605电梯8部×25万/部2006监理费0.8%*(12105+300+500+100)＝1041047审计审查费(5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)＝23238产权测量费商业2.46元/m2×10000m2＝26住宅0.8元/m2×50030m2＝49产权交易费6元/m2×60030m2＝363610其他建安成本合计转为单方造价：成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m26852（4）基础设施费（红线内外工程费）：1769万元，（详见表：5）。（表：5）【基础设施费估算表】(单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1给水、排污配套工程15元/m2×60030m2+20万（增容费）1102供电工程费9842.1小区内室外供电配套18元/m2×60030m2＝1082.2供电配套工程(专线)估3002.3供电配套工程(设备)估4502.4供电增容费300元/千伏安×6000千瓦×70%＝1263煤气管道2800户×500户＝1401404通讯工程6元/m2×60030m2＝36365绿化景观工程120元/m2×33350m2×30%＝1201206小区道路费1507有线电视费17元/m2×60030m2＝1021028小区智能化12元/m2×60030m2＝72729环卫设施费510热水供应工程费不考虑011暖气供应工程费不考虑012小区照明费5013空调设施费暂不考虑中央空调0合计转为单方造价：成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m21769（5）开发期间税费：15万元,（详见表：6）（表：6）【开发期间税费一览表】(单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1物业管理基金暂按2.5元/m2×60030m2＝1515合计15(6)不可预见费。294万元,取上面1-4项之和。不可预见费=（0+1169+6852+1769）×费率（3%）=294万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性）（7）开发成本。15764万元,以上1-6项小计:开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=15764万元二、开发费用估算1、管理费用：315万元,取上面1-6项之和的2%（5665+1169+6852+1769+15+294）×税率（2%）=315万元2、销售费用：675万元,详见（表：7）。（表：7）【销售费用估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1销售费用(25760)销售收入×1%258合计2583、财务费用：630万元.(直接开发成本的4%):15764×费率（4%）=630万元4、开发费用：1203万元,前面1-3项之和315+258+630＝1203万元三、销售收入：销售收入25760万元，详见（表：8）（表：8）【销售总收入预测】(单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）住宅项目50030m250030*(3300*50%+3800*50%)17760商业项目10000m210000*8000元/平方米8000车位合计25760第三节建设项目的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:8)（表：8）【住宅部分销售税金及附加表】(单位:万元)序号项目名称计算依据合计1销售收入257602销售税金2.1营业税、城市维护建设税、及附加税2.2交易印花税2.3水利建设基金2.4预征土地增值税2.5城镇土地使用税实际税金:住宅17760×10.98%＝1950商业8000×11.98%＝9582908合计2908三、毛利润5885万元:销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还＝毛利润25760-15764-1203-2908＝5885万元