XXXX514房地产开发流程概况

山东豪才律师事务所房地产开发流程概况主讲人：刘国敏律师2011.5.14山东豪才律师事务所2一、房地产项目开发概述房地产项目开发企业（人）项目融资（钱）取得土地（地）山东豪才律师事务所3人之篇：房地产开发企业房地产开发企业专营企业兼营公司项目企业山东豪才律师事务所4钱之篇：房地产开发融资融资方式银行贷款土地储备贷款开发贷款住房按揭贷款股权融资PE基金REITSBT/BOT项目融资合作开发融资发行股票和债券山东豪才律师事务所5地之篇：土地使用权的取得取得土地使用权划拨出让廉租房公租房协议出让挂牌拍卖招标使用权转让商业开发旧村改造中的安置房山东豪才律师事务所6项目篇：房地产开发类型房地产开发类型住宅开发商业开发城市基础设施开发旅游开发山东豪才律师事务所7城投济南市城市建设投资有限公司旧投济南市旧城改造投融资管理中心济南市旧城改造投资运营有限公司小清河济南市小清河开发建设投融资管理中心西区济南西区建设投资有限公司山东豪才律师事务所8洋房建筑风格多为欧洲和北美风格容积率一般小于1山东豪才律师事务所9独栋别墅独门独院历史最悠久山东豪才律师事务所10双拼别墅山东豪才律师事务所11联排别墅又称TOWNHOUSE，或三个以上的单元住宅组成价位较低中产阶级中上层人士及新贵阶层联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。山东豪才律师事务所12叠拼别墅Townhouse叠拼式的一种延伸由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑山东豪才律师事务所13低层住宅3层的住宅山东豪才律师事务所14多层住宅6层以下住宅7层以上需有电梯在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。山东豪才律师事务所15小高层在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的习惯称谓。《民用建筑设计通则》根据楼房的层数、高度不同分：１—３层称低层、4—6层为多层、7—9层为中高层、10层及以上为高层、建筑高度大于100米为超高层。12层以下住宅山东豪才律师事务所16高层住宅12层以上住宅需安装消防电梯高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。不足之处：投资大，上下不便，安全性差，在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风。山东豪才律师事务所17超高层40层以上住宅建筑高度大于100米山东豪才律师事务所18公寓集合式住宅普通公寓精装公寓酒店式公寓公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。山东豪才律师事务所19跃层式住宅两个楼层内部楼梯跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。山东豪才律师事务所20复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率山东豪才律师事务所21错层式住宅用30-60cm的高差进行空间隔断层次分明立体性强适合大面积住宅山东豪才律师事务所22城市综合体城中之城市中心地区居住办公商业娱乐结合山东豪才律师事务所23新概念节能建筑低能耗建筑地源热泵毛细排风系统建筑保温材料光电节能山东豪才律师事务所24二、房地产开发流程及法律风险1项目的前期开发阶段2项目的建设施工阶段3项目管理阶段4物业管理阶段5商业管理阶段山东豪才律师事务所25取得土地前期流程立项征收收储出让招拍挂成交确认书出让协议土地移交确认书山东豪才律师事务所26城市房屋征收与补偿（一）征收法律适用国有土地—《征收》；集体土地—《土管法》（二）征收主体国有—市、县政府（三）征收范围公共利益（四）补偿方式安置补偿：协商选定；多数选定；随机选定；先补偿后搬迁（1价值补偿款2搬迁费3安置费4停产停业损失补偿5补助费6奖励费）（五）实施单位委托不以营利为目的的单位（六）流程：征收决定公告补偿行政复议评估行政诉讼山东豪才律师事务所27项目的前期开发阶段（1）房屋征收与补偿（3）可行性研究（5）建设项目方案的分项审批流程（2）立项（4）取得建设项目选址意见书（6）取得土地使用权（7）取得建设工程规划许可证山东豪才律师事务所28房地产工程建设的前期准备流程图山东豪才律师事务所29建设项目的建设施工阶段（1）建设工程招标投标（3）建设工程施工流程（2）建设工程勘察设计（5）验收结算（4）工程监理山东豪才律师事务所30建设工程招标投标流程图山东豪才律师事务所31建设工程勘察设计流程图选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察总体设计初步设计技术设计施工图设计山东豪才律师事务所32建设工程施工流程图开工令质量控制进度控制成本控制合同管理签证制度安全管理总包分包转包山东豪才律师事务所33建设工程监理流程图监理日志监理的证明作用山东豪才律师事务所34验收结算流程图四方验收综合验收备案竣工结算设计勘察施工监理分期验收综合验收小组城建、规划、工程质量监督等相关部门保修山东豪才律师事务所35建设项目的管理阶段（1）商品房预售（3）商品房交付（5）房产抵押流程（2）商品房销售（4）房屋权属登记山东豪才律师事务所36商品房销售流程商品房销售认购预售现房销售尾盘销售山东豪才律师事务所37物业管理阶段（1）前期物业管理（3）后期物业管理流程（2）物业管理服务（4）商管物业山东豪才律师事务所38前期物业管理流程图山东豪才律师事务所39前期物业管理招投标建设单位确定招标方式报房管部门预审备案前期物业管理招标、开标、评标报房管部门，确定中标山东豪才律师事务所40后期物业管理成立业主大会筹备并设立物业管委会报房管部门批准签订物业管理合同确立物业管理服务标准山东豪才律师事务所41结束语谢谢大家！