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毕业论文(设计)题目：房地产业中的消费者购买动机研究专业：市场营销系（部）：管理学院班级：营销七班学号：0847004750姓名：邹洋指导教师：邵继红职称：目录摘要.................................................................IABSTRACT.............................................................II1引言...............................................................11.1研究的目的与意义....................................................11.2国内外研究现状......................................................11.2.1国内研究现状...................................................11.2.2国外研究现状...................................................31.3研究的内容与方法....................................................42房地产业与购买动机概述.................................................42.1房地产业概述.......................................................42.2购买动机概述.......................................................42.2.1迫切性........................................................42.2.2内隐性........................................................42.2.3可变性........................................................52.2.4模糊性........................................................52.2.5矛盾性........................................................53房地产业消费者购买行为的特点............................................53.1普遍性和长期性......................................................53.2购房消费行为的多样性.................................................63.3复杂性............................................................63.4社会性和文化性......................................................63.5住房消费行为受居民收入的约束..........................................73.6住房消费行为的家庭性.................................................73.7购房消费行为的高风险性...............................................74影响房地产业消费者购买动机的因素分析......................................84.1质量因素...........................................................84.2价格因素...........................................................84.3交通因素...........................................................94.4配套设施...........................................................94.5升值潜力...........................................................95房地产购买行为的现状及原因分析.........................................105.1房地产市场现状.....................................................105.2原因分析..........................................................116引导消费者房地产业购买行为的对策措施.....................................116.1对政府部门的建议...................................................116.2对房地产商的建议....................................................14参考文献..............................................................16I摘要近20多年，伴随房地产行业的迅猛发展，住房营销无论在理论和实践领域均取得了前所未有的成果。当前，客户资源日益成为房地产企业竞争的核心要素，但是，针对客户住房消费行为的研究和应用一直没有得到足够的重视。然而，市场营销的核心是了解和预测消费者需要，并在此基础上，找到满足这些需要的方法和途径。房地产企业有必要重新审视自己的住房营销战略，从竞争导向回归到客户需求导向上来，同时，深入开展客户消费行为的研究，并积极把研究成果应用到实践中去。关键词：住房消费行为，住房营销，营销战略IIAbstractWiththedevelopmentofrealestateindustry，housemarketinghashadagreatProgressinboththeoryandPracticefieldsinrecenttwentyyears.AtPresent，thesourceofconsumerisbecomingthecoreelementforcompanycompetitiondaybyday，butpeoplehaveneverputenoughattentiontothestudyandpracticeonthebehaviorofhouseconsumer.However，theessenceofmarketingisjusttoknowtheneedofconsumer，andthenproducetheproperproductiontosatisfythem.Itisnecessaryforhousemarketingtoreconsideritsstratagemandtostudyandpracticetheknowledgeofhouseconsumerbehavior.Keywords:houseconsumptionbehavior，housemarketing，Marketingstrategy11引言1.1研究的目的与意义改革开放以后，中国的城市取得了翻天覆地的变化，城市经济的发展远远领先于农村经济的发展，城市就业机会也明显多余农村，导致大量的农村人口涌向大中城市。同时，受中国传统观念的影响，结婚的头件大事就是买房。大中城市中的青年男女结婚时，首先考虑的是，在所在的城市购买新房，由于城市青年男人人口过量，导致城市房地产市场供不应求，住房的刚性需求日趋旺盛。于是，在我国大部分大中城市中，一方面，由于过量的人口，城市的住房问题日益紧张，住房刚性需求日渐明显；另一方面，大量的投资客，其购买房子出租或待机而售，也在一定程度上使得住房问题紧张化，两者相互作用，一起上演了城市房价的持续上涨。可见，在房地产市场中，不同购买动机的购买行为，会影响房地产市场的供求平衡，进而会影响房价的整体走势，因而，探寻商品住宅的不同购买动机人群的购买行为的差异，对政府制定政策控制房价、对房地产企业开展营销工作均有重要的意义。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究现状国内学者对商品住宅市场消费者行为的研究起步较晚。1992-1993年，中国大陆房地产市场虚热，导致房地产供需矛盾显现，从此便引起了学术界、企业界对房地产市场的消费者行为的高度关注。在国外学者研究的基础上，并根据我国居民消费行为的特征，国内学者展开了大量对商品住宅消费者购买行为和需求的研究，且研究主要集中在购房行为的特征及住宅消费行为的影响因素。其中，最受关注的是我国居民购房消费行为的影响因素，站在不同的层面、从不同的角度、通过使用不同的方法进行了相关的研究:2在研究层面方面，刘会洪(2004)从微观和宏观层面两个层面，分别对居民住房消费的影响因素进行了分析，并提出微观层面影响居民住房消费的主要因素有:居民收入、信贷、价格、住宅质量与居住环境，而宏观层面影响居民住房消费的主要因素有:住房制度、政策、供应结构则是影响居民住房消费的三大因素。在研究角度方面，虞晓芬(2001)从学科的角度，将影响我国居民购房消费行为的因素可分为两大类经济和非经济类因素，其中，经济因素是指购房者的经济状况，包括收入、资产以及贷款能力；非经济因素是指除家庭经济状况以外的因素，并用杭州市的数据实证研究了经济因素对居民购房消费行为的影响；鲍玉贵(2002)从购买过程及参与要素的角度，对呼和浩特市居民住宅购买消费行为的影响因素进行了分析，提出影响消费者购买的因素主要包括自身、商品房及周围环境、购买程序等三方面，并比较详细的论述了各个因素的影响；范勇华(2004)从住房消费的外部环境以及住房消费者的内部心理的角度，对消费者行为的影响因素进行了分析。在研究方法方面，朱永升、王卫华、韩伯棠(2002)通过使用数学模型的方法，对影响住宅需求的各因素进行归纳、综合和演绎，并得出:在影响住宅需求的众多因素中，房地产价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面积是主要的影响因素；贺巍，李小朋(2004)通过使用调查的方法，研究发现影响住房消费的因素主要有:小区环境、建筑物外观、房屋装修和室内空气品质、建筑物质量、物业管理水平、交通方便与生活方便程度以及房地产公司和小区的知名度；贾士军(2005)通过使用对应分析与最优尺度的分析方法，并以广州市海珠区赤岗为例，对消费者购房行为特征进行了实证研究。对购房需求的研究，也受到国内不少学者的重视。其中，黄世宽(2006)研究分析了房地产市场需求的主要来源，将需求因素概括为心理因素、投资需求因素、本地需求因素和流动人口需求因素。31.2.2国外研究现状对于商品住宅消费行为，国外学者较早开始，并对商品住宅消费行为作了大量的研究(Menehik，1972；Straszhein，1973；Bible，1977；Weicher，1978；Galster，1982:Bajie，1985；NelsonandRabianski，1988；HaurinandParcel，2002；Harding、KnightandSirmang，2003)。同时，国外关于商品住宅消费行为的研究，主要集中在住房需求、住房需求的特点、购房偏好