“成本前置”与责任成本控制

“成本前置”与“责任成本控制”新解交流研讨会通过此次交流，我们将探讨：●实施“成本前置”工作的价值导向；●通过“成本前置”能解决什么问题；●“成本前置”工作机制在可研、概念、方案及扩初等阶段如何展开；●影响“成本前置”工作成效的前提条件分析；●有效落实“成本前置”机制的工作平台；●评价“成本前置”落实成果的判断依据；成本策划成本规划成本前置价值创造型成本管理增值型成本管理实现途径目标成本控制责任目的地实施成本前置机制的工作价值导向营销、设计与成本跨专业交叉，互为条件、相互平衡，使客户价值、产品品质与造价水平达到整体效益最优组合！体现房地产价值链的成本管控逻辑：以确保项目增值效益为导向；从产品开发和设计源头等价值链前端控制产品成本的形成环节；通过优化“作业链”，加大成本专业对“增值作业”的投入；提高增值作业运行效率及质量，获取产品价值的最大化。反复进行土地，市场调研并考虑了大量产品细节，但没有抓住目标客户的关注点，结果没有吸引到目标客群。大量时间折腾产品细节，因人而异的设计偏好，反复修改设计，时间成本高。倾心设计的产品细节，为少数客户专属，多数细节反而因为施工周期仓卒，施工质量不到位，导致客户抱怨品质低，交楼时间长。前期定位不准确，开发周期长，市场变化快，导致设计反复调整，资金回收慢，企业资金压力大协调左侧的各种矛盾，快速统一对产品的价值认识，加快产品的决策速度。快速一致可控“成本前置”决策设计施工决策价值点成本品质成本品质时间“成本前置”工作机制的价值体现“成本前置”工作机制的管理逻辑在项目开发的第一，第二个阶段，通过对营销，成本，设计三个部门的有机联动，形成设计牵头，营销主导，成本监督的管控机制，在设计各个阶段实施限额设计。在第三阶段最终达到项目产品成本可控，市场价值最大化，利润最大化的目标。设计部营销部成本部项目投资拓展部财务部对产品定位及配比进行技术性分析分析对象：项目价值初步定位，标准化产品库分析对象：成本部反馈的符合实际情况的最佳收益率的产品配比。分析对象：土地特性，市场环境，购买力，竞争楼盘。分析对象：设计部反馈的产品配比进行销售预测。根据区域成本调研，对项目成本进行估算。分析对象：设计部提供的技术可实现的产品配比。分析对象：财务部提供的目标成本V0进行产品配比。输入成本部提供的目标成本V0’，输出符合满足公司公司内部收益率的目标成本V0。项目可行性研究模板(目标成本V0版)收集土地信息提供土地投资分析报告，起点终点根据土地特性确定项目的产品系列，明确产品价值树“成本前置”项目可研阶段之业务流程简图营销部设计部成本部提供项目营销定位及营销卖点。概念方案一概念方案二概念方案三概念方案一的目标成本V1’概念方案二的目标成本V1’概念方案三的目标成本V1’概念方案定稿(目标成本V1版)根据市场情况选择最有利销售，利润最大的概念方案。挑选设计公司，提供概念设计任务书，进行概念方案设计。根据概念设计方案分别进行目标成本核算。备注：黑色粗体部分为部门工作内容，红色粗体部分为本阶段的工作成果，紫色粗体部分为上阶段的工作成果。项目可行性研究模板(目标成本V0版)+起点终点“成本前置”概念设计阶段之业务流程简图备注：黑色粗体部分为部门工作内容，红色粗体部分为本阶段的工作成果，紫色粗体部分为上阶段的工作成果。设计部成本部提供项目细节定位及客户关注点。方案设计成果方案设计定稿（目标成本V2版）根据概念方案定稿，挑选设计公司，提供方案设计任务书，进行方案设计。根据方案设计成果，进行项目成本测算概念方案定稿(目标成本V1版)+目标成本V2版营销部对设计部提供的方案进行确认起点终点分析与目标成本V0(可研阶段)的差异，对于两者不一致之处应有充分的依据和说明，以确保预期利润的实现。“成本前置”方案设计阶段之业务流程简图备注：黑色粗体部分为部门工作内容，红色粗体部分为本阶段的工作成果，紫色粗体部分为上阶段的工作成果。设计部成本部提供项目定位调整及客户关注点。扩初设计成果扩初设计成果（目标成本V3版）根据方案设计定稿，挑选设计公司，提供扩初设计任务书，进行扩初设计。方案设计定稿（目标成本V2版）+营销部起点终点依据扩初图纸，在目标成本V2版范围内进行成本组合优化。根据目标成本V3版，对扩初设计进行进行调整目标成本V3版对设计部提供的扩初成果进行确认。“成本前置”扩初设计阶段之业务流程简图“成本前置”制约性输入条件之土地属性分析“成本前置”制约性输入条件之目标客户及品类分析“成本前置”制约性输入条件之客户细分及产品定位“成本前置”制约性输入条件之客户关注点分级“成本前置”制约性输入条件之客户价值点排序“成本前置”制约性输入条件之产品价值分析项目产品价值树立面景观室内公共空间户型精装房商业会所服务工艺设备及格线标准线标杆线通过对项目进行产品价值树及客户关注点分析，快速抓住产品的核心价值点与客户关注点之间的高度匹配关系，统一对产品的价值认识，加快产品的决策速度。“成本前置”制约性输入条件之客户价值匹配性分析“成本前置”制约性输入条件之产品价值体系定位“成本前置”制约性输入条件之规划设计分析“成本前置”制约性输入条件之设计品质标准定级“成本前置”项目可研阶段之输出成果成本估算财务指标限额指标一“成本前置”概念设计阶段之输出成果一营销设计指引概念设计任务书成本适配测算模型“成本前置”概念设计阶段之输出成果二财务指标限额指标二“成本前置”方案设计阶段之输出成果一方案设计任务书方案设计建安成本估算“成本前置”方案设计阶段之输出成果二目标成本测算表限额指标三责任控制成本分解“成本前置”扩初/施工图设计阶段之输出成果一过程同步测算扩初设计任务书建安成本测算“成本前置”扩初/施工图设计阶段之输出成果二目标成本优化或调整合约规划分解限额指表四“责任成本”分解与下达结果导向——责任成本（金额）过程控制——责任指标（标准）