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美食城招商方案一、招商规划分析1、市场定位（1）目标市场定位：本项目地理位置优越，位于商业步行街与柴达木东路街区商圈，是德令哈市商区中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮的热点，向本案商圈移动日人流量达万人次。市场定位主要在于早晨提供早餐；中午提供工作快餐；下午提供休闲食品；晚上给公务员、单身人士及家庭提供生活便利餐；周末则是为周围商圈游客提供全天的食品服务。（2）消费者定位：目标客层主要锁定在全市公务员、单身人士、朋友聚会、家庭提供生活便利的客流及本商圈内的业主；年轻时尚人群及周末节假日周围商圈游客，要与本商圈业态形成互补互动.（3）价格定位：“美食平民化”。价格定位中档，可依据我市周边餐馆的相同价位来定位，业态上以快餐为主休闲餐为辅。客单价控制在人均消费10-25元的区域，美食城的大集中正好与周边商圈形成互补，且不会竞争同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且应率先引进储值卡刷卡消费使之消费方便快捷、时尚，美食广场是您就餐实惠与时尚的最佳选择的口碑效应。2、产品定位：“低价高品质”，“物美价廉”。以规模和特色取胜，要有时尚、个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求精，美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的经营品控管理，一样的经营品种在美食城最多两家。使之成为德令哈地区规模最大、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如羊肠面、烤羊肉、麻辣烫、牛肉面、川菜、青海美食、盖浇饭、麻辣干锅、川式美食、韩国铁板饭、云南米粉、山西面食、砂锅、海鲜、快餐饭、自助火锅、饺子、卤肉、木桶饭、驴肉黄面、酱鸭脖、西式糕点、小酱菜系列、特色面食、米花、西餐、茶艺、咖啡店、酒吧、美容美发、玩具店、超市、面点加工、干果系列、水果、台球厅、儿童游乐中心、KTV等多个种类。广场内美食采用开放式的陈列（档口）和独立店面经营（加盟店）的模式。3、形象定位：（1）形象要时尚化，设计风格定要个性化，装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”，要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式水车、吧台、酒肆等。（2）强化美食区的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与新天地美食广场东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人的首选餐饮场所4、业态分布规划：餐饮业区与休闲区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食广场、休闲娱乐集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。二、项目优势（一）位置优势：1、硬件设施：建筑形态、景观独具优势。2、有容乃大—优越的地理位址，商圈密集，周围多达200个停车位。3、节能、环保:在建筑设计中加强改善了建筑物自然采光和保温效果，周围有绿化盆景装饰。（二）管理优势:1、自主经营、商位租赁。青海融城物业管理有限公司入驻本案负责统一经营管理、统一规化、统一营销策划、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。即商位租赁实施标准化管理模式，工作人员统一号牌、统一着装、统一保安和保洁人员管理、统一餐具消毒、统一营业时间、统一水、电、气、空调、消防管理，统一餐具、炉具、用具、低值易耗品，所有商户统一办理工商、税务，商户承担经营所用水、电、燃气费，。2、整合营销传播。把企业的一切营销和传播活动如广告、促销、新闻、促销、CI包装进行一元化的整合重组，让消费者从不同的信息渠道获得对美食品牌诉求的一致性和完整性。三、招商原则:1、形象先行推广媒体、现场造势品牌店联盟要营造旺场氛围。2、先近后远先大后小。先行招商原有商户。根据对原有商户经营星级综合考评，达到四星的保留，达不到的进行引导，要求和鼓励原有商户改变过去传统经营理念，从改变店容店貌开始，达不到招商条件将不予签订房屋租赁合同。其次是品牌主力店的招商，适当优惠利用其品牌优势带动本地特色商户招商，活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性，优先招商美食城没有的经营品种，采取一系列促销策略以灵活多样的招商策划充分挖掘中、小型客户前来经营。3、以市场领导者的地位和姿态站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。四、运营规划方案鉴于以上情况建议两个方案：A、方案一美食广场自营1个休闲主题餐厅（档口）即拟引进如麻辣烫、牛肉面、青海美食、川式美食小吃、韩国铁板饭、云南米粉、山西面食、木桶饭、驴肉黄面、砂锅、海鲜、快餐饭、饺子、卤肉、酱鸭脖、西式糕点、小酱菜系列、特色面食、米花、面点加工、干果系列、水果等多个种类。招商建议方案：方案1项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分。1、对管理者的经营管理要求更高。一个好的经营管理对商圈价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看1方案收入较高而且后续增值空间大虽然风险较大可是运做难度较易。2、在方案1有效运作的情况下美食广场的升值是一定能达到的。3、美食广场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质方案1的最终目的是通过有效的经营管理使美食广场的经济指数提升以达到投资的高利润回报。4、方案1更好地符合了本项目时尚与休闲的定位思路。B、方案二加盟店为主1-2个主题餐厅火锅、锅品面吧、风尚佳美麻辣干锅、瓦罐香沸中式快餐、上官包、家常拉面、五一羊肠面、烤羊肉、川菜、盖浇饭、山西面食、砂锅、海鲜、饺子、西餐、茶艺、咖啡店、酒吧、美容美发、玩具店、超市、面点加工、台球厅、儿童游乐中心、KTV等多个种类餐饮业区与休闲娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。五、招商进展情况及实施计划（一）、招商进展情况：按美食区招商进度首先针对主力店进行初次接洽，对目标美食主力店进行了拜访，拜访情况和跟踪情况另附说明。（二）、实施计划1、招商物料准备：招商手册、招商DM单、中心商圈概况及美食广场的招商条件、综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等。2、招商合同文本《招商细则》、招商流程、租赁协议等3、美食广场平面分割图规划效果图4、现场管理：（1）招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备，每周工作例会向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题，每周以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结形式报告呈报主管领导。（2）每天填写工作日志定期商周、月总结。（3）首先应多渠道开发市场第一步量大面广一则传递招商信息二则开发些加盟的投资客。第二步锁定目标意向客户持续跟踪最终达成目标。第三以点带面充分利用主力店的品牌效应带动品牌店的加盟。5、招商推广计划美食广场的招商工作本案初拟以下推广计划6、合作方式：（1）以租赁形式租赁期限1-5年，商户自行选择租赁期限，租金可按季、按半年、按一年、按两年、按三年、按四年、按五年方式缴纳，按年方式缴纳有优惠，缴的多优惠多。（2）合约保证金以6个月租金为保证金，合同期满无息退还。（3）物业管理费每月每平米2元，并承担经营所用水、电、燃气费、卫生费。（4）广告费：开业初期美食广场大量广告集中投放，费用有甲方承担，为商户启动市场。7、招商优惠政策具体的招租方式，不管是租赁加盟经营还是档口经营，都应积极的吸引经营户进驻美食广场，采取一些主动出击的招商方式，拟定如下方案:(1)特色品牌商家进驻优惠策略特色品牌商家的品牌效应能给经营者增强入场的信心，从而有力地促进招租，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家费用上给予一定比例的优惠，如在物业管理费上给予2个月或半年的减免期，利用其品牌效应来带动其它商户的经营理念。(2)制定优惠套餐抢占商机。阶梯式优惠租赁方式，降低经营风险。前三年收取低租金由低到高循序渐进，最先改进的商户实行优惠租价，使商户提高经营理念，从而达到美食广场改造升级的效果，最终使物业稳步经营、长足发展。(3)强势媒体推广：已进驻品牌商户可成为美食广场的联盟商家，并可免费利用公司强大的媒体资源和客户渠道进行整合营销推广，以扩大传播范围把握消费客群。(4)商铺租赁年限：为一年期或五年期方式灵活(5)积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。(6)相对优惠的户外广告位。(7)其他优惠政策。8、进驻要求：(1)统一业态规划：商家入驻须服从对美食广场的整体规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估选择，标准为单店面积、装修档次、经营理念、经营范围、产品质量……考察审核后方可签订租赁合同，并且在经营期间如要调整经营内容需经书面同意。(2)统一视觉形象经营：对店铺的装修及招牌的制作方案须经管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合美食广场的整体形象。(3)统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理。物业公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所。9、招商流程：(1)市场调研和目标客户分析。(2)客户信息归档，完善招商资料准备就绪，目标客户开发拜访接洽、客户分类确定。(3)重点客户招商填写招商意向表，客户资格考察评估核准，确定招商对象。(4)签定招商意向书交纳定金。客户提供装修方案及电脑效果图，与客户沟通谈判装修方案，确定装修时间，修改与认可经营理念，协议、确定并正式签定意向书。(5)上下水、电、气、排气工程、桌椅板凳、设备跟踪。(6)提供租赁面积，签订房屋租赁合同和装修入场证，进行装修设备进场，安装设备运行，制作及营业开始。2014年11月7日