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项目开发报建流程与管理工作分享前言项目开发报建工作在项目的管理中具有十分重要的地位和作用，怎样才能把项目做得更好呢？这是我们每个人都应该深思的问题。但相信““““希望社会因我们的存在而变得更加美好””””这个理念，我们一定会做得更好！目录�一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性�二、工作流程及我在实施过程中的工作体会1、土地获取阶段2、规划报建阶段3、施工报建阶段4、销售管理阶段5、竣工交付阶段6、产权证办理阶段名词解释•城市总体规划城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。•控制性详细规划控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 •••名词解释控制性详细规划城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。•容积率容积率又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。•建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。名词解释•绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性•房地产项目开发分前期、中期和后期三个阶段规划报批报建是项目的前期，也是最高点之一，是一个前瞻统筹性的工作。项目前期对土地进行规划策划是房地产项目成败的关键和保证，每一个房地产项目的最终结果是效益也就是利润。利润的大小与规划前期策划的深度是息息相关的。国有土地出让是政府行为，在土地的出让中规划条件是政府向土地获得者收取土地所得款的理论依据。反之而言规划条件也就成了项目预期利润的前置依据，因为规划条件是硬件，是政府行为，是不能随意改变的，是对集团利益的前期保护。我们应该用精准来要求做好各项工作。一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性•案例1、590亩拟取土地（PPT展开）1、容积率的合理性。2、配套设施设置的合理性。3、规划建筑方案在设计上的合理性。针对市规划局对该地块所作出的初步控制性规划，我们进行了前期的规划策划和论证。1、容积率的合理性该地块规划部门初步给出的容积率是1.7，针对用地的地形地貌及对地块控高（80米）的要求，地块相当部分只能做三层或六层的楼房，这样1.7的容积率我们是很难用足的，也就是说用不完的。一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性经过前期策划和论证，我们认为地块容积率为1.2是较合适的，它的合理性会给公司减少前期的资金投入。我们算一下，按韶关市土地的基准地价519元/㎡（楼面地价算）也就当容积率为1.7时，我们该地块的楼面地价为：519元/㎡*1.7=882.3元/㎡；总地价为590元/㎡*666.7*882.3元/㎡=3.47亿；当容积率为1.2时，我们该地的楼面地价为519元/㎡*1.2=622.8元/㎡总地价为590元/㎡*666.7*622.8元/㎡=2.4亿；一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性通过以上的计算所得，我们可以看到前期对规划条件的策划和论证是非常重要的，规划条件是资金，是利润的前置控制。或许这地块由于历史原因，它的价值和价钱都有了一个框架式的定论，前期的策划和论证对它的作用不大，但这仅是个案。也是不可多也许不能再发生的个案。所以我们的工作思路不能变，这一个亿的差别是实实在在前期策划和论证的成果。工作上什么时候都是思路决定出路，个案只能用于借鉴。2、公建配备的合理性在上面的例子中，由于国土资源部对出让土地的规模有规定，590亩的土地只能分地块出让，地块在编制控制性规划中，一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性出于在理论上和规范上达到要求，政府给出的规划条件中两地块都要求留出教育用地兴建学校，对此我们认为相邻地块都建设学校，这不符合资源共享的用地原则，因此我们经过论证向规划局提出了我们的想法。两地块如同一获取者所得，只需按规划的要求建立一所学校或只在两出让地块的一块出具这一规划条件，经过我们的协调争取规划局终于采纳了我们的意见。对规划条件进行了修改。公建是项目成本的主要组成部分，直白的说它的投入是实实在在的，它的回报是未知数，它不能没有，但我们要求在策划中做到合理。使公司集团的成本更合理化。一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性3、规划建筑方案在设计上的合理性还是以这个项目为例，如果按1.7的容积率进行修建性详细规划的设计。设计院会遇到如下问题，一是达不到其它规划条件的要求，如限高等；二是为了用足容积率设计总平面可能难以达到国家的一些强制性规范；三是加大了小区销售的难度，因为地块限高部分只能建别墅，剩余的容积率就只能用于增加到楼层上，甚至要建相当部分的高层，在踏勘中我们认为该地块建高层的市场认可度应该不是很高的，所以可以说项目前期对规划条件进行策划和论证是项目开发成功的保证之一。一、浅谈规划报建在房地产项目中的作用和重要性•案例2、现在我们已经取得土地的五里亭碧桂园项目粤北区域腊石坝项目（韶关五里亭碧桂园）从2006年获得土地协议出让至今，对部分土地的利用还在与政府谈置换。直接影响了我们的统一开发和速度，浪费了我们在这方面不应该投入的人力资源，人力资源的不当使用也是成本的浪费。虽然这主要是政府行为所致，但我们不难发现，这里也有我们对前期规划条件论证存在的不足，比如“走马岗”地块，规划部门已定为历史保留文物属于不可建设用地，但在出让中它已划入我们的用地红线范围，因为我们在获取土地的前期没有对规划进行策划和论证。导致我们今天要和政府协商置换该用地，时间上不可控，也影响了项目用地的整体性。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•1、土地获取阶段土地挂牌招标/拍卖获得土地使用权签订成交确认书缴纳土地出让金签订出让合同办理国有土地使用权证《房地产开发资质证》办理《建设用地规划许可证》办理《建设项目选址意见书》办理二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•1.1建设项目选址定点（1）计委审查可行性研究报告和进行项目立项(属核准或备案的项目，提交相关部门核准或备案依据)。（2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（3）投资开发项目建设条件意见书。（4）环保局办理生产性项目环保意见书（对环境有特殊要求或周边地区有一定影响的工业项目，应提交有关工艺的基本情况、项目建成可能对周围地区带来影响）。（5）文化局、地震局、园林局、水利局、交通局、消防局等建设工程相关专业内容和范围进行审查。（此项视项目性质、所涉及行业管理要求而定）二、工作流程及我在实施过程中的工作体会（6）规划部门办理项目选址意见书（需进行项目选址论证的，提供相应资质单位出具的建设项目规划选址评估报告）•以下情况需提交项目选址评估报告①对城市规划可能产生重大影响的国家审批的大中型建设项目；②用地突破城市规划建设用地范围或需在城市规划建设用地以外进行选址的建设项目；③对城市环境、生态、卫生、公共安全或能源、水利、交通、通讯等基础设施可能产生重大影响的建设项目；④需调整城市规划强制性内容，且调整审批权在本级市和城乡规划行政主管部门的选址项目；⑤需调整城市黄线、绿线、蓝线、紫线和在城市紫线范围内进行选址定点的建设项目，且调整审批权在本级市和城乡规划行政主管部门的项目；⑥其它与城市规划用地功能布局有重大冲突的项目，需调整和占用重大城市公共和市政服务设施用地或可能对周边用地和环境产生重大影响的建设项目。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•1.2建设用地规划（1）项目立项批准文件及经批准的《建设项目可行性研究报告》。（2）建设项目环境影响评价及审批意见。（3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查(涉及其它专业和行业管理，依法律、法规、规定提交相关部门审批意见)（4）国土证复印件及相关批准文件材料。（5）规划部门核发《建设用地规划许可证》。（6）规划部门确定建设工程规划设计条件。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•2、规划报建阶段建筑设计方案审查审核缴费档案馆盖章人防报建报建图审查修建性详细规划审查窗口受理项目立项办理《建设工程规划许可证》核发建设工程放、验线核换建设工程放、验线2.1立项已出规划要点，具备国土证和红线图、环保部门出具的环评审批意见、国土使用权证或国土部门出具的用地预审意见、规划部门出具的城市规划意见。2.2修建性详细规划审查（1）国有土地使用权证及其附图（复印件）；（2）发改部门的立项批文和环保批准文件；（3）修建性详细规划方案图（五图一书，加盖设计单位图章、提交电子文件）；（4）《建设用地规划许可证》及规划条件附图、附件等。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会五图是指：①现状分析②总平面规划竖向设计图③道路系统规划图④管线综合规划图⑤绿化系统规划图一书是指：①项目概况②规划依据与规划原则③总体布局④总平面规划竖向设计图⑤道路系统规划图⑥管线综合规划图⑦绿化系统规划图竖向设计⑧主要经济指标•修建性详细规划是十分重要的一个环节，也是规划审批的控制性环节，它是整个房地产项目宏观策划目标与项目实施并销售的中间联系节点，在广义上说，房地产项目的规划方案是项目策划目标、土地的收地进度、规划设计技术规范、项目分期建设入住、销售策略、销售与工程进度、资金运作效率等等各个后续环节统筹的成果，当然在每个项目中，二、工作流程及我在实施过程中的工作体会二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•各方面因素取舍和考虑权重是各不相同的，规划方案作为项目指导性成果，应该赋予更多的精力和重视。规划审批部门对规划方案的审批主要从下面几个方面进行审查：①与上层次控制性详细规划的符合情况，包括容积率、密度和其他规划技术要求；②规划技术规范要求，包括间距、日照、公建配套、绿地系统；③地方其它职能部门要求，比如社区、物管用房、集中的邮政报箱等；④针对碧桂园项目通常分期收地、分期报批、分期建设，审查项目的建设分期和时序情况。•对于这点，应该要处理好在建地块，拟报批地块、后续地块之间的衔接和兼容情况，韶关项目有这样的案例，规划审批部门对送报的高层洋房地块提出了对前期建设入住的别墅视线遮挡，要求降层。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会2.3建筑设计方案申报•需提交以下资料：（1）申请报告、韶关市《建筑方案审查申请表》；（2）《建设用地规划许可证》及其规划条件附图、附件复印件；（3）国有土地使用权证及其附图（复印件）；（4）发改部门的立项批文和环保批准文件；（5）已审批的修建性详细规划方案图；（6）建筑设计方案图（包括总平面图、提交电子文件）；（7）透视图（较大的建筑群需提供鸟瞰图）；（8）日照论证分析图。二、工作流程及我在实施过程中的工作体会•以上所有材料需提供原件核对，如国有土地使用证抵押了可提交银行确认的复印件。•承办单位：韶关市城乡规划局工程管理科（20个工作日，需上规委会、联席会议项目时间不定）•此环节一般而言不是控制性环节！2.4建筑工程规划许可证的申报（1）申请报告、韶关市《建设工程规划许可证申请表》；（2）符合填报要求的兴建工程报建表、建筑定位红线图；（3）《建设用地规划许可证》及其规划条件附图、附件复印件；（4）国有土地使用权证及其附图（复印件）；二、工作流程及我在实施过程中的工作体