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济南中井村新城总体规划AnxiNanyiNewTownConceptualMasterplan一、济南产业现状济南旅游业收入在全国旅游业收入中排名第六。济南因境内有“七十二名泉”，故称为泉城，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。培育壮大旅游企业，打造泉城旅游服务品牌。积极培育旅游市场主体，不断扩大旅游行业规模。2007年—2009年，全市共接待旅游者7164.8万人次，实现总旅游收入645亿元，年均分别增长21%和26%。2009年旅游总收入相当于全市GDP的比重达到7.66%，占全市服务业增加值的比重达到15%，济南景点众多，以趵突泉闻名全国。旅游产业概述济南景点众多，以趵突泉闻名全国。大部分集中在历下区，景点以自然景观、历史、文物古迹为主，辅以后期开发的黄河森林公园、浆水泉景区、金象山滑雪场等，是以自然结合现代游乐场为主，但数量有限，且位置较为偏远。济南旅游产业黄河森林公园趵突泉大明湖千佛山浆水泉灵岩寺九如山瀑布群跑马岭红叶谷泉城广场四门塔景区金象山滑雪场随着人口老龄化的加速发展和家庭养老功能的弱化，高龄化、空巢化的趋势日益加剧，需要照料的失能、半失能老年群体不断扩大，给家庭和社会带来的负担越来越沉重。养老问题一直是人们关注的焦点。目前，济南市共有68家养老院，64家是私营的，能够向老人提供的床位只有7200多张，相当于每百位老人只有1.4张床位。更为严峻的是，部分位于省城郊区的养老院，由于交通不便、周边配套设施尚不完善，几百张床位的规模，常常只有几十位老人入住。推进居家养老服务，也能缓解养老公寓床位紧张的问题。全国老龄化的问题的问题，催生了养老产业，但目前养老地产正处于发展的初期探索阶段。养老地产作为新的房地产发展形势，要和纯养老机构、普通房产区分开，目前济南养老地产虽然处于起步阶段，但养老地产的未来发展前景是看好的，随着市场需求的不断放大，养老地产发展值得期待，预计养老地产至少需要5年以上的时间才能成熟。济南养老产业济南养老地产处于起步阶段值得关注的是，位于长清区五峰山街道办事处的2013-G187地块，根据规划，该地块将建设居住型的养老社区。济南养老产业合众健康产业进军济南首家专业养老社区养老产业再添生力军济南槐荫融汇温泉城项目正式签约本着促进国际合作，推动养老产业健康发展的宗旨，5月13日，融汇集团与丹麦奥堡士集团在舜耕山庄贵宾楼举行了济南槐荫融汇温泉城养老项目签约仪式。这是继福州、重庆之后，融汇集团打造的又一温泉旅游项目，意味着济南养老地产业再添一生力军。台湾恒安照护集团到山东济南考察养老产业日前，台湾恒安照护集团董事长胡世贤一行到山东省济南市交流考察，重点考察济南市及商河县养老市场，了解养老产业发展等相关情况，并进行项目投资洽谈。济南产业园济南科技园数量相对较少，约为10个左右。大部分集中在历城区。全市产业园无统一的行业业态划分，大部分未进行明确定位，具有代表性的有：山东大学科技园——科技为主、齐鲁软件园、浪潮科技园以软件为核心产业。现代都市农业精品园位于长清区平安街道办事处，是市农高区（泉城农业公园）核心区的重点工程，总占地面积110亩，建有高标准日光温室28座，10000平米现代化智能温室1座，300余平米的办公用房和生产生活设施，总投资2500万元。其中28座高标准日光温室，主要种植济南市地方特色蔬菜产品，包括济阳曲堤黄瓜、垛石樱桃番茄，长清石都庄番茄，章丘鲍芹，历城张而草莓，平阴葡萄，伟丽西甜瓜等。智能温室按照农耕梦园、瓜果世界、蔬菜大观、草莓天地、南果北苑五个功能区规划布局。济南新生态济南市馥羽草莓生态园，坐落在张而草莓基地南部，占地50多亩，园内新式现代化大棚二十余座，种植多品种，益于人体健康，香气袭人、鲜甜可口的有机草莓、绿色蔬菜，和以农家特色餐饮设施，吸引着众多周末出游的朋友们源源不断地来此采摘、观光，享受农家乐趣！济南新生态整个济南生态（新农业）类项目较为有限，仅为2家。济南是个泉城，但均为冷泉，温泉较少。整个济南温泉度假、休息场所共计4个，分别为：国科温泉度假村、阿尔卡迪亚国际温泉、泰山温泉城、济钢戏水温泉济南温泉综上所述，济南是个旅游大市，但主要以自然景观、文物古迹为主，且多集中在历下区，但历下区室外游乐场所相对较少。整个城市以旅游为重要的经济支柱，产业园、新生态农业、温泉度假、养老地产处于发展的初期阶段，数量较少。本案位于历下区中井村，属于旅游区。本案周边虽群山环绕，风景秀美，但处于待开发阶段。如何充分利用地块，进行产业规划，是我们思考的重点!总结二、宗地理解基地现状1、总面积约758341平（11374亩）2、可利用地约1309089（19060亩）居民点约213945（320.91亩）3、山坡地约：1095144平方米（1642.72亩）分析：地块占地较大，但不规整，不利于整体规划，可使用率较低。区域位置中井村属于历下区姚家办事处，在二环东路以东，旅游路以南。身处城区，区域自然条件较好，四周为丘陵，地形起伏山峰林立，连绵山脉，环境比较适宜。区域交通本案所在的中井村目前有2路公交车通往市区，为62路、131路，抵达市区在10分钟左右，但出入中井村仅有北侧一条路，交通不畅达。距洪山公园生活圈1.1公里生活距离距区政府生活圈2.1公里生活距离距济南奥体中心、市政府生活圈5.7公里生活距离距历下区金融中心生活圈3.6公里生活距离距金融中心生活圈7.5公里生活距离分析：本案三面环山，但地处历下城区，距离历下区主要商圈较近，距离洪山公园生活圈仅1.1公里，距离奥体中心也仅为5.7公里，距离最远的历下区中心商圈也仅有不到8公里。但本案短期内配套不能满足日常生活，且周边缺乏教育配套。区域配套宗地环境中井村所在的历下区是济南的中心城区，素有旅游区之城。区域内有趵突泉、大明湖、千佛山三大风景名胜驰名中外。中井村周边群山环绕，风景秀丽，是济南旅游待开发的区域。目前被众多驴友当成观光、探险之地。浆水泉公园回龙山母牛山狸猫山藏龙涧黒裕浆水泉风景区位于济南市历下区姚家镇境内东环路怪坡东南约1000米处,距离中井村约2公里。离市区3公里，在回龙山、老虎山脚下，因有济南七十二名泉之一的浆水泉座落在回龙山脚下，便命名为浆水泉风景区。风景区以水库为核心，水库中有橡胶船、手划铁船、机动快艇20多条，水库大坝东侧新建水上乐园，有碰碰船等水上娱乐活动。回龙山角下新建大型天然游乐园，回龙山上的回龙寺兴旺于明朝未年，有寺院和回龙塔，寺院内有“八仙过海”雕塑，有“弥逻佛洞”、“送子娘娘洞”、“聚仙亭”、“十八罗汉群练”等雕塑，历史遗留和人为景观十几处。旅游环境浆水泉公园回龙山园林部门正在修建母牛山公园，几乎围绕牧牛山山腰修建一条主环路，贯穿揽胜亭、林下广场和山顶休闲广场等景点，主环路两侧还将种植色叶片林，一年四季都将色彩缤纷，特别是栽植黄栌等乡土树种，届时秋天将有满山红叶。旅游环境母牛山旅游环境狸猫山风景区位于济南市东南部，距市区3公里，距离中井村2公里。狸猫山风景区是集自然风光、人文景观和历史遗址高度密集的休闲旅游区域。该景区属溶岩地貌，有山峰十几座，形态各异。同时有汉朝的72座塔，隋唐岩壁雕刻，宋、元、明、清、民国时期的石刻等历史文化遗产。主峰大狸猫山海拔476米，与谷地落差310米，山谷峭岩劈立，呈大峡谷形态。森林植被丰富，林木覆盖率高达80%以上。狸猫山有0.5平方千米范围的山顶平台，缓坡起伏，视野宽阔。狸猫山旅游环境藏龙涧位于济南南部山区，是一山体的断裂带，形成年代不详，估计是济南历史上无数次地震的杰作。另有传说与大禹治水有关。大禹治水时与恶龙相斗，恶龙被追至此，后恶龙穿山而出形成一洞：后人名之龙洞，山因此而得名龙洞山，又名禹登山。藏龙涧在东西狭长，两侧危峰壁立，陡峭如削，似神工鬼斧所为。崖壁间林木茂密，涧底流水不断，又因光照不足，山涧内阴暗潮湿，清新凉爽。藏龙涧一年四季风光无限，每个季节又各有不同的景致。藏龙涧藏龙涧旅游环境黑峪村最早在清中晚期有历城扳倒井村（现济南怪坡东）刘氏在此居住。后有周围村民石氏，先后从龙洞寺购得此高台地定居，石刘两姓在此繁衍生息逾五代。黑峪村最多时有8户人家，均为石、刘二姓。黑峪村虽在大山深处，高台平地，景色秀美，但终因出入爬山又没水源，村民一直生活在极度贫困中。1988年前后，济南市政府决定“集中搬迁交通不便、经济落后的小村”，市委领导来到黑峪村，制订了“投亲靠友、就近搬迁”的政策，1991年前后，黑峪村刘姓四户、石氏三户村民都搬到了山下。从此，这个没电没水的山村被废弃。黒裕村目前成为众多驴友探险的必到之地。黑裕总结中井村地块不规整，使用率较低。地块地处城区，距离生活区不到1公里，但短期内仍不能满足日常生活配套，仅一条路通往城区，畅达性不足。但中井村周边群山环绕，风景秀丽，除浆水泉景区和狸猫山景区外，其余均为待开发的旅游资源。由于本区域山多，风景秀丽，又有文化古迹、藏龙涧关于大禹的传说、黒裕村废弃的村庄，且未被开发，成为众多旅游爱好者观光、探险的热衷之地。针对此地，进行旅游产业的包装，此地必将成为济南又一个旅游胜地，增加本区域农民的收入，拉动就业，带动当地经济及房地产的发展。总结苏州李公堤案例研究传统市中心李公堤中井村传统市中心本项目苏州李公堤选取原因本项目与苏州李公堤项目有众多相似点：区位相似，两者都并非位于传统城市中心之外，而位于城市扩容形成的新兴区域中；两者都有濒水资源，苏州李公堤近邻金鸡湖、而本项目有河道贯穿；两者的地块形态相似，均是长条型的地块，且均有24米以下的限高，适合打造街区型的建筑形态；两者都位于长三角著名的旅游城市；开发的物业类型组合相似，均以商业为主要业态的综合开发项目；发展目标类似，均旨在发展成为新兴的地标性都市商业中心苏州李公堤q项目简介§区位：苏州工业园区金鸡湖西岸§总建筑面积：25.9万平方米§总占地面积：32.4万平方米§发展商：圆融集团（苏州工业园区下属企业）§发展概况：§荣获“中国特色商业街”称号§已发展成为苏州知名的旅游目的地之一§项目周边环境：§商业：已形成了由配套商业、购物中心、Outlets相结合的多元化商业§写字楼：区域已有200多万方的写字楼，积聚了苏州70%以上的甲级写字楼阳澄湖生态旅游度假区环金鸡湖中央商务区李公堤独墅湖科教创新区苏州李公堤开发历程nn工业基础已经存在，但商业氛围并不成熟将本来就是旅游资源、且景观条件最好的李公堤作为一期开发，以在短期内建立市场声誉三期（2011.12）一期（2006.12）二期（2008.12）四期（2012）nn区域商业氛围正在形成开发了可达性较好、距离园区CBD较近、且周边区域已较成熟的地块作为二期n李公堤已建立了良好的市场声誉，成为了苏州的旅游目的地；n将景观条件好、但可达性欠佳的地块作为三期开发n将位于离CBD核心区域较远的地块作为四期开发一期二期三期四期CBRichardEllis|Page308苏州李公堤市场定位一期三期•业态更为丰富，涉及文化休闲、养生娱乐、体验购物等服务•定位中端•以追求时尚品味的消费者为目标客群•生态旅游及餐饮为主•定位高端•以高端商务人士、游客为主二期•商务、娱乐为主•定位中高端•以白领为主要消费客群2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用~20082008~20102010后•主要辐射工业园区的工作、居住人群•同时捕捉苏州市的商务宴请人群商务、商业氛围已经形成：•园区居民、办公/酒店商务人士•其他商务宴请、休闲娱乐已经形成市级商圈及旅游景点：•园区居民、办公/酒店商务人士2006~2008•苏州市区人口，长三角休闲、旅游人士苏州李公堤CBRichardEllis|Page310苏州李公堤简介特色：集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体。李公堤夜景已成为苏州市著名的旅游景点2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用一期——商家租金：1.7元/平方米/月零点会所番