重庆2011年房地产市场年报(下)

重庆2011年房地产市场年报（下）12011年市场成交分析2011年市场供应分析2011年成交结构分析2011年别墅市场分析2011年洋房市场分析2011年高层市场分析市场篇4市场（成交分析）2011年全年成交1525万方，较去年下降30%。月均成交180万方，全年成交2000万方为重庆真实需求。由于投资、投机需求占比大，2010年全年成交2000万方，今年受调控影响，投资投机需求受抑制，且部分刚性需求量亦受调控影响减小，月均成交120万方/月，较正常水平下降40%。21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年126.0860.0886.85103.39137.0985.05123.9468.4696.26138.38111.69131.622009年84.34163.32212.82274.1194.87195.29210.73178.78209.02300.91189.84220.812010年161.78111.12194.38260.69120.04133.17148187.49259.43264.24191.46207.662011年163.9164.89123.55145.64112.41113.5194.2598.31122.41150.83157.08178.34070140210280350万方2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图市场（成交分析）2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%。目前，市场整体均价与2010年价格水平相当，单项目均价最大跌幅超过30%，整体价格下跌15%左右。2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%。31月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年4148406040994108410542423977415539033791383237132009年3943366837564231432142524117402944534558467352222010年4844540049966113499554445547588864356621665170402011年71855792693373747434714471986610668659946272703002000400060008000元/㎡2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计718557926933737474347144719866106686599462727030环比增涨2.1%-19.4%19.7%6.4%0.8%-3.9%0.7%-8.2%1.2%-10.4%4.6%12.1%同比增涨48.3%7.3%38.8%20.6%48.8%31.2%29.8%12.3%3.9%-9.5%-5.7%-0.1%市场（成交分析）整体新开盘当天整体去化率约40%，10月以来，开发商大量优质房源低价入市，认购率逐步回升。热销产品：价格降幅15%以上产品，品牌企业性价比产品、刚需低价产品及非住宅产品；滞销产品：滨江物业、景观物业等舒适型产品及投资型住宅产品，近期未降价的刚需产品同样滞销。40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%010002000300040005000600070002011年周新开盘去化走势供应认购认购率延续10年良好供销势头，去化50%左右新政出台、春节来临，市场瞬间下降房交会来临、限购谣传出台，开发商抢先出货调控政策频出，贷款从严，调控成果显著，供销持续下降，去化率低位震荡市场（供应分析）全年新增供应2097万方，与去年供应量相当；需求下降，供应持续上涨主要由于去年、前年土地市场大量供应所致。51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年213.728.67124.88211.57172.58228.2146.33165.24235.72145.8179.9150.282009年55.8379.01123.64256.79125.89115.76151.08180.38204.07140.23165.26226.412010年149.4474.4143.07226.8684.09141.23158.35174.29309.19142.45232.94258.782011年163.7745195.68247.15165.18195.17188.45117.01179.64188.38206.86205.15070140210280350万方2008年-2011年各月主城区房地产供应量走势图市场（别墅市场）别墅价格上半年保持稳定，四季度开始经济型别墅、全产权销售与降价别墅项目增加，导致价格大幅度下降，降幅约15%。别墅价格整体变化不大，受区位、产品和产权方式的影响，持续波动，四季度开始经济型别墅、全产权销售与降价别墅项目增加，导致价格大幅度下降，环比前三季度月降幅15%。610.232.624.298.406.685.455.635.855.455.937.2410.541464811934127141111011093114491218312197116379420974710122500070009000110001300015000170000246810121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交体量成交均价万科悦府拉动集中签约拉高价格东原香山、富力城、至德路9号等拉低价格2011年别墅成交量价走势市场（别墅市场）序号项目名称成交金额（万元）建筑面积（㎡）套内面积（㎡）套数建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）套均总价（万元）1万科悦府101723433124167420423486244094992同景国际城80411702476749937911447119132123奥林匹克花园73876523525064015614111145884744龙湖东桥郡70885537805243322713181135193125和黄逸翠庄园59286586645733528910106103402056万科渝园36426293722790815712401130522327金科太阳海岸359023823037130118939196693048龙湖至德路9号287214163540595122689870752359东原香山2867031591278519090751029431910鲁能领秀城2805834381332641268161843522311晋愉碧怡林畔27524249882418671110151138038812首钢美利山253712685725996699447976036813国奥村23774186461789698127501328524314上邦国际社区23158219102146466105701078935115金科廊桥水乡19727149421443967132021366329416融科城橡树澜湾19647182611741156107591128435117富力城1961322641217581328663901414918北京城建熙城151782136719622204710477357419保利江上明珠149386428606619232402462678620龙湖春森彼岸1413811525104845212268134862727别墅项目排名前二十市场（洋房市场）洋房量价大幅波动感，主要由于形态、区域、品牌、地下室全产权销售等因素影响洋房量价波动幅度最大，花园洋房、电梯洋房等形态差异、区域差异、品牌差异等差距过大；8月份以金科、龙湖（地下室全产权销售）为代表的洋房产品出现，出现了大规模的降价情况，持续下滑。811.573.927.9313.447.328.795.158.869.398.149.2111.4673947024687877597769833877186582802179627779702950005500600065007000750080008500900002468101214161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交体量成交均价和泓四季、廊桥水乡低价热销，拉低价格江与城、源著集中放量，价格上涨茶园、空港、华岩等低价洋房成交导致价格下降2011年洋房成交量价走势市场（洋房市场）序号项目名称成交金额（万元）建筑面积（㎡）套内面积（㎡）套数建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）套均总价（万元）1龙湖源著79126773026840549110236115671612龙湖U城64022974668681868665697374933江与城6331367965597723829315105921664中渝梧桐郡45024393543456526011441130261735和泓四季38577674565858140157196585966金科阳光小镇35030551454992442863527017827万科缇香郡2929632691284142268962103111308旭辉朗香郡27332389613366127570158120999雅居乐花园2708837424322502337238839911610业安半山公馆2631632179285462038178921913011金科廊桥水乡236344536940514284520958338312俊峰香格里拉2311429945261701617719883214413金科公园王府230601956817366115117841327920114银翔翡翠谷2215034991306542016330722611015保利江上明珠18261167681483494108901231019416水天花园177823441130532206516858248617中铁山水一舍1771324831213571697133829410518华港翡翠城1727924305209221617109825910719蓝光十里蓝山154432459721733164627871069420晋愉林畔神韵133191790916320104743781611289洋房项目排名前二十市场（高层市场）5月开始降价以来，高层价格逐步下滑，目前价格6000元/㎡高层价格4月房交会价格达到峰值，5月以国际社区为代表的项目开始降价，随着降价项目的增多，价格持续下滑；10月房交会后，第二轮全面降价开始，降幅更大，价格下滑至本年底低谷。10114.4837.7080.5691.4968.9473.8060.9459.9775.4787.8490.2295.4866156821689970366926683367966644637464466096597955005700590061006300650067006900710073000204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交体量成交均价全面降价以价换量2011年高层成交量价走势市场（高层市场）高层项目排名前二十11序号项目名称成交金额（万元）建筑面积（㎡）套内面积（㎡）套数建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）套均总价（万元）1寰宇天下160207798066831241420074234523872万科锦程1503251760771439032057853710446733奥林匹克花园135998206333165311158565918227864同景国际城122285194062157180324663017780385国际社区120162184298150317196165207994616融侨城115406154056130196122274918864947中渝山顶道国