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朝北大悦城建筑规划建议2008年9月目录一、项目解读项目概况项目平面图二、风险分析招商风险营运风险三、未来工作重点一、项目解读项目解读——项目概况朝北大悦城所属商圈：朝青商圈地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角商业类型:综合体/购物中心商业面积：23万平方米商业定位：现代超级家庭购物中心开业时间：2009年底根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。项目解读——平面图总结二、风险分析招商：♣项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力♣5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉♣目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛♣主题不够鲜明，可塑性较弱♣10-11F面临较大的租赁及租金风险项目风险营运：♣每一层对应面积较大，人流如何有效带动♣大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡♣未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者风险分析朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。项目招商风险I.项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力II.5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉III.目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛IV.主题不够鲜明，可塑性较弱V.10-11F面临很大的招商和租金压力项目风险应对建议——招商风险应对风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。手段：打造亮点街区方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积）目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商3-4F街区L3-4L2-3表达方式：主题铺装欧式咖啡馆与品牌结合主题街景不统一招牌与时间同步灯光香榭大道L3-4表达方式：主题铺装日式咖啡馆结合品牌零售主题街景不统一招牌与时间同步灯光日韩街区项目风险应对建议——招商风险应对风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉因为飞天体梯的使用，5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。手段：扩大5F中庭空间方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回。目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商表达方式：户外座椅挑空小中庭项目风险应对建议——招商风险应对风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划7-8层挑空手段：打造家庭娱乐街区方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小丑、杂技等目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业L7-8表达方式：大量户外表演时尚家装饰品、个人护理节日活动体现主题的家居饰品店项目风险应对建议——招商风险应对风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明楼层单体面积达到1万平方米之多，不易形成鲜明的主题，且不利于商铺之间的互动和人流的畅通手段：开发主题广场方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户八大主题广场目标租户：RoseTeaHouse、Cova、Anges’b,DKNYJeans、TrussaudaJeans、Cerruti1881、Jurlique、EscadaSport“悦”广场目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIOARMANI,D&G,Agnes,b,WhiteCollar,Swarnoski欧陆广场日韩广场目标租户：AfternoonTea、BlueMountain、Uniquo、ToykoHomogayi、山本耀司、三宅一新、川保久龄、BananaRepublic、Watami、SKCollection节日广场目标租户：Hallmark,Galleriacentre,HelloKittyland,Sanrio,Lotte,elle目标租户：SimplyLife、0101、CreativeLoft,BodyShop、LifeStylecentre目标租户：SportGBAcity,AdidasClassic,Nike,Puma,Kappa运动广场家庭广场L7音乐广场科技广场项目风险应对建议——招商风险应对风险5：项目楼层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战10-11F面临很大的租赁及租金压力项目风险应对建议——招商风险应对手段：打造主题街区方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金餐饮主题街区表达方式：大量主题正餐户外座椅变幻景观绿色植物项目营运风险I.楼层高，单层面积大，人流带动性较弱II.大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡III.未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引人流项目风险应对建议——营运风险应对风险1：楼层高，单层面积大，人流带动性较弱商业有11层之高，部分楼层单体面积过大，对人流的带动性弱Leisure休闲餐饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走手段：科学规划餐饮布局方法：餐饮规划做到“相对分布，局部集中”，设置休闲餐饮，延长逗留时间目标：带动人流，相应的缩短培养周期CJLCJLL/CFFL/CL1L2L3L4L6FL/CL7L/CFL8F美食百老汇CL5LLTTC/JCLeisure休闲餐饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走TTTTC/JFCFFLeisure休闲餐饮Formal正餐Casual简餐Junkfood快餐Takeaway现拿即走F项目风险应对建议——营运风险应对风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差大型活动中庭缺乏、仅在首层存在，五层中庭略显空间不足，相对项目体量来说配套不够手段：运用科技手段，形成视觉焦点方法：在首层中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上升到高层空间）目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点多功能升降展示舞台L1项目风险应对建议——营运风险应对风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够手段：1、增加体验性景观2、增加人性化设计方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观2、体现人文关怀的户外等候区等景观不同时段出现白天与黑夜的变幻不同时间水景会有不同变化主题街区位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）L6L5-8多功能跳跳泉服务中心Concierge问讯中心InformationCentreL1L5色彩多变音乐喷水池MusicFountainL5人性化设计细节儿童主题厕所朝北大悦城硬件考虑建议广告牌的开发及条件预留花车位置要预留上下水活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便各种活动的举行预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件停车场汽车美容位置要预留上下水在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出朝北大悦城硬件考虑建议广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行花车位置要预留上下水预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划挂饰装置预留管线户外广告牌的开发及条件预留餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）电梯预留足够的广告位考虑滚动广告位位置，并预留足够电力停车场汽车美容位置要预留上下水在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出