估值及咨询服务部内部培训(IPO评估部分)日期:2007年11月9日主讲人:卢铭恩先生ClientLogoGoesHereCBRichardEllis|Page2估值及咨询服务部内容一.我们的客户二.香港交易所新股上市评估要求及范畴三.工作流程及与其他中介机构配合四.估值方法五.上市案例六.Q&A世邦魏理仕|頁數3我们的客户地产类企业估值及咨询服务部世邦魏理仕|頁數4估值及咨询服务部我们的客户工业,零售及其他企业世邦魏理仕|頁數5估值及咨询服务部公司首次公开发售证券可选择之资本市场香港主板及创业板(H)股及红筹新加坡交易所美国纳斯达克交易所美国纽约交易所英国伦敦交易所全球主要资本市场世邦魏理仕|頁數6估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求条例要求概述:评估基准日三个月有效期载于招股书附录之评估报告内容物业权益定义中国境内物业及中国法律意见世邦魏理仕|頁數7估值及咨询服务部《上市规则》中对物业评估及数据的要求涉及的相关条例:《上市规则》-主板第3A章–尽职调查/专业顾问工作范围《上市规则》-主板第5章–所有物业权益《上市规则》-主板第12项-应用指引-法律意见书《上市规则》-主板第16项-应用指引-经营性租约豁免申请《上市规则》-主板第21项-应用指引-尽职调查《澄清公告》-香港交易所1998年3月25日发布香港交易所新股上市评估要求世邦魏理仕|頁數8估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求所有物业权益只要是由上市集团及其子、孙公司及分支机构占用—都需有合法的占用、使用权在所有的国家地区及法律体系–视乎业务的覆盖范围有产权租用出租其它任何的合同权益作为业主自用作为投资(收租)作为未来发展用途作为销售用途与各地法律顾问协助公司理顺所有的物业占用/使用都有合法的档及基础及附合上市条列产权–建立理顺产权文件/产业权益清淅租用–完整租约条款/出租业主权益/租约合法性/租用登记世邦魏理仕|頁數9估值及咨询服务部生产,其它生产附助设施写字楼销售中心服务中心员工宿舍生活设施已竣工建筑面积在开发中建筑面积待开发建筑面积其它任何的合同权益作为投资(收租)作为业主自用作为销售用途作为未来发展用途写字楼商场服务公寓/酒店香港交易所新股上市评估要求世邦魏理仕|頁數10估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求《澄清公告》澄清有关涉及中国内地土地及物业评估中相关权益的规定,即:在什么情况下,新上市申请人必须就其位于内地的土地、物业持有:土地使用权证书;及/或房屋所有权证书注意:此公告只适用于新上市申请人新上市申请人所有国内土地及物业,均须有:1)长期使用权证书;及/或2)房屋所有权证书世邦魏理仕|頁數11估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求尽职调查保荐人在选择专业顾问时应考虑有关顾问的专业资格、经验及资源等,以确保其专业能力及独立性保荐人与专业顾问会面及检讨条款,特别要注意的是,专业顾问的工作范围及限制条款会否对报告的可靠性构成负面影响保荐人须就专业顾问对发行人的了解,以及对所采用数据的可靠性作出评估,从而了解专业顾问是否能依据有关资料作出合理意见世邦魏理仕|頁數12估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求尽职调查保荐人须对有形资产作实地视察。进行实地视察可以让保荐人确认渉及上市的资产是否确实存在,并能确定其规模、质量以及相关的业权数据。此工作未必可以授权予其它专业人士如物业估值师等进行。保荐人可考虑邀请估值师陪同视察,估值师藉其专业知识能对物业质素、违例建筑及结构等提供有用的意见。世邦魏理仕|頁數13估值及咨询服务部香港交易所新股上市与评估相关的要求注意选择专业顾问/监察估值师工作程序:保荐人应确认估值师是否有充足的资源作配合,并了解估值师是否拥有《上市规则》内所要求的专业资格。而在进行估值前,保荐人亦应要求估值师提供一个完善的工作计划及人手安排。在监察估值师工作的同时,亦应仔细查阅有关的业权文件,确定发行人物业的业权,并要求估值师提交工作程序报告及现场视察报告世邦魏理仕|頁數14估值及咨询服务部香港交易所新股上市与评估相关的要求注意选择专业顾问/监察估值师工作程序:选择合适的合作伙伴及建立有效的监察制度及程序能减低各机构/保荐人本身以及市场的风险世邦魏理仕|頁數15估值及咨询服务部客户委托基准日调整报告定稿大量印刷签发报告审查备案评定估算前期培训现场勘察工作流程估值的工作过程分为多个阶段﹕世邦魏理仕|頁數16估值及咨询服务部工作流程前期培训阶段企业负责人必须如实申报企业/上市集团所拥有的物业提供物业申报表,披露其物业之状况准备好所有有关的权属证明,例如承租/出租物业之租约内地物业的产权证,在建物业的施工证,待开发物业的规划证及土地证等等现场勘察阶段根据企业负责人提供的物业申报表在现场对物业资产逐一勘察并查验客户提供的产权数据现场勘察重点首先是对自有物业产权资料的查验和租赁物业的统计世邦魏理仕|頁數17估值及咨询服务部工作流程评定估算阶段根据收集掌握的资料和勘察结果,对自有物业价值进行估值,对租赁物业进行统计分析形成物业估值报告初稿审查备案阶段将物业估值报告报送主管部门进行审核备案对主管机关提出的疑问进行解答,协助客户完成审核备案工作世邦魏理仕|頁數18估值及咨询服务部工作流程基准日调整阶段根据项目时间进度适时提出估值基准日的调整,并根据最终确定的基准日对所有自有物业资产价值进行调整对租赁物业法律档进行汇总企业必须就更新的估值基准日如实申报企业/上市集团所有物业的状况变化,以及提供所有新增文件。报告定稿阶段根据公司律师的最终法律意见书,对物业估值报告进行完善撰写物业估值报告终稿,并将其提交保荐人及律师并将积极配合客户解答香港联交所就上市资料所提出的问题世邦魏理仕|頁數19估值及咨询服务部大量印刷阶段协助印刷商对招股书有关章节进行核对,完成招股书的印刷校对工作签发报告阶段依据公司及律师的要求,制作并签发正式物业估值报告书,送达客户留存工作流程世邦魏理仕|頁數20估值及咨询服务部与其他中介机构配合一.与律师的配合香港联交所在对客户拟上市资产进行审查时,主动配合公司律师,回答、解释香港联交所提出的物业资产方面的问题主动向公司提出我们的建议,主动规避有关风险主动和公司律师联系,尽可能使物业资料共享,有利于律师撰写法律意见书,减少客户重复提供资料的工作工作流程世邦魏理仕|頁數21估值及咨询服务部二.与会计师的沟通对清查中发现的报废、盘盈、盘亏的资产随时与会计师进行沟通如会计师对物业资产是否需要计提减值准备产生疑问,提供物业估值结果方便会计师的工作三.提供招股说明书的素材按时出具物业估值报告(中、英文版),以配合公司、保荐人、律师等向香港联交所、投资人提供详实的资料工作流程世邦魏理仕|頁數22估值及咨询服务部估值的方法可采用的三种计算方法直接比较法对每项有关物业权益估值,当中假设其中每项物业权益均以其现时状况交吉出售,并经参考相关市场上可比较销售交易。成本法此法是根据两部份去估值,第一是对所占用土地的价值去评估;第二是估计整个项目的建筑费用,如果是旧的建筑物,估价必须同时考虑折旧成本。此法最大的问题是很难客观地得到地价的估值,土地可以按空置地盘或已发展土地去估值,但结果差异极大。世邦魏理仕|頁數23估值及咨询服务部估值的方法剩余法物业以其指定用途为基准计算之现行市值,并扣除发展成本及利润。在某个时段评估土地价值时,首先评估有指定用途的已发展物业单位的市场售价(「市场售价」)(按现值计),然后从其扣除估计有指定用途之每单位发展成本(按现价计),以及发展商预期来自该单位之销售或租赁之可得溢利,以达致于该时段之估计每单位建筑面积价值。将估计所得之每呎建筑面积价值乘以可发展总建筑面积之呎数时,将可提供于该时段之土地大约价值。如需要将估值分拆为物业及土地部份,我们会先利用比较法,找出物业之市值,然后利用成本法,根据建筑成本计算物业部份之价值,最后余下的就是土地的价值。世邦魏理仕|頁數24估值及咨询服务部大型房地产项目的评估方法将项目按工程完成情况分为以下三个阶段:¾已完工部分¾开发中部分¾土地储备部分根据各部分的完成情况,一般按房屋用途(商业、办公、住宅等)、房屋类型(多层、小高层、高层等)分别进行统计,有需要时,还要按建筑物结构类型(砖混、框架、框剪、钢结构等)进行分类估值的方法世邦魏理仕|頁數25估值及咨询服务部估值的方法不同工程进度部分的评估方法已完工部分(已取得竣工验收备案表)¾一般项目完工部分多已进入销售尾期,此部分一般再分为两部分-已预售部分:我司直接采纳合同的成交价作为评估值;-未售部分:参考发展商提供的销售价目表价格及周边可比项目进行评估以上总和即为该部分的总价值估价方法为市场比较法根据市场调查的成果,检验发展商提供的销售价目表价格是否符合市场行情,若有出入,需与发展商进行沟通,以了解其定价原则世邦魏理仕|頁數26估值及咨询服务部估值的方法开发中部分(已取得施工许可证,还未取得竣工验收备案表):计算方法为剩余法,即预计估价对象开发完成后的价值,亦即总开发价值,扣除应付未付的及预算的建筑成本(即距完工所需投入之建筑成本)、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法首先计算出该部分预售及未售部分市场价值(A),再根据项目施工进度,核算已完工工程量,从而求取未完工部分尚需投入的成本(B),该成本除包括建筑费用外,还应包含专业费用、不可预见费、利息、销售及律师费、开发商利润等。从市场价值(A)中扣减尚需投入成本(B),即为此部分价值。世邦魏理仕|頁數27估值及咨询服务部估值的方法土地储备部分(已取得国有土地使用权证,还未取得施工许可证)计算方法为剩余法和市场比较法剩余法是利用项目的规划指针,预计未来开发完成后的价值,亦即总开发价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,此种方法适用于发展商可以提供项目的规划指针,理想状态该规划指标应为取得政府批准后的法律文件若项目尚未进行规划、或规划尚未取得政府批准,可采用市场比较法收集近期周边区域相或侯相近的地块交易数据,根据地块各项指标进行比较调整,以求取储备土地的市场价值世邦魏理仕|頁數28估值及咨询服务部上市案例股票代号:2007.HK保荐人:摩根士丹利/瑞士银行行业:房地产年份:2007世邦魏理仕|頁數29估值及咨询服务部股票代号:410.HK保荐人:高盛、汇丰行业:房地产年份:2007上市案例世邦魏理仕|頁數30估值及咨询服务部股票代码:538.HK保荐人:嘉诚行业:饮食业上市年度:2007上市案例世邦魏理仕|頁數31估值及咨询服务部Q&A世邦魏理仕|頁數32谢谢!估值及咨询服务部