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业主委员会成立操作流程及相关规律目录1.作业目的2.适用范围3.权责单位4.依据5.办法内容6.控制重点7.作业流程8.使用表单及文档9.相关经费10.核决权限一、作业目的1.为规范******物业业主大会筹备工作，整合资产单位及商场营运单位意见及人力分派，确保如期如质完成公司交付之业主大会筹备工作、管理计划、目标等，特订定此办法。二、适用范围1.凡*****集团下之资产事业群新建工程或******100%购置、租用的物业，依法必须召开业主大会、成立业主委员会的项目均须依此规定办理；2.另*****部分购置、租用，在大楼占有面积达30%以上，或与策略业主合计达50%以上时，双方合作约定，或购置、租用合同约定物业管理项目由我方主导时引用。三、权责单位1.前述物业业主大会之筹备工作由资产总部执行副总裁室销控物业处为主办负责；2.资产单位各分区项目业务主管、运营单位展店干部协办。四、依据1.国务院颁发的《物业管理条例》（2003年6月8日，国务院第379号令）；2.建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［2003］131号）；3.地方性法规。五、办法内容1.应依据当地物业管理条例施行细则要求，在已满足业主大会召开前提条件下(注意)，应即进行业主大会之召开筹备工作；2.资产业务部应在交屋期间，积极争取业户之委托书，以获得较多之选举权；或积极争取为筹备委员、业户代表等,以为我方争取管委会委员、主任委员之前提；3.应积极要求前期物业管理公司配合进行对业主大会、筹备会、业主代表等等之流程操作，并积极配合办理章程、选举办法、管理公约及遴选物管公司之工作；4.筹备工作及单位责任分配如下表：业主大会筹备工作及单位责任分配表工作事项主办单位协办单位程序全案督导工作资产区总经理、商场区总经理作业规划资产销控物业处前期物业管理公司、资产业务处、商场经营干部筹备会委员名单资产业务处、商场经营干部(店长/财务长等)前期物业管理公司业主代表推选筹备会委员前期物业管理公司、资产业务处商场经营干部、资产销控物业处业主大会开会通知筹备会前期物业管理公司第一次业主会召开筹备会前期物业管理公司业委会文件业委会筹备文件前期物业管理公司资产销控物业处章程拟定资产销控物业处前期物业管理公司业主管理公约拟定资产业务处(前期合同约定事项)、资产销控物业处前期物业管理公司选举办法拟定资产销控物业处前期物业管理公司委托书征求资产业务处、商场经营干部(店长/财务长等)前期物业管理公司管理面管理费收费测算商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处前期物业管理公司正式物业管理公司遴选业委会委员(主任委员等)商场经营干部、资产业务处、资产销控物业处★备注：1.委员会席次以我方掌控数规划，以七至九席为主;2.业委会主任委员规划或争取由我方商场经营之店长或财务长担任，以有利于我方商场管理规划。六、控制重点1.筹备组成员：安排资产业务处及商场经营干部进入筹备组;2.业主代表成员：多安排商场代表进入业主代表行列;3.合同范本：选举办法制定（业主代表的人员数拟定应充分考虑我方人员分配名额），业主公约、业主委员会章程之所有内容及文字表述要利于我方;4.业主委员会委员候选人：安排我方委员人数超过半数以上，且主任职务争取由我方商场经营之店长或财务上担任。七、作业流程图1.筹备流程图项目达到召开业主大会的条件由前期物业管理企业或业主联名以书面形式通知当地主管部门组建业主大会筹备组（流程一）书面申请后30日内，会同物业所在地的区物业管理行政主管组建产生业主委员会候选人召开业主大会（流程二）组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会登记备案30日内将业主委员会名单和业主委员会章程报区物业管理部门登记备案七、作业流程图流程一（组建业主大会筹备组）确定筹备组成员筹备组成员由社区代表、业主代表、建设单位代表组成公告筹备组成员筹备组成员在物业管理区域内书面公告7-15天召开首次筹备组会议1、确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；2、确定业主大会召开的形式；3、确定选票样式及发放回收统计时间；4、确定业主委员会委员侯选人产生办法。会前准备1、公告首次筹备组会议确定内容；2、组织人员逐户派发选票；3、回收统计选票；4、汇总确定业主代表及业主委员会委员候选人名单。召开第二次筹备组会议1、确定候选人名单；2、确定业主大会会议召开时间、地点以及内容；3、拟定《业主大会章程》（草案）和《业主公约》（草案）。七、作业流程图流程二（召开业主大会）由筹备组组长主持会议筹备组成员宣读筹备组工作报告业主代表宣读业主大会选举办法统计投票，公布投票结果，产生业委会委员通过《业主公约》、《业主大会规程》、《业主委员会章程》大会结束投票表决首次业委会委员会议推选产生业委会主任、副主任及公布名单七、作业流程图2.内部作业流程委托书征求作业规范委托书征求召开业主大会/选举成立大会筹备会通知作业筹备备查业委会主任领导管理业主大会成立登记备案首届业委会委员名单确立项目部销控物业处营运单位物管公司政府主管八、使用表单及文档附件1：成立业主委员会的申请关于*****技大厦成立业主委员会的申请郑州市金水区房管局物业科：*****科技大厦位于郑州市东风路东段11号，大厦于2004年12月建成使用。地上15层，地下2层。其中负2层为专用停车场；负1---4层为商业用房；5---15层为标准商务用房（X层至X层为商场，X层至X层为商楼）大厦总占地面积约26000平方米，总建筑面积约63474平方米。其中5层至15层标准商务用房建筑面积约30656平方米。百脑汇商场于2004年9月正式营业，迄今已有1年。5—15层标准商务用房共计231户，现已入住154户，入住率达到66%（入住户数/总户数）%。根据国家及当地政策的相关规定，******科技大厦已具备成立业主委员会的条件，特此提出申请。百脑汇科技大厦2005年11月15日八、使用表单及文档附件2：业主委员会筹备组名单公示关于业主委员会筹备组名单的公示尊敬的业主：你们好！******科技大厦现已具备成立业主委员会的条件，经过郑州市*****区房管局物业科批准，成立筹备组，现将筹备组人员名单公示如下：筹备组组长：刘备(物业科领导或者街道领导)筹备组组员：张飞（街道代表）关羽（开发商代表）吕布（业主代表）******大厦业主委员会筹备组2007年11月15日八、使用表单及文档附件3：业主自（推）荐表业主自荐表*****大厦业主大会筹备组：本人赵云（填姓名），是501（填房号）的业主，自愿担任本大厦的业主代表，履行业主代表的权利和义务。自荐人：赵云2005年12月20日业主推荐表******科技大厦业主大会筹备组：今推荐501（填房号）业主赵云（填姓名），担任本大厦的业主代表，履行业主代表的权利和义务。推荐人：关羽（填姓名）502（填推荐业主房号）2005年12月20日八、使用表单及文档附件4：业主授权委托书委托书百脑汇(郑州)科技大厦业主大会筹备组：因本人事务繁忙，无法参加百脑汇(郑州)科技大厦业主大会成立会议，兹委托赵云全权代表本人参加此次会议，并行使相关权利。此致委托人楼号：502委托人(签章)：张飞2005年12月25日受托人(签章)：赵云2005年12月25日八、使用表单及文档•附件5：业主委员会选票第一届业主（代表）大会第一次会议选票业主委员会候选人名单（排名不分先后）编号：01画票说明：*****科技大厦第一届业主委员会委员为4人，委员候选人为5人。每张选票所选的人数等于或少于应选名额的为有效票，多于应选名额的为无效票。赞成候选人为委员的，在候选人姓名上方的空格内画“〇”；不赞成的，在候选人姓名上方的空格内画“×”；另选他人的，在候选人姓名空格内写上自己要选举的人的姓名，并在姓名上方的空格内画“〇”。选票中，既不画“〇”，也不画“×”，不计算赞成或不赞成该候选人的票数，作为弃权。投票人：赵云（填业主姓名）501（填业主房号）2005.12.25（填投票时间）符号〇〇〇〇×侯选人姓名赵云张飞关羽刘备吕布八、使用表单及文档•附件6：业委会委员候选人简历表姓名赵云性别男房号501照片学历本科年龄30政治面貌党员工作单位郑州市鹏运进出口公司联系电话135123456789主要工作经历：XXXXXX……填表时间：2005年12月12日业委会候选人简历八、使用表单及文档附件7：业主大会选举办法业主大会选举办法为维护全体业主的合法权益，保证业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会规程》等物业管理法律法规的规定，制定本办法。第一章大会形式业主代表大会：因本小区业主超过10名，故由各栋楼的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。第二章业主代表和业主委员会候选人一、业主代表的产生方法：(一)、商务商每层楼为选举区域推选3名业主代表，小计30名业主代表；商场按面积200平方米为一个选举区域，小计20名业主代表。确定名额后，参加业主代表大会会议时，以保证其中至少一人出席即为有效。(二)、业主代表的产生应获得其所代表选举区域内业主中拥有过半数投票权业主的同意，并签名确认。(三)、业主代表每届任期2年，可以连选连任。二、业主委员会候选人的产生方法：根据业主大会筹备小组推荐、业主推荐（不少于十位业主推荐）、业主代表自荐，产生本次业主委员会提名候选人。提名候选人应包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证明、产权证明等）提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。附件7：业主大会选举办法三、业主委员会委员候选人应当符合以下条件：(一)、属于本区域内业主（以产权证明为准）；(二)、具有良好的道德品质、热心公益、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间；(三)、熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作；(四)、具有（高中/中专）以上学历；(五)、未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于4人。五、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名（盖章）。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为无效选票，视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票。六、本次选举投票采用以下方式1进行：（1）、集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。（2）、不集中出席会议投票：由筹备组直接发放选票给业主，收集选票后登记，统计。七、业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主代表出席。各候选人通过公开竞选，并经在场的金碧新城社区居委会监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的，视为选举无效。附件7：业主大会选举办法第三章委员一、本届业主委员会由4人组成，其中主任1名，副主任1人，委员3人，另设候补委员1人。业主委员会委员每届任期两年，可以连选连任。二、有下列情形的，不得担任业主委员会委员：(一)、不符合前述候选人有关条件的；(二)、因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的；(三)、被司法部门认定有犯罪行为的；(四)、从事该区域物业管理公司工作的；(五)、违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的；(六)、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。三、根据选票统计结果，以得票高低（以投票权计算，下同）顺序按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员。获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50%。四、本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下方式：(一)、自然当选：按得票高低顺序，依次确定业主委员会主任、副主任、委员及候补委员。(二)、委员选举：获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任。每个委员拥有相等的投票权。以委员选举为主要方式，以自然当选为补充方式。五、自首次业主代表大会选举产生业主委员会之日起，业主委员会委员正式当选，业主委员会正式成立并开展工作。首届业主代表大会筹备组20