物业接管验收实施方案

1物业工程接管验收实施方案第一部分：接管验收工作小组架构及工作计划一、成立接管验收小组组长：项目总经理副组长：工程部经理顾问指导：公司营运管理部下设二个分小组：资料验收组、现场验收组1、资料验收小组小组组长：工程部经理小组组员：各专业主管、工程部文员职责：负责接管项目工程技术资料、设备资料的验收移交工作；2、现场验收小组小组组长：工程部经理小组组员：各专业主管、工程领班、技术工人职责：负责公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。分组职务岗位人数职责配电接管组组长强电主管1人负责项目高压变配电设备、电梯、弱电、室内外照明、广告灯箱、LED屏、室内外导视等设施设备的接管以及设备房钥匙的接管移交工作。副组长强电领班1人组员运行技工8人维修技工11人空调接管组组长空调主管1人负责项目空调制冷系统、锅炉系统、消防喷水系统、给排水系统、室外冷却塔、消防送排风系统等设施设备以及设备房钥匙的接管移交工作。副组长空调领班1人组员运行技工4人维修技工11人土建接管组组长装修主管1人负责项目主体结构、室内土建装饰、建筑幕墙、屋面防水、总坪铺装等共用设备设施以及设备房钥匙的接管移交工作。副组长装修领班1人组员装修技工2人维修技工4人2二、接管验收工作准备：1、与地产城南项目部联系好交接事项、交接日期、验收标准等；责任人：项目总经理协助人：项目副总经理2、前期工程介入，跟进工程进度，收集工程问题，制定好接管验收计划；责任人：工程部经理协助人：工程主管3、参与工程分项竣工验收和机电设备安装、调试，代管试运行机电设备；责任人：工程主管协助人：技术工人3三、接管验收工作推进计划序号工作内容开始时间完成时间责任部门责任人1项目产权资料、技术资料的收集与接收2013.11.202014.03.302接管验收前工程问题收集并提交开发商，督促整改2013.11.202014.04.303项目接管初次验收2014.04.102014.04.254督促工程遗留问题整改，拟定二次接管验收时间2014.05.102014.05.155项目接管最终验收、签订正式接管文件2014.06.102014.06.20成都优品道实业有限公司《接管验收文件》第二部份接管验收的内容和标准接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、各类设备房钥匙的验收和接管。1、资料的交接验收1.1产权资料包含以下项目：1.1.1项目批准文件1.1.2用地批准文件1.1.3拆迁资料1.1.4房屋所有权证1.1.5土地使用权证1.1.6有关司法、公证文书和协议1.1.7房屋分户使用清册1.1.8房屋设备及定、附着物清册1.2技术资料包括以下项目：1.2.1竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。1.2.2机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。1.2.3地质勘察报告1.2.4工程合同及开、竣工报告1.2.5工程预决算1.2.6图纸会审记录1.2.7工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）1.2.8隐蔽工程验收签证1.2.9沉降观测记录1.2.10防雷接地测试合格证明1.2.11竣工验收证明书1.2.12钢材、水泥等主要材料的质量保证书1.2.13新材料、构、配件的鉴定合格证书1.2.14水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书1.2.15砂浆、混凝土试块试压报告1.2.16供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告1.2.17与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书1.2.18各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书1.2.19钥匙清单1.2.20房地产平面图；11.2.21房屋分间平面图；1.2.22房屋及设备技术资料。2.建筑主体结构和配套公共设施的验收2.1地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。2.2钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。2.3承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.4外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。2.5各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设置屋面检修孔。2.6地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整。2.7楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。2.8屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求。2.9外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2.10室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。2.11化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。2.12明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。2.13室外道路路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施。2.14烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设置有效的防落雨措施。2.15施工现场须做到工完、料净、地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。2.16停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设置合理，车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显。3.配套机电设备的验收3.1供、配电设备验收3.1.1高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好，安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。3.1.2电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位置合理，无重复计量和漏计量现象。3.1.3电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M欧/kV。3.1.4应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。3.1.5照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。3.1.6各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。23.1.7发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。3.2.给、排水设备的验收3.2.1水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。3.2.2水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。3.2.3给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范。3.2.4室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。3.2.5污水处理系统—污水泵（潜水泵）高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设置喇叭口。3.3弱电设备的验收3.3.1电话系统分接箱位置设置合理，布线规范，标识明显、准确。3.3.2电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠。3.3.3电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。3.4消防设施的验收3.4.1消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。3.4.2接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水，安装位置正确，排送风机风量及所有线路符合设计要求，各种设施能够正常运作。3.4.3水泵、管网扬程、压力符合设计规范。3.4.4消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准；3.5安防和楼宇自控系统的验收3.5.1安防系统主要包括闭路电视监控、智能门禁、对讲中继系统、停车场管理等子系统。3.5.2主机设备质量合格，提供厂家检验合格证明，安装位置合理、稳妥，操作方便便于管理；各系统之间信号传输正常、联动准确。3.5.3系统运行稳定、探测设备安全、可靠，信号准确。3.5.4管线安装规范，易于维修。3.5.5室内设备要求安装美观，能够合理布控。3.5.6楼宇自控系统的主要为针对空调系统设备的各种阀门、执行器、传感器等控制，验收时需全部安装完毕，线路敷设和接线全部符合设计图纸的要求；3.6中央空调系统的验收3.6.1检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。3.6.2检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐足否符合要求，膨胀水箱能否正常补水。33.6.3检查制冷或制热情况能否满足设计要求。3.6.4检查新风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。3.7设备房（间\井）的验收3.7.1设备布局合理，便于维修、维护。3.7.2设备间配备足够的通风、降温、防潮、防鼠设施，配备足够的消防器材。3.7.3设备间有防水、排水设施，电器设备间接地良好。3.7.4各类设备标识明显、准确。3.8商铺室内配套设施的验收3.8.1地面、墙面、天花无裂痕、缝隙、水迹，外观完好。梁、柱无破损、裂痕，表面无混凝土垢疤、无多余的钢筋、架管。砂浆水泥抹平，平整度不大于±5mm，无空鼓，无起泡；3.8.2墙面机电安装孔洞封堵完好、穿墙导管由油膏或发泡剂封堵严实；墙面无多余的钢筋，管线等遗留；3.8.3结构地面平整度要求不大于+20mm，同一商铺内地面不平整面积不能超过0.5㎡；地面无多余的钢筋；所有机电安装穿板孔洞、废弃孔洞均应采用细石混凝土封堵；成品伸缩缝收口完善，无塌陷、不变形。3.8.4室内空调风管、末端风口安装完善，保温完善无破损；冷冻水管支架处隔热枕木安装到位，无遗漏；管道保温完好，无破损；冷凝水管安装保证有足够坡度、U型弯；管道保温完好，无破损；空调控制电源接驳完成；控制器安装到位，空调运行正常；3.8.5室内所有喷淋按设计安装图纸安装到位，无高差消火栓箱体无破损，掉漆、锈蚀；消火栓门无卡阻现象；消防水袋、水枪无缺失；自救软管无死弯死结现象烟温感依照设计安装到位，无损坏，无重码，工作正常；烟温感固定良好，盖帽全部摘除末端风口及阀门按图纸安装到位，阀门动作灵活，无破损、凹陷、脱漆等现象；3.8.6室内配电箱体安装到位，进出电源线端头烫锡，接头紧固；接地线接地，且接地电阻不大于4欧；电缆回路编号及各相线相序标注清晰（含单项供电商铺）；箱体内无杂物，各回路排列整齐，电源线无破损；电线电缆安装到位，无破损，电源线接头烫锡，确保接头紧固；3.8.7商铺给水入户阀、表前阀、水表安装到位；排污管、排油管按规范做通球试验，保证管道通畅所有排水管穿板处需采用细石混凝土封堵并做防水处理，确保楼板无渗漏现象。3.9各类设备房（间/井）钥匙的接管与验收3.9.1各类钥匙应有详细清单。3.9.2钥匙应有明显标识，开锁准确无误。3.9.3交接时应逐项核对，办理交接手续。4第三部分：接管验收记录表格产权和技术资料交接单附件一产权和技术资料交接单资料名称数量日期接收人备注产权资料项目批准文件用地批准文件拆迁资料房屋所有权证土地使用权证有关司法、公证文书和协议房屋分户使用清单房屋设备及定、附着物清单技竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。地质勘察报告工程合同及开、竣工报告工程预决算图纸会审记录工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观测记录5术资料防雷接地测试合格证明竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构、配件的鉴定合格证书水、电、暖、通、消防、智能化、