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中信地产投资管理制度流程战略发展部2011年4月提纲1、投资管理基本思路2、投资管理制度3、投资管理审批流程4、项目投资作业指引5、项目投资测算模板1、投资管理基本思路1）二级管控下的投资管理51）二级管控下的投资管理（续）中信地产总部功能定位设计——经营决策中心中信地产总部定位战略管理投资决策资源管理核心职能：•行业市场研究•城市分析研究•项目投资决策•资本项目运作•战略性投资、并购、重组•市场预警预测核心职能：•集团战略规划与实施监控•集团战略实施结果评价与战略目标调整•商业模式创新•战略转型核心职能：•人力资源管理•信息管理•资金管理•知识管理•客户管理•公共关系管理产品研发核心职能：•产品规划•设计管理•产品标准化•产品创新运营管理核心职能：•经营计划管理•经营目标考核•成本控制•战略采购•预算管理•营销管理•审计监察•法律合规品牌文化核心职能：•企业文化建设•品牌管理1）二级管控下的投资管理（续）下属城市公司定位——总部授权下的项目管理中心中信地产城市公司定位经营管理项目管理核心职能：•项目计划制定与控制•项目报批报建•项目设计管理•项目营销管理•项目成本管理•项目工程管理核心职能：•制定本公司经营计划并组织实施•监控下属项目（公司）日常经营•财务管理•人力资源管理项目管理中心2）投资管理业务线构成战略发展部协助部门协助部门（战略投资中心）设计开发部城市公司部门总部部门业务归口协助部门协助部门8已进入城市，由城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作，由总部战略发展部组织项目投资评审。新拓展城市原则上由总部战略发展部发起项目拓展论证工作，并组织项目投资评审。特殊情况下，可由总部战略发展部授权相应的城市公司设计开发部发起项目拓展论证工作。3）项目拓展工作分工2、投资管理制度10要点：1）适用于公司所有拟投资开发的项目。2）项目投资决策评审会前阶段：①项目建议书（或项目简报）②战略发展部对项目的初审③相关部门预沟通④分管战略发展部的公司领导同意召开评审会《中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度》11要点：3）项目投资决策评审会阶段：战略发展部：基于企业战略与市场环境，对项目的判断产品研发部：方案可行性成本管理部：成本可控性品牌营销部：定位与售价的合理性财务部：资金方案的可行性法律部：交易方案的法律风险控制形成会议纪要（专业部门意见与公司领导意见汇总整理）《中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度》（续）12要点：4）项目投资决策评审会后阶段：①按流程报送董事长/总裁、董事会、股东会等批准。②下发评审会会议纪要及项目投资批复文件，完成项目获取。③项目最终取得后签订项目开发经营目标责任书。《中信房地产股份有限公司投资决策评审管理制度》（续）3、投资管理审批流程14《中信房地产股份有限公司投资决策管理流程》15要点：1）项目投资决策管理工作结束以签订《项目开发经营目标责任书》为标志。2）时间节点要求：①项目材料上报后战略发展部须在2日内予以第一次反馈（否决或补充材料）。②项目材料上报后协审部门须在3日内将意见汇总至战略发展部，统一反馈给上报人（第二次反馈）。《中信房地产股份有限公司投资决策管理流程》（续）16要点：2）时间节点要求：（续）③接到第二次反馈意见后，上报人须在3日内按要求修改完善材料并再次上报战略发展部。战略发展部确认材料符合要求后上报分管领导，并抄送协审部门。④分管领导同意后，战略发展部在5日内组织召开投资评审会。⑤评审会召开后1日内，战略发展部出具会议纪要，并组织材料上报中信集团。⑥接到中信集团批复后2日内，战略发展部拟制总部批复并正式下发。《中信房地产股份有限公司投资决策管理流程》（续）4、项目投资作业指引18要点：1）项目投资决策管理工作结束以签订《项目开发经营目标责任书》为标志。2）《项目论证阶段城市评价报告》19适用范围：以销售型物业为主的二级开发项目（土地一级开发项目参照执行）《项目投资决策评审报告》20《项目投资决策评审报告》内容关键点要求项目总论项目总体概况项目背景分析详细说明项目整体情况，包括项目区位、交通、经济指标、周边配套等信息项目来源、土地权属、合作方基本情况、合作方式、地价及付款进度及拿地程序风险分析法律风险市场风险政策风险其他风险对项目潜在风险进行列示和分析对项目风险的规避提出建议板块及细分市场分析城市评价简要论述板块及细分市场供需分析主要竞争对手分析细分市场客户需求分析对城市评价进行简要论述对板块内土地市场和区域房地产（结合物业类型）的供需情况进行分析对项目区域范围内主要竞品项目各物业类型的价格及走势、去化率及主力户型等进行分析论述区域及主要竞品项目主力客户群的需求特征21《项目投资决策评审报告》内容关键点要求项目市场与产品定位项目SWOT分析住宅部分目标客户定位与产品定位配套商业市场与产品定位详细说明项目优劣势情况详细说明项目主力客户群的特征（结合项目分期），结合规划方案说明各产品类型的分布情况进行商业市场分析及相关的商业形态的定位开发计划项目总体开发计划结合市场情况对项目总体的开发计划进行分析说明销售计划及分期价格项目总体销售计划项目分期价格价格涨幅的确定结合市场情况对项目总体的销售计划进行分析说明利用区位打分法和产品打分法确定项目价格参考人均收入增幅、GDP增幅及竞品项目增幅确定项目增幅，一般为8%-10%22《项目投资决策评审报告》内容关键点要求投资与收益估算及资金筹措安排项目利润测算项目现金流量资金筹措方案建议项目成本、收益及利润测算，注意土增税等税费的计算项目现金流情况，关注地价款支付及现金流回正的时间银行及非银行融资时点及成本情况说明敏感性分析土地敏感性分析成本敏感性分析销售价格敏感性分析按照±10%的区间进行敏感性分析结论项目经济评价结果获取项目的建议达到公司对项目的财务评价要求、符合公司的战略发展方向；建议包括是否应获取土地项目建议、地价建议、竞争策略建议、谈判建议等如有相关的规划设计及成本等材料可作为附件。23《项目投资决策评审报告》撰写要求与要点提示：整个报告的撰写应客观、真实，引用数据尽量注明出处。项目总体概况部分应关注大市政建设情况；对于采用股权收购形式的，应对项目收购溢价部分的处理方式进行说明。风险分析部分应关注国家及当地行业调控政策出台后对项目销售的影响。市场分析部分应关注未来区域内潜在供应量、区域市场的平均去化速度和价格涨幅。项目产品定位时尽可能出具项目概念性规划方案作为指标配比的依据。项目测算时应关注地价款支付进度及项目现金流回正的时间。24《项目投资决策评审报告》项目财务评价时，核心关注项目的销售净利率和内部收益率。静态指标销售净利润率≥12%（一线城市公开市场拿地可放宽至10%）动态指标全投资内部收益率≥16%（一线城市公开市场拿地可放宽至12%）核心财务指标5、项目投资测算模板26《项目投资评价标准化测算模板》27《一级开发项目投资评价标准化测算模板》谢谢！