开发部选址培训课程

PureLady项目培训系统工程1-5PureLady项目培训系统开发部选址培训课程主讲人：王杰第一部分PureLady店铺选址第一节选址的条件和标准一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求二、PureLady店铺选址条件一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求一、百货店１、选址在城市繁华区、交通要道。２、商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。３、商店规模大，在6000平方米以上。４、商店设施较好，店堂装饰典雅、明快。５、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。二、超级市场１、选址在居民区、交通要道、商业区。２、商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。３、商店面积在6000平方米以上。４、目标顾客以居民为主。５、有一定的停车场地。三、大型综合超市１、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。２、商圈范围较大。３、设有与商店营业面积相适应的停车场。４、实际营业面积一般在6000平方米以上。５、目标顾客以购物频率高的居民为主。四、便利店１、选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。２、商圈范围窄小，一般设定在徒步购物5—7分钟能够到达的范围内。３、商店面积在100平方米左右，营业面积利用率高。４、目标顾客主要为居民、年轻人；80％的顾客为有目的的购买。五、服务店１、选址多样化，多数店设在繁华商业区、居民密集高档社区、购物中心内。２、商圈范围不定。３、营业面积根据主营项目特点而定。（200-500）４、目标市场多为收入较高的顾客，主要满足消费者对某类服务的选择性需求。备注：PureLady需要店铺标准参考附件（一）六、专卖店１、选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。２、商圈范围不定。３、营业面积根据主营商品的特点而定。PureLady项目培训系统工程2-5４、目标顾客以中轻年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究。七、仓储商店１、选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。２、主要的商圈人口为5—7万人。３、商店营业面积大，一般在6000平方米以上。４、商店设施简单化。５、设有一定规模的停车场。八、家居中心１、选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。２、提供一站式购物和一条龙服务。３、营业面积在6000平方米以上。５、有一定的停车场第二节店铺选址与商圈一、连锁店选址条件二、商圈与设定方法一、连锁店选址条件１、选址城市商业条件市政设施交通条件城市规划消费者因素城市类型3、选址区域选择区级商业区街道商业区居民区购物中心市级商业区4、选址商圈条件人口数及住户数竞争店数客流状况道路状况附近店状况场地条件法律条件最高投资限额二、商圈的基本概念二、商圈的基本概念商圈是指以店铺所在地为中心，向四周扩展，构成吸引顾客的辐射范围，即店铺吸引其顾客的地理1、商圈的习惯划分标准PureLady项目培训系统工程3-5商圈划分标准表商圈类型交通工具特征距离（半径）时间时速第一商圈徒步600米10分４千米／小时第二商圈自行车1300米10分８千米／小时第三商圈汽车6000米10分40千米／小时2、影响商圈大小的因素１、业态不同，商圈的范围不同２、分店所处位置不同，商圈范围不同３、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同４、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同５、顾客购物频率不同，商圈范围不同3、商圈的测量方法（1）赖利法则（2）科亨.阿普波姆法则（3）、赫夫法则Pij为消费者从住所前往商业区的可能性；Sj为某类项目在商业区内的总营业面积；Tij为消费者从住所到商业区所需花费的时间；入指用来衡量顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度；n为不同商业区的数量；入需要通过实际调研或进行相关运算加以确定。PureLady项目培训系统工程4-54、问卷调查设定法（1）顾客调查，包括住址、来店频率（次／周、次／月）大型店利用频度、竞争店利用频率；（2）绘制商圈；（3）计算商圈内的住户数；（4）预算销售额；（5）划分商圈层次。备注：问卷参考见附件第三节商圈调查与分析一、市场调查的目的二、调查资料的来源三、商圈的调查与分析一、市场调查的目的1、了解优良立地的基本条件是否具备2、确定立地条件的三要素是否具备3、估算营业额是否准确度高、误差小二、调查资料的来源资料类别资料来源城市布局、发展规划资料城市政府、住宅或城建管理部门人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的未来变化城市政府、行业协会三、商圈的调查与分析PureLady项目培训系统工程5-54、新建分店的盈亏均衡点分析盈亏均衡点又称为保本点，是待建店铺必须实现的最低销售额。（2）经营安全率法经营安全率=（1-损益平衡点销售额/预期销售额）*100%注：一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；19%～30%为优良店；10%～20%为一般店；10%以下为不良店。五、新建分店的投资回报预测日本：一般2-3年后有利润，平均2年收回投资。中国：一般1年以上收回投资，这将越来越困难。