2014年成都商业地产《IFS案例分析》

成都IFS案例分析目录一、项目概况二、商业定位三、动线分析四、业态分布及配比五、项目特色六、SWOT分析一、项目概况项目概况项目名称成都国际金融中心开发商香港九龙仓集团开业时间2014.01.14地理位置锦江区红星路步行街口所处商圈春熙路-红星路商圈总建筑面积76万㎡购物中心面积20万㎡写字楼面积26万㎡酒店房间数230间住宅面积7.2万㎡总投资160亿人民币成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。20万㎡购物中心甲级写字楼高端住宅二、商业定位商业定位IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。三、动线分析外部动线春熙路站纱帽街站纱帽街北站红星路口站红星路广场北站地面交通地铁IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。外部动线人流动线车流动线主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过跨层电梯直通3楼，通过下沉式广场到达负1楼和负2楼地铁2.3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达3楼此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购物中心此入口正对江南馆街停车场出入口停车场出口卸货区、停车场入口红色区域内为3楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达上3楼这两处为购物中心3楼入口IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。内部水平动线IFS1楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角。1层2层3层4层内部水平动线负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。地铁出入口地铁出入口5层6层负1层负2层内部垂直动线内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快速到达目的地。观光电梯手扶电梯小结小结：地面交通便捷，四通八达。公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。四、业态分布及配比1.总体配比总体业态配比业态分类数量百分比服装12648%餐饮2811%鞋、箱包2911%珠宝、钟表、配饰2710%家居用品73%电子数码73%个护化妆41%其他3313%楼层分布图L7餐饮&雕塑花园L6UA影院L5时尚服饰L4连卡佛&时尚服饰L3连卡佛&珠宝、钟表L2国际服装L1国际服装LG1大食代&服装LG2溜冰场&儿童业态IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。2.LG2业态配比LG2业态配比业态分类数量百分比服装1237%儿童用品、玩具515%餐饮618%甜品39%个护化妆13%药店39%超市26%滑冰场13%负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多人群，为整个商场聚集了人气。主力店：冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全。Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。LG1业态配比业态分类数量百分比服装1951%鞋、箱包719%餐饮514%甜品25%个护化妆13%珠宝38%3.LG1业态配比负一楼业态主要以服饰和鞋、箱包为主；该层的大食代美食广场提供各式美食，可起到留住客群的作用。主力店：大食代美食广场——目前里面只要少部分商家开业。H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。L1业态配比业态分类数量百分比服装3079%鞋、箱包718%电子数码13%4.L1业态配比一楼主要为国际奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨层旗舰店。主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier、三星L2业态配比业态分类数量百分比服装2880%鞋、箱包720%二楼主要为国际奢侈品牌，以鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等跨层旗舰店。主力店：Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier5.L2业态配比L3业态配比业态分类数量百分比珠宝、钟表、配饰1995%连卡佛百货15%6.L3业态配比三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货LaneCrawford(连卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高档百货店。目前该店只有化妆品区开始营业。L4业态配比业态分类数量百分比服装2077%鞋、箱包312%家居用品211%7.L4业态配比四楼以时尚服饰为主。主力店：LaneCrawford——LaneCrawford是香港老牌的高档百货店。目前该层LaneCrawford尚未营业。L5业态配比业态分类数量百分比服装1348%鞋、箱包518%珠宝、钟表、配饰415%餐饮415%书店14%8.L5业态配比五楼以时尚服饰为主。主力店：上井精致料理——未开业优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门店。L6业态配比业态分类数量百分比服装414%电子数码621%个护化妆27%餐饮518%家居用品518%珠宝、钟表、配饰13%健身用品311%办公用品14%影院14%9.L6业态配比六楼以电子数码产品为主，并开设UA(IMAX)影院。主力店：UA(IMAX)——是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港UA国际院线集团。优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门店。L7业态配比业态分类数量百分比餐饮8100%10.L7业态配比七楼为雕塑花园及餐饮店。11.小结小结：IFS业态以服饰为主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超过100家全国/成都旗舰店。冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。餐饮业态比重太小，不利于留住客群。开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。五、项目特色项目特色亮点一：熊猫元素与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫“Iamhere”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象。1月14日至2月15日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给IFS带来更多艺术气息，也吸引了大量人流至此。亮点二：空中花园坐落在商场七层的空中花园、雕塑庭院和艺术展览馆，给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受，艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品。项目特色亮点三：跨层电梯主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F。从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地。观光电梯下沉广场项目特色亮点四：动线设计采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，避免商业死角。连廊的设置，每隔一段距离（约5米左右）设有连廊，连接两边的商铺，方便顾客来回购物。项目特色亮点五：中庭设置6个挑空式的中庭，给人很强的空间感和舒适感；多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流；采用室内灯光与自然采光相结合的方式，既能节约能源又能给人贴近自然的感受。项目特色亮点六：真冰场约3000平米的冰悦真冰场，能够聚集人气，提高商场的知名度。项目特色亮点七：儿童业态负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了。项目特色亮点八：细节处理各楼层入口处设有礼宾台，方便顾客咨询。人性化的购物指南服务，每一楼层都设有购物指南。栏杆边角进行了包边处理，防止戳伤顾客。项目特色包边处理六、SWOT分析SWOT开发商实力雄厚：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。差异化战略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心。设计上，在主入口设有直达3楼的手扶电梯，可达到“双首层”的效果。IFS汇集了超过100家国际品牌全国/成都首店。IFS内过道设置过宽，导致视觉效果大打折扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成空间的浪费。以服饰为主，餐饮、娱乐等业态比重较小，难以留住客群。开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。成都市场上购物中心数量众多、竞争非常激烈，2013年成都有近10个购物中心开业。随着电子商务的发展，电商对传统的零售业形成巨大冲击。IFS旁的太古里同样是该区域的高端产品，将和IFS形成直接竞争。IFS处于成都市最繁华、最时尚的春熙路—红星路核心商圈，该商圈是成都的老牌商业区，在成都人心中具有很高的认同感。IFS是成都最高端、最国际化的购物中心之一，在市场上竞争对手较少。SWOTSWOT分析THANKYOU