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成都商业购物中心调研报告世联行西南综合业务事业三部2014-08本报告是严格保密的。成都商业市场概况各板块综合体现状分析调研城市综合体项目分析目录本报告是严格保密的。成都商业市场概况各板块综合体现状分析调研城市综合体项目分析本报告是严格保密的。多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱城市中心，副中心及核心地段全面发展;规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展新城市广场阶段特征代表项目万达广场新鸿基环球贸易中心（九龙仓）第一阶段第二阶段第三阶段成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市面临全面升级商业发展进程本报告是严格保密的。1春熙路商圈9金沙-光华商圈2盐市口商圈10沙湾-会展商圈3骡马市商圈11新南天地商圈4建设路商圈12世纪城商圈5双桥子商圈13文殊坊6成仁商圈14锦里-武侯祠7城南商圈15宽窄巷子8双楠商圈16大慈寺核心商圈（春熙、盐市口、骡马市）：以售百货、街区商业为主；服务对象为全市消费者；区域商圈：大卖场、零售百货为主；服务对象主要为本区域消费者；文化/旅游商业地产：成都都文化及历史特色，服务对象以旅游客及外地消费者为主；随着国际城南及城东副中心的规划和发展，国际城南的天府商圈及城东副中心商圈将是未来商业发展的核心区域，商业形式也将以综合卖场及零售百货为主。12345678910111213141516成都商业目前已形成“核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产”的格局；随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展商业格局本报告是严格保密的。就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型综合体分类项目类型超大规模资源型主流型精品型代表项目万达广场/世豪广场（伊藤5号店）/新鸿基+环球贸易广场/美年广场/环球中心世豪广场/保利国际广场/华置广场凯德置地、来福士广场项目特征大规模，具有稀缺资源优势，发展商品牌为市场所认可，价格标杆，引领市场潮流依托地段价值的常规综合体开发，总建面约20万—40万左右，同质化严重项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓层级划分三级一级二级产品特色凭借丰富的稀缺资源及高端产品定位吸引区域置业高端客户群体，发展商品牌优势同样使其深受市场客户青睐产品线较全，价格相对不高，以小博大，价格战的制造者规模小，快速灵活，目标客户明确，挖掘细分市场价值，在细节创新打造难以复制的产品以个性化的产品吸引客户本报告是严格保密的。随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发展，商业核心区逐渐向东、向南发展。未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。成都商业市场整体向好，且随着商业巨头的入驻，整体面临升级换代；未来商业竞争主要集中在城南，巨头的扎根虽带来激烈的竞争，但中高端的商业氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围小结本报告是严格保密的。成都商业市场概况各板块综合体现状分析调研综合体项目分析本报告是严格保密的。相关数据显示，目前成都在建的大型商业综合体项目数十个，大多数体量都是10万平方米以上;据不完全统计，2013年成都市立项综合体100多个，未来供应面积达2000万方，市场竞争激烈，城南表现最为突出。而随着城市规划推进及经济发展，目前成都市综合体应逐渐形成四大板块竞争格局：东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）综合体板块格局目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成；成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开人南路及天府新城板块市中心板块本报告是严格保密的。板块个数供应体量（在售/未来供应）物业组合特征品牌特征产品创新特征物业服务市中心5-8170-200万方以商业为核心发展物业港资及外资企业为主以奢侈性配套基本以世界五大行为主东大街10-15300-500万方以写字楼为核心发展物业港资及本土实力企业为主与国际接轨的产品组合：多功能/多形态五大行以及自有物管人南沿线及天府新城15-20600-700万以写字楼及商业为核心发展物业，各物业较为均衡国内及本土一线品牌企业为主建筑立面及形态的创新五大行以及自有物管非典型板块（城西/城北）5-8个300万方——国内品牌企业为主国内成功经验的移植（以大型商业主导成为片区发展新中心）自有物管综合体板块格局综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，供应巨大，以人南沿线及天府新城板块为最本报告是严格保密的。城市中心区域在售及潜在项目：约5－8个在售及未来供应：170－200万方综合体板块格局——市中心板块占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主,已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线富力·天汇MALL九龙仓·国金中心华置广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模60万㎡，商业25万㎡49万㎡30万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场高端时尚百货商场高端高档精品商业主要构成单元富力天汇MALL、万豪酒店、爱丁堡公馆、史丹尼国际公寓、超甲级写字楼和商务中心花园式咖啡厅、茶楼，6星级的精品酒店，全球最高级的品牌195米的高档电梯公寓和超5星酒店本报告是严格保密的。新鸿基环球贸易广场东大街铁狮门项目产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模130万㎡，13万㎡17万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元超五星级酒店、高档酒店式服务公寓及超一流甲级写字楼和大型高档购物广场、国际化住宅甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场在售及潜在项目：约15－20个在售及未来供应：600－700万方综合体板块格局——东大街板块西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群本报告是严格保密的。凯德置地·来福士广场保利中心花样年·美年广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模23.4万㎡，商业7.4万㎡40万㎡100万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元甲级写字楼、商场五星级酒店、服务式公寓BoutiqueOffice高品质住宅、商业和高端写字楼、300m成都高空豪华观景台、保利院线住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心城南区域在售及潜在项目：约10－15个在售及未来供应：300－500万方综合体板块格局——人南路及天府新城板块城市新兴区域，受城市新中心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全面均衡发展,供应量巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大本报告是严格保密的。城北区域金牛万达广场瑞安城北天地绿地·世纪城龙湖北城天街产品种类商业、住宅商业、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、住宅规模120万㎡，商业7.4万㎡48万㎡，6万㎡商业276亩占地276亩，商业40万㎡业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅高档住宅、豪华写字楼、商业星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼大卖场、时尚百货、高端品质住宅在售及潜在项目：约5－8个在售及未来供应：约300万方综合体板块格局——非典型板块城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主本报告是严格保密的。随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升级在即。目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东大街即天府大道两轴线上。受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为全城之冠，且多位实力企业开发，品质高端，但未来潜力巨大。小结成都市城市综合体未来供应巨大,城南供应为全城之冠，且多为实力企业开发，品质高端，同时未来潜力巨大本报告是严格保密的。成都商业市场概况各板块综合体现状分析调研综合体项目分析本报告是严格保密的。调研项目分别为城南、城北和靠近市中心比较典型的综合体项目来福士广场环球中心凯丹广场龙湖北城天街凯德金牛调研项目分布环球中心龙湖北城天街凯德金牛凯丹广场来福士广场……整理更新中本报告是严格保密的。新世纪环球中心基本信息项目名称环球中心地址成都高新区天府大道与绕城高速交汇处开发商成都世纪城新国际会展中心有限公司占地面积约1300亩建筑面积总建筑面积约176万平方米，其中环球购物中心40万平米容积率2.52商业体量30万平米商业业态写字楼、酒店、购物中心、天堂岛海洋乐园、演艺中心等物业形态由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成。开业时间2013.9.1位于成都国际城南CBD核心区域，由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成，集度假、休闲、娱乐、商务等于一体的综合体环球中心艺术中心中央广场本报告是严格保密的。由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成，规划有天堂岛海洋游乐园、酒店、餐饮娱乐休闲区、商业与办公、中央广场、中央公园、歌剧院等业态洲际酒店5A写字楼+商业海洋乐园艺术中心广场规划指标环球中心天堂岛海洋乐园约25万平米新世纪购物中心约30万平米中央商务城约72万平米洲际皇冠假日酒店千间客房五星级酒店当代艺术中心大剧院容纳约2000人剧场容纳约1000人音乐厅容纳约1000人多功能会议厅约8000平米展示厅约12000平米现代艺术馆中央广场梦幻音乐喷泉和路边喷泉组成新世纪环球中心——规划本报告是严格保密的。天堂岛海洋乐园5A甲级写字楼购物中心写字楼专用入口海洋乐园、购物中心入口写字楼、洲际酒店入口天府大道环球中心主要分为三大功能区域：写字楼、购物中心、海洋乐园，高、低、内、外各功能区设置有专用入口，项目业态集中又互不干扰；建筑每面均设置地面入口以供车辆进入，未区分公交车与自用车道，设置部分地面停车位，人流、车流未得到完全分散。新世纪环球中心——环球中心环球中心主要分为三大功能区域：写字楼、购物中心、海洋乐园本报告是严格保密的。新世纪环球中心门户——新世纪购物中心，占据环球中心东面-1至4层，（西、南、北）面1、2层，高度达65m，面积达30万㎡。新世纪环球中心——环球中心【购物中心】商业区统一打造为地中海式商业风情小镇购物中心层高:7m主通道:4m宽连廊:4m宽本报告是严格保密的。环球购物中心——环球中心B1定位缤纷•活力GlamourVigor以精品超市、餐饮、零售为主1F定位优雅•品味EleganceStyle以国际精品百货为主2F定位时尚•潮流FashionTrend以风尚名品为主3F定位休闲•童趣LeisureKids以休闲动感童趣为主4F娱乐•美食EntertainmentCuisine以世界美食荟萃、环球冰上运劢中心、IMAX巨幕国际影院为主业态包含购物街区、餐饮、真冰溜冰场、影城等本报告是严格保密的。写字楼3.