目标成本、合约规划及利润率测算表717

1本表格适用于项目定位阶段的投资测算、方案阶段目标成本、主体施工图阶段目标成本编制。投资测算应尽量细化至成本构成项，至少应细到成本构成项上一级科目；方案阶段及主体施工图阶段目标成本必须细化至成本构成项。2按照《2014年集团管控权责流程表》审批权限进行审批。3集团统一设定成本科目不得随意更改，如有实际情况可上报集团成本管理中心，中心按需求定期修编。单科目编码不得变更、合并，避免在汇总表中引用出错，对于部分必须合并测算造价的科目，可以在其中的一项中测算该造价，并在其他项目的测算说明一栏中注明，统一设定以下的成本科目可根据实际情况进行调整或原有最末级科目下添加更详细的科目。4本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中规划指标需设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定。5根据不同产品及其特征主要分为高层、商业、地下室等。不同的建筑产品及其成本特征分别制定独立的测算表格，不同产品成本测算完成后按科目汇总为一张表格，裙房大面积、单体商业等因其成本特征与主体塔楼完全不一致，应分开测算。如有新的成本特征产品，应单独列表测算，但科目必须保持不变。6可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。7项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算表》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。8地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。9对整个地块服务的项目或跨期服务的项目需在跨期分摊表中进行分摊并引入本期，如车站、学校、规划设计费等10新项目成本测算时，请尽量提供如下资料：项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。11成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。12各项测算所用面积、指标、计算过程等应在测算说明一栏中注明；所有的基础数据必须在各表格中链接引用，以便数据一旦更改后自动变更测算结果。13部分单项工程若测算过程相对复杂，应另行建立工作薄或文件并执行连接。14分摊说明:土地按建筑物占地面积分摊；其余项目按建筑面积分摊15数据填写参考表中“系数”是该科目的成本建筑指标，比如“窗地比”。16目标成本计算基础中的园林、园建、道路的建筑指标是施工面积17为衔接公司下达成本指标，原则上按已下达最新指标数据拆分到本测算表。如认为原下达指标需要调整、或原指标有错漏的，下属房产公司可调整、或补充并提供依据，由集团成本管理中心审核确认。18高层总包+底层商业总包+地下室总包的造价应与目标成本测算表中A.02.04.02总包工程造价金额一致成本测算表编制指引利润测算汇总表编制时间：A.01销售收入A.02项目开发成本A.02.01土地费用A.02.02前期工程费A.02.03基础设施建设费A.02.04主体建筑安装工程A.02.05公共配套设施建设费用A.02.06建安成本不可预见费A.03项目开发费用A.03.01管理费用A.03.02财务费用A.03.03营销费用A.04销售税费A.04.01营业税及附加A.04.02土地增值税A.04.03印花税及其他A.05税前利润A.06企业所得税按税前利润的25%计算A.07净利润A.08销售净利润率备注序号项目名称工程量单价（元）金额（万元）单位A.01销售收入A.01.01住宅A.01.02商业A.01.03其他A.02项目开发成本A.02.01土地费用为取得项目用地使用权而发生的各项费用A.02.01.01土地征用拆迁费为了获得土地使用权进行拆迁而发生的直接费用A.02.01.01.01拆迁工程费拆迁过程中拆除建筑物及其他附着物的工程费用，抵减废品回收收入A.02.01.01.01.01房屋拆除工程合同A.02.01.01.01.02拆迁回收收入A.02.01.01.01.03废品回收合同A.02.01.01.01.04其他（非房产）拆迁工程合同A.02.01.01.02拆迁补偿安置费拆迁过程中补偿给业主的费用，或在拆迁改造期间安置业主发生的费用，含房租，水电费，物业费，搬家费等费用，包括：住宅类拆迁、非住宅类房产拆迁、其他拆迁A.02.01.01.02.01房屋拆迁合同A.02.01.01.02.02安置房建造合同A.02.01.01.03其他拆迁费用包括拆迁配合所需缴纳的费用、房屋拆迁评估费、房屋拆迁测绘费用A.02.01.02土地出让地价款从国土部门取得土地使用权或征收集体用地所支付的费用系数建面单方（元/m2）可售单方（元/m2）**项目目标成本、合约规划及利润率测算表单位目标成本测算项目名称序号工程量单价（元）金额（万元）内容及说明备注原始指标A.02.01.02.01土地出让金从国土部门获得土地使用权所支付的土地出让金A.02.01.02.02城市基础设施建设费获取土地使用权时，向政府缴纳的城市基础设施建设费（大市政）A.02.01.02.03土地出让税费在土地使用权转移的过程中向政府部门缴纳的各种税和行政性收费，包括：契税、印花税和土地使用税A.02.01.02.04征地费指在政府的统一组织和领导下征收集体土地而支付的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费以及发生的土地复垦费等A.02.01.03土地转让费通过股权收购、合作开发等方式取得土地使用权的成本和税费A.02.01.03.01股权转让协议A.02.01.03.02合作开发协议A.02.01.04红线外市政设施费红线外市政管网（包括水电、气和热力管网）设施、道路的相关建造费用，含接口补偿费，包括：河道改造工程、高压线改造工程、道路等市政基础设施（配套）工程及水电气的增容费A.02.01.04.01红线外市政道路合同A.02.01.04.02红线外市政给排水安装合同A.02.01.04.03红线外市政电力安装合同A.02.01.04.04红线外热力管网供热合同A.02.01.04.05红线外燃气管道安装合同A.02.01.04.06红线外市政改造合同A.02.02前期工程费在土地开发的前期进行的规划、调研、设计、报建等发生的费用；还含建造过程所需的服务费用A.02.02.01勘察测量费地质勘察、定位放线、工程测量、水文测量、测绘、勘察等费用及相关审查费A.02.02.01.01地形地貌测绘合同A.02.02.01.02管线勘察合同A.02.02.01.03初步地质勘察合同A.02.02.01.04详细地质勘察合同A.02.02.01.05施工放线合同A.02.02.01.06竣工测量合同A.02.02.01.07房屋、土地测绘合同A.02.02.02工程及设计咨询费在项目开发前期对于房地产市场的咨询、考察以及评估研究等产生的费用，如：前期策划、设计咨询费、工程技术咨询费、方案咨询服务费A.02.02.02.01前期策划合同A.02.02.02.02设计咨询合同A.02.02.02.03工程技术咨询合同A.02.02.02.04方案咨询合同A.02.02.03规划设计费规划和设计的所有费用，包括：规划设计费、效果图制作费、方案设计费、建筑设计费、园林景观设计费、园建系统设计费、施工图设计费、精装修设计费（包括方案设计费、施工图设计费，不含售楼处、样板房和独立公建设计费）、专项设计费（包括供电设计、人防设计、污水处理设计、导视系统设计、水土保持设计、钢结构设计、灯饰设计等二次设计费）、设计模型（非销售展示用）制作费、施工图审查费、专家评审费A.02.02.03.01概念设计合同A.02.02.03.02规划设计合同A.02.02.03.03方案设计合同A.02.02.03.04施工图设计合同A.02.02.03.05景观概念设计合同A.02.02.03.06景观方案设计合同A.02.02.03.07景观初步设计合同A.02.02.03.08景观施工图设计合同A.02.02.03.09公共空间装修方案设计合同A.02.02.03.10公共空间装修施工图设计合同A.02.02.03.11交房标准精装修方案设计合同A.02.02.03.12交房标准精装修施工图设计合同A.02.02.03.13施工图审查合同A.02.02.03.14抗震设防专项审查合同A.02.02.03.15人防工程设计审查合同A.02.02.03.16钢结构设计合同A.02.02.03.17幕墙设计合同A.02.02.03.18外立面设计合同A.02.02.03.19户型设计合同A.02.02.03.20门窗设计合同A.02.02.03.21栏杆设计合同A.02.02.03.22供电设计合同A.02.02.03.23供气设计合同A.02.02.03.24供热设计合同A.02.02.03.25人防工程设计合同A.02.02.03.26交通组织设计合同A.02.02.03.27市政路灯设计合同A.02.02.03.28日照分析设计合同A.02.02.03.29泛光照明设计合同A.02.02.03.30标识导示设计合同A.02.02.03.31基坑支护设计合同A.02.02.03.32水土保持设计合同A.02.02.03.33模型制作合同A.02.02.03.34效果图制作合同A.02.02.03.35保温节能设计合同A.02.02.03.36机电设计（顾问）合同A.02.02.03.37声学设计合同A.02.02.03.38弱电设计合同A.02.02.03.39艺术设计A.02.02.03.40AV设计A.02.02.03.41厨房、洗衣房设计A.02.02.03.42酒店、会所管理设计顾问合同A.02.02.03.43其他专项设计A.02.02.04三通一平红线内水通、电通、路通以及土地平整发生的费用，包括：临时道路施工费、临水工程施工费、临电工程施工费、雨水（污水）市政管道接口改造等A.02.02.04.01临时道路施工合同A.02.02.04.02临时用电施工合同A.02.02.04.03临时用水施工合同A.02.02.04.04场地平整施工合同A.02.02.05报批报建及检测费项目前期、预售、竣工等各阶段报建需要缴纳的评估费、查询费、检测费、档案费、基金、保证金、赞助费和其他行政事业性收费和罚款，包括：1、评估费：可行性研究、环境影响评估费、交通影响评估费、水土保持评估费、地质灾害评估费等；2、查询费：红线复核、地下管线管网查询等；3、检测费：防雷检测、土壤氡检测、沉降观测、环保竣工验收监测、预售面积丈量、竣工面积丈量、竣工测绘、规划验收测绘等；4、档案费：竣工资料档案、声像资料费等；5、基金、保证金（退回时冲减）：农民工保障金、防洪基金、文明施工费、墙改基金或保证金、散装水泥基全新材料基金、教育基金等；6、赞助费：地名冠名费、学位赞助费等；7、其他报建费用：建筑渣土处置费、人防报建费(人防易地建设费)、树木伐移费、招投标交易服务费、工程招投标管理费、招标代理费、消防审查费、道路开口费、白蚁防治费、无证开工罚金、大产权费、分户产权费、城市建设配套费（非合同）等；A.02.02.05.01可行性研究报告咨询合同A.02.02.05.02环境影响评价咨询合同A.02.02.05.03交通影响评估合同A.02.02.05.04水土保持评估合同A.02.02.05.05地质灾害评估合同A.02.02.05.06地下管线管网查询合同A.02.02.05.07防雷检测合同A.02.02.05.08沉降观测合同A.02.02.05.09土壤氡浓