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成本管理部项目成本总结汇报目录一、西安公司目前已开工各项目概况及目标成本汇报；二、从总体上了解各项目差异：总投资、建造成本、建安成本；三、具体成本对比分析（大兴郡内部），提出成本敏感点；四、具体成本对比分析（大兴郡与其它城系），提出成本建议；五、总结与建议。六、后续开发项目提示。成本科目分类成本科目分类简介；建造成本等定义：建造成本=前期工程费（不含报批报建费）+建安工程费+基础设施费+公共配套费+预备费。工程成本=建造成本+报批报建费+土地成本。开发成本（生产成本）=工程成本+开发间接费项目总成本=开发成本+三费一税大兴郡城系大兴郡项目位于西安市大兴东路：已竣工项目有：大汉会馆1#馆、2#馆及展示区、安一、安二、青城西区；正在施工的有：青城东区、锦城、悦城一期、春城；准备开工的有：悦城二期；待开发的项目有：蔚蓝绿城、蔚蓝炫城等。安置房项目包括安一和安二，成本相当，本次以安二项目为例，对目前的实际成本或预估结算进行成本归集，形成安二建造成本，以便作为参照物，与其它项目进行对比分析，寻找成本敏感点。安二项目的开发周期为2009年4月~2011年4月，项目由6栋1+27层的高层住宅和地下车库组成。安置房项目安二总平图蔚蓝青城项目共14万平方米，开发周期约为2009年8月~2012年9月，由4栋住宅楼和1栋独立商业组成，西区于2012年3月30号已交房，东区计划2012年9月15日交房，现处于建筑装修阶段。蔚蓝青城项目蔚蓝锦城项目共21万平方米，共由10栋住宅楼和6栋独立商业及车库组成，项目于2010年6月开工，主体已于2011年年底全部封顶，现已进入建筑装修阶段，计划于2013年3月底交房。蔚蓝锦城项目蔚蓝悦城一期项目共16万平方米，由4栋33层高层住宅和6栋6+1层的花园洋房及车库组成。一期于2011年3月开工，计划于2013年12月10日交房，目前1#~4#楼正处主体施工阶段，5#~7#楼正在做基础工程，8#~10#楼正在做桩基工程。蔚蓝悦城一期项目蔚蓝悦城二期项目共21万平方米，由8栋33层高层住宅和2栋6+1层的花园洋房及1栋11层的小高层和车库组成。二期计划于2012年5月开工，于2014年12月底交房，目前场地还未拆迁完。蔚蓝悦城二期项目蔚蓝春城项目共16万平方米，由7栋住宅楼和3栋独立商业组成。工程于2011年8月开工，计划于2014年3月底交房，目前1#、2#楼的桩基工程及地下结构工程，5#、10#楼的土方工程正在施工。蔚蓝春城项目新都汇城系新都汇城系分为御湖和联晟中心两个项目：御湖项目：位于凤城七路，御湖项目分一、二、三期开发建设，其中三期包含酒店；联晟中心：位于凤城五路，为高档公寓式办公用房；已经交工的有：御湖一期；正在施工的有：御湖二期、御湖三期及联晟中心。御湖项目总平图御湖项目位于西安市北郊明光路与凤城七路什字西北，总建筑面积约70万m2，包括1#~20#共20栋楼，其中：1#~5#楼为一期，建筑面积16.4万m2；6#~14#楼为二期，建筑面积28.7万m2；15#~20#楼为三期，建筑面积24.8万m2。御湖项目蔚蓝城城系蔚蓝城城系包括以下项目：已竣工项目有：蔚蓝国际二期；蔚蓝领寓；七色镇A区；正在施工的有：蔚蓝观园；七色镇B区；蔚蓝小城；蓝湖树蔚蓝观园项目蔚蓝观园项目于2008年年底开工，计划于2012年7月30日交工，总建面133323m2。项目定位为高档住宅，本项目2#~5#、7#楼为剪力墙结构高层住宅，1#、6#楼为裙房框架，主体剪力墙结构商住楼，车库为地下1层框架结构车库，立体停车车位700个。蔚蓝观园总平图蔚蓝花城七色镇B区项目本项目包括6栋楼高层住宅及2个地下车库，总建筑面积为17万平方米,住宅为剪力墙结构，车库为框架剪力墙结构。其中，23-25#楼及1#车库为西段，计划2012年12月交工，26-28#楼及2#车库为东段，计划2014年9月交工。蔚蓝小城项目项目定位为保障性住房项目（除18#楼廉租房，剩余均为经济适用房）。本项目由27栋住宅及幼儿园、学校和地下车库组成，总建筑面积为68.8万平方米。其中，5#楼为小高层，1#、27#楼为公寓式高层，18#楼为廉租房，其余为高层住宅和车库。本项目一期、二期同时开工，一期（1#~17#楼）2012年10月30日交房；二期（18#~22#楼）2013年8月30日交房，三期（23#~27#楼等）的开发节点还没定。蓝湖树项目项目蓝湖树项目位于西安市丈八北路与科技路西南角，项目定位为中高档，由一期1#-8#、14#-18#及一期车库，二期9#~13#及19#~31#高层住宅楼及酒店会所和二期车库组成，总建筑面积为48万平方米。二期计划于2014年6月30日交房。三、成本具体对比分析由于大兴郡城系成本偏高，所以作为重点分析对象。大兴郡内部对比（地质条件基本相同）：1、建造标准比较；2、青城-安二（整体对比）3、锦城-安二（整体对比）4、成本敏感点•在进行成本分析之前，我们先了解其建造标准的区别：•1、门窗档次：•2、公共部位装修：三.1、青城与安二项目对比安二为塑钢窗，防火门为木质防火门、进户门为BDM(丁级）防盗安全门等。青城为断桥隔热中空玻璃铝合金推拉窗，防火门为钢质防火门，进户门FDM(丙级）防盗安全门等。安二公共部位装修简单：一层大堂地面铺地砖，墙面贴墙砖，顶棚为乳胶漆。二层以上地面铺地砖，墙面及顶棚均刷乳胶漆。青城公共部位装修档次相对较高：一层大堂及二层以上均为地面铺地砖，墙面贴仿石材砖，顶棚为石膏板吊顶。•3、外墙面装修：安二外墙贴面砖，无石材幕墙。青城外墙面石材幕墙3层以下拉通，南面单元入口处升至6层；塔楼檐口包铝塑板。如右图所示。•4、对讲系统：•5、精装修：安二墙面及顶棚均刷乳胶漆，厨卫1.5米以下贴瓷片，并装有洗菜池、洗面盆、坐便式马桶、户内木门。以上内容青城均没有。安二为电话对讲系统，无可视功能。青城为彩色可视对讲系统。•建造标准的区别：•1、门窗档次：（对比同青城与安二）•2、公共部位装修：（对比同青城与安二）•3、外墙面装修：•4、对讲系统：（对比同青城与安二）三.2、锦城与安二项目对比安二外墙贴面砖，无石材幕墙。锦城外墙面石材幕墙3层以下拉通，单元入口处升至9层；塔楼檐口包铝塑板。•5、室内新风系统：安二无室内新风系统。锦城增加了室内新风系统。新风系统•6、赠送面积的影响：安二没有赠送面积：阳台门不装。锦城赠送面积较多：1、阳台：90%以上阳台推拉门要装，阳台窗后期要封闭；2、空中花园及装饰阳台：外墙保温要做，地辐热要增加，后期窗子要封闭；3、装饰平台：装饰阳台处为双层围护结构。•7、立体停车系统：•8、独立商业配置：安二没有立体停车，车位比为0.15。锦城有立体停车，车位比为0.81。安二没有独立商业。锦城的11#楼~16#楼全部为独立商业。•1、成本偏高原因分类：三.3、成本敏感点项目定位,72%涨价因素,25%地质条件,3%蔚蓝青城项目定位涨价因素地质条件项目定位,64%涨价因素,35%地质条件,4%蔚蓝锦城通过以上分析，可以看出，成本高的原因中：项目定位占到64%~72%，涨价因素占到25%~35%，地质条件占到3%~4%。其中涨价因素和地质条件属于不可控因素，但所占比例较大的“项目定位原因”可以主动控制。•2、蔚蓝青城项目定位原因中影响较大的有：钢筋及砼,24%门窗,24%公共装修,16%外墙装修,41%智能化系统,9%室内装修,-30%其余,16%钢筋及砼门窗公共装修外墙装修智能化系统室内装修其余可以看出成本敏感点为：外墙装修成本。•3、蔚蓝青城成本敏感点为：外墙装修成本。原因：青城5#楼外装方案调整太大，拆改费用可观。建议：1、重视外装修图纸效果的审核工作。2、外装的前期设计、定位，应该考虑成本的影响，并应与项目售价和定位相匹配。•4、蔚蓝锦城项目定位原因中影响较大的有：钢筋及砼,31%门窗,14%公共装修,7%外墙装修,23%室内装修,-13%智能化系统,4%新风系统,4%电梯,4%立体停车,16%其余,10%钢筋及砼门窗公共装修外墙装修室内装修智能化系统新风系统电梯立体停车其余其中赠送后期封闭费用占到12%。其中钢筋含量19%，砼占6%，坡屋面占3%。可以看出成本敏感点为：钢筋砼含量，外墙装修及立体停车成本。•5、蔚蓝锦城成本敏感点之一：钢筋砼含量。原因：锦城项目由于有大坡屋面，并占比较大、地下车库层高较高，沿街商业挡土墙工程量大，11#、12#楼商业地下架空层，小高层住宅短肢剪力墙及外立面复杂等问题，导致钢筋和砼含量均较高。建议：1、地下车库的层高要加以控制，而且前期要优化车库设计方案，如春城项目第一次的设计方案与锦城类似，现在优化后，车库单方降低了800元/m2。2、外立面造型也要加以控制，目前锦城的外立面造型复杂，钢筋含量增加了3kg/m2(成本增加约18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2(成本增加约10元/m2)，外墙贴瓷难度增大(成本增加约2元/m2)，合计成本增加约30元/m2。•6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。原因：锦城项目由于有赠送面积等原因，造成阳台、空中花园、装饰阳台处需要后期封闭的成本。建议：1、大兴郡青城及安置房的阳台门都没产生成本，锦城能否效仿以前两个项目，也把此部分成本节约了呢？成本27元/m2，造价共590万元。2、对于后期项目，赠送面积处的封闭费用能否考虑让业主自己承担（恒大都是交房后，业主从物业指定的2~3家单位中选择一家自行进行封闭），成本38元/m2，造价共840万元。恒大地产的阳台窗：由业主自行封闭•6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。阳台窗有的业主还没有封•7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。原因：锦城项目1#~10#住宅楼的幕墙高度局部已经升至9层（不只是范围增大，同时槽钢也由8#变为10#，单价也要提高），另外11#~16#楼又都是独立商业，外墙90%都为幕墙装饰，造成锦城的外装费用最高。建议：1、住宅楼的幕墙高度能否降低？观园定位为高档住宅石材也只到四层，另外恒大外立面只有首层采用的是贵一点的外墙材料，二层及以上全部为普通外墙磁砖。见右图。高度低材料比石材便宜•7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。2、外立面能否减少幕墙用量？恒大只有首层采用的是贵一点的外墙面砖湿贴，没有采用干挂石材的做法，从而节省了钢骨架及石材的成本。3、锦城的独立商业配置多，若全部采用石材幕墙，外立面装修费用必然增大。但能否考虑用其它适中一些的外墙装修材料呢？范围少•8、蔚蓝锦城成本敏感点之四：立体停车。原因：锦城项目地下车库设计为立体停车，直接造成车库单方高出约830元/m2，项目整体单方高出约96元/m2。建议：1、采用立体停车，则地下室层高势必增大，成本增加。2、立体停车设备费昂贵，而且后期维修费用高，又没有产权、不能出售，所以建议尽量不采用或局部少量采用。•9、蔚蓝锦城成本敏感点之五：新风系统。原因：大兴郡项目中从锦城项目开始，新增室内新风系统。建议：1、成本增加20元/m2。2、不知业主对室内新风系统的感知度高不高，不知对营销的推广有多大的促进作用，是否能够提高房屋售价呢？•10、蔚蓝锦城成本敏感点之六：电梯。原因：安二基本为3梯10户，锦城基本为2梯4户；安二共16部电梯，共1332户，平均每户0.012部；锦城共35部电梯，共1476户，平均每户0.023部，舒适度明显比安二高。建议：1、成本增加24元/m2。2、电梯的配置也应与项目的定位及售价相匹配。四、大兴郡城系与其他城系对比：大兴郡与其他城系对比：1、锦城-御湖（纯住宅：开发时间一致）2、悦城-御湖（纯住宅：33层-33层，抗震等级一致）3、锦城-御湖（车库：开发时间一致）4、项目整体配置对比5、各项目投资收益率分析•蔚蓝锦城项目与御湖二期项目交房时间相同，施工时间基本一致，人材机的市场价不存在时间差，可对比性较强。•对比情况详见下表:26/-1层2个单元，208户，板式结构23783m2建安造