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房地产金融───第5章个人住房贷款■理解概念■熟悉流程■掌握计算■善于运用教学目标：■教师讲授教学方法：■学生思考■学以致用概念种类特征性质担保方式住房置业担保月等额偿还等额本金偿还递增式偿还漂浮式按揭贷款可变利率按揭贷款逆向年金抵押贷款自营性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款住房组合贷款运作工具教学内容:概述课程目录个人住房贷款概述5.1个人住房贷款工具5.2个人住房贷款的运作5.3一、个人住房贷款金融机构向购买、建造、修缮各类住房的自然人发放的贷款，是一种中长期消费性贷款。二、种类资金来源交易形态贷款用途住房类型商业性贷款公积金贷款组合性贷款首次交易住房贷款再交易住房贷款个人购买贷款个人大修住房贷款购买经济适用房住房贷款个人购买住房贷款三、特征、性质零售性贷款期限长分期偿还性偿还期按揭合同买卖合同月供楼按揭人买楼权保证期按揭人所有权保留期按揭期限如图所示个人住房贷款的实质是房地产按揭，是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。以所购住房做抵押抵押加连带责任保证SystemFeatures质押担保连带责任担保四、担保方式（5种）抵押加购买住房贷款五、住房置业担保1.概念：依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。2.作用：支持个人住房消费、发展个人住房贷款业务、保障债权实现。借款人具有完全民事行为能力有所在城镇正式户口或有效居留的身份证件收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力已订立合法有效的住房购销合同已足额缴纳购房首付款符合贷款人和担保公司规定的其它条件3.申请置业担保的借款人需具备的条件：4.置业担保的程序：借款人向担保公司申请住房置业担保（申请条件）担保公司受理借款人的申请（严审资信）签订有关合同、办理有关手续（主从合同，担保的保证期间）解除担保（借款人不能按时偿还贷款时）六、相关概念补充1.贷款价值比率:也称贷款成数，指贷款金额占所购房地产价值的比率（目前规定，不超过所购房地产价值的70%）。2.偿还比率：借款人分期偿还贷款的数额占同期收入的比率，是银行衡量贷款申请人偿还能力的一个指标。3.贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。4.按揭VS月供:按揭--以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。月供--指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。请思考：按揭和月供的异同点有哪些？5.抵押贷款VS按揭贷款:债务承担手段不同债权债务参与人不同债务资金运用及目的不同审查债务人的资信重点不同………请思考：两者的不同点主要表现在哪些方面？6.现房VS期房:现房--指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。期房--指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品房。7.大产证VS小产证大产证--开发商就该楼盘办理的产权证件。小产证--办理到个人手中的所有证。异同点：买房子先有大证才能办小证；大证办理后房管局里有备案，小证才可以开始办理。课程目录个人住房贷款概述5.1个人住房贷款工具5.2个人住房贷款的运作5.3等额本金偿还按揭贷款（CAM）个人住房贷款工具月等额偿还按揭贷款（CPM）递增式偿还按揭贷款（GPM）可变利率按揭贷款（ARM）漂浮式按揭贷款（BM）逆向年金抵押贷款（RAM）●概念(ConstantPaymentMortgage)指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。●计算公式贷款本金=∑各期还款额现值A=P×[（1+i）n×1/（1+i）n－1]A:月还款额P:贷款本金i:月利率n:还款期数（以月计息）教学进程月等额偿还按揭贷款（CPM）●适用范围适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。●计算公式但在整个贷款期内，利率并不是一成不变的，遇到法定利率调整：贷款期限≤一年---实行合同利率；贷款期限≥一年---于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。教学进程●月还款额结构图●月等额偿还按揭贷款（CPM）练习题：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民每期偿还额是多少？概念(ConstantAmortizationMortgage)指整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付，其每期偿还额是递减的。教学进程等额本金偿还按揭贷款（CAM）计算公式月本金＝贷款额÷期数第一个月的月供=每月本金＋贷款额×月利率第二个月的月供＝每月本金＋（贷款额－已还本金）×月利率值适用范围适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。教学进程等额本金偿还按揭贷款（CAM）月还款额结构图练习题：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民第1期及第60期的月还款额是多少？CPM与CAM的区别：对比内容月等额偿还按揭贷款(CPM)等额本金偿还按揭贷款(CAM)月还款额不变递减本息结构本金递增，利息递减本金不变，利息均匀递减利息总额CPM＞CAM月本金额备注1.就一笔特定的个人住房贷款，只能选择其中一种偿还方式，一经选定，中途不得变更还款方式。2.建议贷款者先估算自己的经济收入，特别是对10年内的收入预期，如果看涨，可以等额本金还。如果不变或下跌可以等额本息还。目前银行做房贷时比较多用等额本息还款法等额本金偿还按揭贷款（CAM）个人住房贷款工具月等额偿还按揭贷款（CPM）递增式偿还按揭贷款（GPM）漂浮式按揭贷款（BM）可变利率按揭贷款（ARM）逆向年金抵押贷款（RAM）概念(GraduatedPaymentMortgage)指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。计算公式P＝M1×1/（1+i）×[1-xn/1-x]教学进程适用范围适合于年轻人申请个人住房贷款。图片示解：递增还款方式对贷方来说，贷款的风险增加了，相应的利息收益大于CAM和CPM还贷方式。对于借方来说，最初的收入比较低，相对应的最长还贷额也较低，随着收入的不断提高，还贷能力提高，还贷款也逐步提高，这有利于刺激和满足居民个人住房贷款的需求。练习题：某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购买一套住宅，年利率12%，贷款期限10年，最初6年还款额每年递增7.5%，第6年开始采用等额偿还，试计算第一年的月还款额和第6年后的月偿还额是多少(用两种方法计算)？等额本金偿还按揭贷款（CAM）个人住房贷款工具月等额偿还按揭贷款（CPM）递增式偿还按揭贷款（GPM）漂浮式按揭贷款（BM）可变利率按揭贷款（ARM）逆向年金抵押贷款（RAM）概念(BallonMortgage)指贷款期内的每期偿还额都低于月偿还方式计算的还款额，因而最后一次还款额大大高于以前的历次还款。在漂浮式按揭还款中，因为实际偿付额比月等额偿付额低，所以月偿还额系数相当于等额偿还方式的月偿还系数的一定比例，约为70%-80%之间。漂浮式按揭贷款（BM）指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而定。概念(AdjustableRateMortgage)可变利率按揭贷款（ARM）分类：1、随价格水平调整的按揭贷款指借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一定时间后按照市场价格指数（如消费指数）对贷款余额进行调整。步骤：按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额；根据变化的市场价格指数来调整贷款余额；按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率计算月还款额。2、可调整利率按揭贷款指住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率一致。初始利率是借款合同成立时双方确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，一般略低于市场利率，是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整即考虑原先给予客户的优惠，又要考虑通货膨胀。在实际中为了简便计算，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以使1年、3年、5年，一般以1年为一个调整期。可调整利率贷款包括：利率调整无上限的按揭贷款对利率调整有上限的按揭贷款对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款可变利率按揭贷款的优缺点：优点：因利率可变，其初始利率较固定利率贷款的利率要低，可吸引更多的客户；因初始利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价；因利率可变，不会出现市场利率低而贷款利率高的象，迫使借款人违约、二次抵押、再抵押；由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。缺点：由于利率是波动的，虽然城市利率低，但为了有升高的可能性，使贷款人利率风险加大；利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，使借款人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性增大；较低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的还款额可能迅速消失；还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款人不希望还款额变化过大；利率每次变动都要双方协商，交易成本高。教学进程指贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。在国外，许多人退休后收入下降，致使生活水平受到影响，由金融机构每月向其提供固定数额的贷款作为生活费用的补助，贷款期末（一般为10年）一次性偿还贷款，作为逆向年金贷款，银行所获得的贷款收益是免税的。概念(ReverseAnnuityMortgage)逆向年金抵押贷款（RAM）实战演练一：实战演练二课程目录个人住房贷款概述5.1个人住房贷款工具5.2个人住房贷款的运作5.3自营性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款组合性个人住房贷款个人住房贷款的程序、审批与发放、回收、违约责任及处置个人公积金住房贷款的特点、范围、申请条件、贷款额度确定商业银行贷款与住房公积金住房贷款的组合贷款个人住房贷款的审查（需提交的材料）个人住房贷款的审批和发放（签订合同、公证）个人住房贷款的回收（还款方式）个人住房贷款的违约责任及处置（违约情形、违约的处置方式、抵押物与抵押权利的处置）个人住房贷款的程序、提交材料、责任与处置自营性个人住房贷款2.个人住房贷款审查需提交的材料：身份证件复印件；贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；合法有效的购买住房合同、协议及相关批准文件；借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（复印件）；贷款行规定的其他文件和资料。3.个人住房贷款违约责任及处置：借款人的违约情形有哪些？违约的处置方式有？抵押物和质押权利的处置方式？公积金住房贷款特点、范围、条件、贷款额住房公积金个人住房贷款特点专项消费性贷款（结合住房公积金概念、特点）政策性贷款（利率、首付款、期限方面的优惠）委托贷款（结合住房公积金的管理和运营体系）适用范围购买自住住房；建造、修建、大修自住住房申请条件贷款申请人应是缴存住房公积金的职工；职工申请住房公积金贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。贷款额的确定标准：不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定贷款限额；不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例一般应不高于房屋全部价款的70%，最高不得超过80%；不得高于按照还款能力确定的贷款限额，公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；不得高于最高贷款额度.1.概念：个人住房组合贷款，是将“个人住房商业性贷款”与“个人住房公积金贷款”组合