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南宁房地产市场考察报告第1页共22页目录第一部分：宏观调查2第二部分：微观调查7第三部分：关联调查14第四部分：综合分析17第五部分：考察结论21南宁房地产市场考察报告第2页共22页第一部分宏观调查一、城市与经济1、城市与发展规划南宁市地处西南腹地，东经107′45″-108′51″，北纬22′12″-23′33″，为广西壮族自治区首府，是全区的政治、经济、文化、科技、教育、金融和信息中心。全市下辖新城、城北、兴宁、永新、江南五个城区和邕宁、武鸣两个县，土地面积10029平方公里，市区面积1834平方公里，建成区面积115.7平方公里。南宁，定位作为中国西区经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位。南宁—凭祥，通向越南的高速公路已正式破土，自由贸易的跨国经济体系区即将形成，从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的即将开通，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。城市的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配，城市的地位越来越重要，城市的跨越式增长与发展将使南宁进一步升级。南宁市中心城的城市远景空间发展模式可归纳为：核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合型城市模式；城市化水平目前为56%，到2010年预计到达75%；南宁市城镇人口137万人，2005年130万人，2010年达到275万人；道路规划以快速环路和8条放射状城市主干道组成道路骨架，旧城区以完善中环线和内环线，改造旧城区路网形成混合式路网为主；南宁城市中心采用团状片区结构形态，由中心区、西乡塘、北湖、南湖、沙井、江南分区组成。2、产业结构与经济水平A、产业构成（%）南宁房地产市场考察报告第3页共22页1817153830294453560102030405060199520002001第一产业第二产业第三产业B、产值171.53152.9256.35294.3198.9495.85324.79207.72101.73050100150200250300350199520002001国内生产总值全部工业总产值(亿元)全社会固定资产投资额(亿元)C、社会消费品零售总额按经济类型构成：（万元；%）3、基础设施建设情况2001年基本建设投资48.78亿元,同比增长10.73%。年份零售总额国有经济集体经济外商经济个体私营其他经济199236757447．6113．69022．9115．791998128638719．4912．371．2133．6833．251999137138218．7213．220．634．2233．242000139590619．4312．510．6537．5829．831995经济类型构成国有经济集体经济个体经济其他经济1998经济类型构成国有经济集体经济个体经济其他经济南宁房地产市场考察报告第4页共22页2001年更新改造投资15.69亿元,同比增长13.45%。2001年用于社会服务基础设施投资达18.41亿元,同比增长120%。1999年琅东新区的政府建设引导带来该片区现在的繁荣与地位。2002年快速环道的开通同样会给道路周边带来机遇。南宁去年开始实施城市再造工程，已经推出”1\3\6”工程(一年一小变,三年一中变,六年一大变)的城市再造工程,今年是第一年，在南宁期间,可以看到处处在修路,处处在拆迁,处处在植树美化环境。南宁市决意创造“中国绿城”，着力打造中国最适宜居住的城市之一，目前已经摘取了“中国人居环境奖”。4、社会人口南宁市市区人口1378506人,农业人口362493人,非农业人口1016013人。另据了解，南宁市区有40万流动人口，尚未证实。2001年底从业人员418569人，其中专业技术人员117255人。2001年市区迁入户口86868人，自然增长14654人。5、居民收入与消费水平554413265055744821846705790623217107010002000300040005000600070008000199520002001城市居民人均可支配收入农民人均纯收入城市居民人均消费性支出注：上述可支配收入主要根据在册职工测算而得，实际上，南宁人自古有经商的习惯，大多数人手头都有自己的生意，这部分收入无法准确估算。二、房地产市场1、房地产市场管理机构与政策法规南宁市房地产管理机构主要是国土资源局、规划管理局、建设局、房产管理局，分别主管土地出让、规划审批、施工报建、预售许可证、抵押登记等房地产开发主要环节。与深圳不同的地方是，一是规划局与国土局分立，二是建设局设置开南宁房地产市场考察报告第5页共22页发处，较大范围介入房地产开发过程的审批管理。附《房地产投资项目申办程序》：南宁市于高新科技园设立行政审批中心，将所有行政审批事务集结到一起以提高行政效率，与地产开发的有关部门审批事项附录如下：《国土资源局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》《规划管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》《建设局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》《房产管理局主要审批事项及申报材料、承诺时限和收费标准》南宁主要执行国家及建设部主要政策法规，另有自治区及南宁市有关地产开发文件附录如下：《南宁市城镇土地使用权出让规定》《南宁市城市建设综合开发项目管理暂行办法》《关于加强改制企业土地资产管理的意见》《南宁市房地产抵押管理暂行办法》《市人民政府关于减免国家安居工程有关费用的通知》《南宁市国有土地使用权招标拍卖办法（试行）》《南宁市国有土地使用权挂牌公开交易办法（试行）》《南宁市土地收购储备暂行办法》《市人民政府关于建立南宁市土地收购储备制度有关问题的通知》《关于企业用地收购储备若干问题的意见》详见：附录之《政策法规》。2、土地出让市场情况南宁土地出让已经采用挂牌交易、招投标、拍卖的方式，在执行过程中，由于一些非地产企业和欠理性的开发商的参加出现了拍卖加过高的情形，有关部门也意识到问题，但市委仍然坚决采用上述方式。从有关政府部门和开发商的交流中可以看出政府似乎在有意抬高地价。实际操作中，由于政府对地产业的支持，所以也存在合作开发及合作后买断、收购土地所有企业、旧城改造等多种开发模式。根据国土资源局内部数据显示（尚未公布）,2001年出让土地44宗，面积3637.095亩，面积243万平米，比2000年1291.659亩（86万平米）增长182%；今年到日前年（办理）出让土地82宗，面积8498.971亩，土地面积567万平米。另外根据网站报道，2002年1—7月,土地购置费4.5亿元,同比增长35.2%。南宁房地产市场考察报告第6页共22页就在我们到达南宁的第二天即2002年9月12日南宁国土资源局公布了更新后的基准地价：用地类型土地类别及基准地价（元/平米）一二三四五商业用地4612382022841208877住宅用地148912561010594400工业用地612474361269---详见：《南宁市市区基准地价》。3、房地产市场供应与需求总体情况（1）历年房地产竣工与销售面积：单位（平方米）年份施工面积竣工面积销售面积1997183963278024481905199819463538013617132621999140657358136553058920002376715519953476552200128376981217837109489102000004000006000008000001000000120000014000001998199920002001竣工面积销售面积（2）2002年1—7月房地产开发情况:商品房投资24.18亿元,同比增长42%.土地购置费4.5亿元,同比增长35.2%.竣工面积94.7万平米,同比增长40%销售面积110.56平方米，同比增长26.1%.销售金额21.85亿元,同比增长61.1%.个人购买面积106.16万平米,同比增长65.4%.个人购买金额20.8亿元,同比增长86.4%.2002年1-6月合同备案7645份，建筑面积104.9万平米，同比增长24.3%。南宁房地产市场考察报告第7页共22页房地产抵押登记6943套，同比增长42%。（3）综述：南宁市房地产自1992年以后一直平稳发展，并未出现大起大落的现象，2001年销售增长129.7%，2002年7个月销售面积相当于去年全年的销售面积,个人购买金额同比增长86%,同样说明南宁房地产已经进入黄金发展期，积蓄多年的南宁房地产市场随着银行按揭放开等利好已经和正在以巨大的能量在释放消化。从上述数据可以看出,每年的竣工和销售面积存在一种正比关系,这一点也证明了南宁市场平稳发展的事实。第二部分微观调查一、调查市场1、主要开发区域调查A、琅东、凤岭----南宁地产绝对热点，都市白领的置业理想南宁市房地产开发主要集中在新区域，新城区及其琅东新区是近年南宁楼市发展最快、水平最高的区域，从数年前的“小村落”到现在灯火阑珊，高楼林立的城市新区，琅东依靠政府的大力投入和扶持，日益显现出它的诱人魅力。琅东拥有其他城区所不具备的湖景、山景优势，交通路网四通八达，空气质量大大优于其它城区，使整个琅东成为最适合居住的城区。琅东一直以来是各开发商的必争之地，寸土寸金的土地催生了一大批高品质的楼盘，使琅东呈现一派群星璀璨之势。五月份，金湖广场鸣锣开工，拉开了中央商务区（CBD）的龙争虎斗。除了其他政府部门及金融机构早已雄踞四周外，东南西北四面各楼盘皆“磨刀霍霍”，意欲在琅东楼市的“华山论剑”中使出几招漂亮招式。新城国际、佳和大厦、时代丽都都倚金湖广场而建，凭借与金湖广场近在咫尺的地理优势，备受买家追捧，销售额扶摇直上。即将开盘的亚航财富中心和规划中的东方曼哈顿则力图建成高品质的商务写字楼。今年热销的东方明珠花园最高价直逼6000元/平米。同时，南湖畔的楼盘或地块也将随南湖广场的破土动工开始身价倍增。随着南宁市周围有土地使用权的再次开槌拍卖，位于琅东南湖开发区的两块土地以超过200万元/亩的价格再次刷新了琅东的单位最高地价记南宁房地产市场考察报告第8页共22页录，琅东房地产竞争再次升极。据悉，靠近南湖后门的3块绝佳观景地块均已被3家开发商以每块逾亿元的天价圈下。其中湖景方园已开始动工，一场景观楼盘大战已吹响号角。作为琅东后花园的凤岭则显得大器晚成，但其厚积薄发的实力不容忽视。国家康居示范小区翡翠园5月率先入市，打破了凤岭沉墨的格局；450亩大自然花园凭借三面青山围绕的景观优势致力于打造高品质低密度别墅群落，尚未开盘即受到市场追捧；即将动工的荣和山水美地则显示出超级大盘豪气干云的气概，“兵马未动，粮草先行”，耗巨资与中国教育界的泰山北斗北京大学合作，兴办西部第一所名校——北大南宁附属实验学校。琅东版块代表南宁楼市发展水平，也是南宁大多数市民向往的居住地，平均价格区间在2700—4000元/平米之间。B、江南区、环道旁---城郊房产逐渐升温，造就工薪族圆置业梦，并吸引农民进城。从荣和新城一期到三期的开发江南楼市开始起步，南宁几大经济实用房都集中于此，去年以来江南区又成为大盘开发的新热点，1000户至6000户的大盘陆续开盘，涌现出一股“江南热”，二桥南小区、丽江村、翠湖新城、金湾花城、江南新兴苑、南国花园等无论规划质素优劣都火爆热销。江南片区带有典型的城郊文化特色，这里商贩成群，是小生意人集结的区域，也是农民进城，寻求发展机会的地方。根据有关统计，购买江南楼房的近一半来自郊县。江南片区的价格水平在1300—1600元/平米。环道的开通使两旁的大盘着实火了一把，恒大新城是第一个最大的收益者。该片区随即将会热闹起来，还有大量土地等待开发，比如东沟岭片区，可以预见尽管该片区存在诸如殡仪馆等不利因素，但随着政府规划力度加大和片区的发展，该片区将会是更多大盘。环道旁恒大新城价格在1800元/平米左右。C、老城中心区主要以旧城改造商业和商住项目为主新朝阳商业广场、外滩新城、华星时代广场、阁兰云天、新和平二期、福莱阁等商住项目销售情况较为理想，同时也有酒店产权公寓和小