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二手房买卖之买房流程与注意事项摘要最近本律师接到很多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即《北京市房地产买卖合同》约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同继续履行并直至完成交易。最近本律师接到很多关于二手房、动迁安置房等买卖方面的法律咨询，有上家咨询，也有下家咨询的，大致集中在贷款、付款方式及期限、交房、税费、违约责任等方面。一般而言，上、下家在签完房地产买卖居间协议并给付定金后，会就签署二手房买卖合同即《北京市房地产买卖合同》约定签署期限，并以定金担保最终签署该买卖合同。同时，下家在签约当日支付首付款，上下家依据该合同继续履行并直至完成交易。下文中，本律师会根据《中华人民共和国合同法》和《北京市房地产转让办法》共同制定的示范文本即《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“二手房买卖合同”）的规定（也即买受人、出卖人将于房产中介处订立的二手房买卖合同），根据该合同条款的顺序逐一解释与提醒，以飨读者。本文所介绍的二手房买卖，不含较为特殊的五年内禁止上市交易的动迁安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及开发商出售一手现房或预售期房，专指房地产权利人购买上市商品房后再转手交易的二手房买卖行为。二手房交易流程，主要包括签约，过户，交房三个核心环节。一旦发生纠纷，当事人要采取法律措施追究对方违约的最直接、最根本的依据即二手房买卖合同。因此，二手房买卖合同也即签约在二手房交易流程中是最关键，最核心、最发挥作用的一个环节，不要忽视签约所能起到的策略作用。一、签约提示在北京市房地产交易管理网（），上海市房地产买卖合同》的示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。target=_blank售、购房者可以轻易地下载到《北京市房地产买卖合同》的示范文本，在签约前应自己先看一下该二手房买卖合同，列出出售或购房可能出现的问题，针对本次交易特别关注而在示范文本中未列明的，应先考虑好如何在合同的补充条款中加以表述。在中介公司签约，比较负责的中介会针对分期付款及方式与过户期限等主要条款征询双方意见。上、下家若第一次买卖房地产，因缺乏相关经验，亦无从把握可能产生的纠纷而匆匆签约。其结果，就是一旦发生纠纷，合同中没有规定，双方又达不成补充协议，很有可能让对方钻了空子而后悔不迭。通常双方初步商谈完毕，客户会看到打印的《北京市房地产买卖合同》样本，首先映入眼帘的是《特别告知》，中介为了促成交易，会说这个告知可以跳过不看。但其实，如果客户仔细逐条看完特别告知的三、四页纸，基本上会肯定地认可其存在的价值。律师就详细解释一下该特别告知中所隐藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻财产共有的提示《特别告知》第三条第一项规定：“……双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。”原则一：房屋共有即房产证上登记2人以上的，该二手房买卖合同需要全体共有人签字。其隐含的概念是法律上的无权代理或无权处分，若部分所有权人代签或空缺签名的，在无公证授权委托书的情形下，很可能该合同会被认定为无效或不成立。所以，需要全体共有人到场签署该合同才能保证合同有效，买受人才可依据该合同追究违约责任。原则二：房改售房需要同住成年人签署同意出售。其隐含的法律意义在于同住人的有居住权或共有权。根据北京市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定，房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。同时规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。也就是说，房改售房的产权人在出售该房屋时应征得成年同住人的同意，并负责解决其相应权益。《民事法律适用问答（２００３年第２期）》规定：“长宁法院民三庭反映，售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意，将售后公房出售的行为是否有效？答：不动产上的权利以登记为公示要件，买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。”虽然有此规定，但购房人仍有可能陷入不必要的法律纷争。原则三：夫或妻擅自处分夫妻共有房产，需承担相应责任。其法律意义在于，根据我国婚姻法规定，婚后购房，夫妻对所购房屋享有共同所有权。即使夫妻在房产登记上只登记为夫或妻一人的，也不影响共有状态。目前，北京市房地产登记机构对于售房，只要求房产证上登记的房地产权利人签署二手房买卖合同、过户即可。因该售房款属于夫妻共有，配偶另一方有权分得一半房款，权利人擅自售房侵犯夫妻共有财产。2、交房提示房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。3、房地产查册的提示房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。上述特别告知条款，提示购房者可前往所购房屋所在的房地产交易中心对购买房屋进行房地产登记信息查册。根据我国《物权法》相关规定，房产证上记载的事项与房地产交易中心登记簿登记不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。查册的法律意义在于，购房人在签署二手房买卖合同时可以掌握房产的准确信息，做到有的放矢。房地产查册可以查出房子的很多信息，包括：1）房产坐落。2）房产权利人。3）房产建筑面积，包括分摊面积。4）竣工年限。对于以贷款方式购买房龄过老的房子，有可能会无法获得银行贷款。5）房屋来源，比如售后公房或房改售房或拆迁安置房，会附记。6）有无抵押权。待注销抵押后，房产才能在房地产交易中心办理过户手续。7）有无租赁备案。8）有无司法限制。通常被查封的房屋说明房产权利人涉诉，其履约能力不可轻信。8）有无违法、违章建筑等备案。根据新通过的《北京市房地产登记条例》规定和房地产交易中心的实践，由房地产权利人必须先行拆除该违法、违章建筑将备案信息申请注销后，该房屋才能过户交易。每个信息都对二手房交易存在一定影响，本律师就碰到过当事人因产证上建筑面积、竣工年限与房地产登记簿不一致而产生的法律纠纷。4、承租人优先购买权的提示买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。为了保护承租人的利益，我国合同法有“买卖不破租赁”的规定及北京市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答相关规定，优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。同时，租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。5、抵押告知的提示买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。根据我国《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。根据目前北京市房地产交易中心及各大银行的实践操作来看，一，是做转按揭，将上家未还之贷款转入下家贷款银行，该业务经常受央行政策影响；二是由下家支付给上家首付款，上家还清贷款，办理抵押注销后再行过户。6、小产权房的提示集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。也就是购买城镇居民购买集体所有土地上的房屋，该买卖合同应属无效，不受我国法律保护。7、户口迁移的提示已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。莫小觑该提示，户口纠纷也是常见法律纠纷，上家售房后因种种约定无法依约迁出户口，若二手房买卖合同中未约定具体的违约责任，或约定尾款，则对下家将极为不利。根据北京高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。据此，下家起诉强迁户口不会得到法院支持，只有设立较重的违约责任才能对上家起到一定威慑力，以促使其不愿违约。8、维修基金交割的提示根据《北京市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。9、中介公司条款的提示为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介