云南金福地投资有限公司开发主流程WBS及职责划分_(草案

一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计1.1.1制定发展战略目标▲▲▲■●●●▲1.1.2土地储备规划▲▲▲■●●●▲1.1.3资金筹措与运用规划●●■●1.1.4人力资源规划●●●●●●▲●●■●1.1.5品牌营销规划▲▲▲●▲■●●▲1.1.6组织架构及管理规划●●●●●●▲●●■●1.1.7编制战略规划报告及组织评审▲▲▲■▲●●●▲1.1.8编制年度经营计划▲▲▲■●●●▲1.1.9季度经营分析会●●●■●●●●1.1.10年度战略目标调整●●●■●●●●a.房地产信息及土地信息收集整理▲▲▲●■●▲●▲b.初步投资分析●●●●●●■●●a.项目踏勘▲●●■●▲●▲b.初步经济性分析▲●▲▲■●●●●c.地块初评▲●●●■●●●●d.市场分析●●●●■▲●●e.产品初步定位▲●■●●▲●●f.规划设计草案▲●■●●▲●●云南金福地投资有限公司开发主流程WBS及职责划分(草案）注:■-牵头部门；●-配合部门；▲-列席部门1.1战略规划1、投资决策1.2.1投资机会寻找与筛选1.3.1可行性研究职能部门WBS1.2投资机会寻找与筛选1.3可行性研究第1页，共50页g.建安成本分析▲●●●●▲▲▲▲■h.经济研究●●●■▲●▲●i.法律风险分析▲▲▲●●▲■●一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计j.编制“销售及回款计划”▲▲▲▲●▲■●●●k.确定规划指标▲●■●▲●●●l.编制“项目总体开发计划”●●●■●●●m.编制“成本匡算表”▲●●●▲▲●▲▲■n.编制“经济分析报告”▲●●▲■●▲▲●o.出具“法律意见书”▲▲▲▲●●●●●■▲p.编制“项目可行性研究报告”▲▲●■●●●●●q.组织评审会●●●■●▲●▲●●a.对企业和项目的内外部因素进行分析●▲▲●●●▲●●■●b.项目总投资的估算及编制用款计划●▲▲▲●●■●●c.资金筹措方式的规划●●■●▲d.编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表●●■●▲e.选择筹资方案●●■●▲f.筹资方案的实施及调整●●■●▲a.参加土地交易会■●●▲b.签订正式土地合同■●●▲2.2.1取得开发用地的土地使用权2.2取得开发用地的土地使用权2、前期工作1、投资决策1.3.1可行性研究1.3可行性研究2.1.1筹集开发建设资金2.1筹集开发建设资金1、投资决策1.3.1可行性研究1.3可行性研究第2页，共50页c.领“国有土地使用证”■●●▲d.地质初勘●●■●●●●一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计2.3.1项目外部立项▲●●■▲●▲2.3.2项目内部立项▲●●■●●●2.3.3项目市场定位●●■●●●2.3.4确定产品开发节奏周期●●●■●●●2.3.5编制“产品初步建议书”▲●●■●▲●●2.3.6编制“项目开发计划”●●●■●▲●●a.准备申请表▲■●▲b.准备申请人身份证明材料▲■●▲c.准备土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书▲■●▲d.准备“土地使用权出让合同书”及补充协议▲■●▲e.办理建设用地规划许可证▲■●▲a.编“规划设计任务书”▲●■●●●▲b.规划设计招标/委托▲●●●▲●■c.确定规划设计单位及中标方案▲●●●▲●■2.2.1取得开发用地的土地使用权2.2取得开发用地的土地使用权2、前期工作2.3开发项目立项2.5.1总规及方案设计2.5总规及方案设计2、前期工作2.4申请“建设用地规划许可证”2.4.1申请“建设用地规划许可证”第3页，共50页d.组织规划设计评审会●▲●■●▲●●●e.规划设计方案调整及确认●▲●■●▲●●●一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计f.编“方案设计任务书”▲●■●●●▲g.建安成本分析▲●●●▲●■h.组织总图、单体方案评审●●●■●▲●●▲i.组织结构、设备初步方案评审●●●■●▲●●▲j.编制“销售及回款计划”▲●●●■▲●▲k.深化方案设计▲●■●▲l.销售包装设计▲▲●●■●▲a.编“扩初设计任务书”▲■●●▲▲▲b.确定扩初方案及施工图设计单位▲●●●▲●■c.主要设备、材料选型意见●■▲●●●▲●●●d.初步确定交房标准●▲▲●●●▲■●●e.设计方案交底●▲■●●▲●●▲f.组织总图、单体深化设计评审●●■●●▲●●●g.组织结构、设备初步设计评审●●■●●▲●●●h.初步设计报建▲●●■●▲i.景观、二装方案深化设计▲▲■●▲●●▲j.地质详勘●▲■●▲●●k.深化扩初方案▲▲■●▲2.5.1总规及方案设计2.5总规及方案设计2、前期工作2.5.1总规及方案设计2.5总规及方案设计2、前期工作2.6初步设计2.6.1初步设计/扩大初步设计第4页，共50页a.编制施工图设计招标/委托▲●●▲●■b.施工图评标/定标▲●●●●■c.主要设备、材料选型●■●●●▲●●●一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计d.编制“施工图设计任务书”▲■●▲▲▲e.组织建筑、结构、设备条件图审查●●●■●●▲●▲●f.组织外部专家审查●▲■●▲●▲g.审图公司审查■●●●▲h.施工图报建●●■●▲i.编制“设备材料清单”●●●●●▲▲■a.准备申请表▲▲■●●b.准备“建设用地规划许可证”▲▲■●●c.准备“土地使用权出让合同书”及补充协议▲▲■●●d.政府建设有关部门的初步设计批复▲▲■●●e.消防、环保、人防、档案、房产等有关部门意见▲▲■●●f.地名办批准的建筑名称▲▲■●●g.全套施工图及电子数据一份■●▲2、前期工作2.7.1施工图设计2.7施工图设计2.7.1施工图设计2.7施工图设计2、前期工作2.8申请“建设工程规划许可证”2.8.1申请“建设工程规划许可证”第5页，共50页h.专业审查机构关于该施工图的审查意见■●▲i.工程地质详细勘察报告●●■●▲j.其它必备资料●●■●▲k.办理建设工程规划许可证▲▲■●▲一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计a.施工标段划分■●●▲●▲●b.编写监理招标文件●▲●●●■c.收集合格监理商名录●▲▲●●●●■d.合格监理承包商考察●●●●●■e.考察结果评审会/选出合格监理承包商●●●●●■f.招投标●●●●●■g.合同谈判及签订监理合同●●●●●■h合同存档及分发给相关管理人员●■a.编写施工总承包招标文件●▲●●▲●■b.收集合格总承包商名录●▲▲●●●●■c.合格总承包商考察●●●●●■d.考察结果评审会/选出合格的总承包商●●●●●■e.招投标●▲●●●●■f.合同谈判及签订施工总承包合同●▲●●●●■g.合同存档●■2、前期工作2.8申请“建设工程规划许可证”2.8.1申请“建设工程规划许可证”2、前期工作2.9.2确定总承包单位2.9.1确定监理单位2.9施工、监理单位招标第6页，共50页h.合同副本分发给项目相关的合作伙伴及责任人●■a.准备申请表▲▲■●▲b.准备建设用地规划许可证▲▲■●▲c.准备建设工程规划许可证▲▲■●▲一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计d.准备施工图纸设计文件审查通知书▲■●e.准备施工合同及中标通知书▲▲▲●■f.准备监理合同及中标通知书▲▲▲●■g.准备保证工程质量及施工安全的基本技术资料■●●▲h.办理项目建设资金落实证明●■●▲i.办理质量、安全监督手续■●●▲j.办理散装水泥、新型建筑材料相关缴费■●▲k.准备其他要求的报建资料●●▲■●▲l.办“建筑施工许可证”●●▲■●▲a.提出放线条件及质量要求■●●▲b.与测量单位洽谈放线事宜/签订放线合同●▲●●▲▲■2.10工程报建2.10工程报建2.10.1工程报建2、前期工作2、前期工作2.9.2确定总承包单位2.9施工、监理单位招标2.10.1工程报建3.1施工准备3、工程建设3.1.1放线、验线和交桩第7页，共50页c.向测量单位发放总平面布置图及单体坐标■●●▲d.测量单位进行放线交底■▲●●▲e.测量单位现场放线■●●●▲f.规划部门验线●●●■▲▲g.建设方接放线桩及成果资料■●●●▲一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计h.建设方向监理、施工方交桩及成果资料■●●▲i.建设方项目部、监理、施工单位熟悉图纸■●●●▲▲j.监理公司组织设计交底■●●●▲▲k.编写控制网施测交底纪要■●▲▲l.批准监理公司编写放线监理细则■●▲▲m.监理审查、建设方批准施工单位放线方案■●▲▲n.施工单位放单体线，监理监督■●▲▲o.监理公司验线■▲▲▲p.施工单位向监理报送放线结果■▲▲▲q.监理公司审核放线结果■▲▲▲r.监理公司向业主报送放线成果■▲▲▲3.1施工准备3.1.1放线、验线和交桩3.1施工准备3、工程建设3、工程建设3.1.1放线、验线和交桩第8页，共50页s.建设方放线及审查结果■●●●●t.建设方资料存档■●▲▲3.1.2.1临时用电a.了解项目施工用电接口●●▲■▲d.熟悉施工总体布置图及施工标段划分■●▲▲▲c.确定施工总用电量■●●▲▲e.绘制施工临时用电的现场布置图■●▲▲一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计f.布置图报电力部门审查▲▲■●▲g.电力部门反馈审查意见▲▲■▲▲h.办理临时用电手续▲▲■●▲i.落实临时用电施工单位、费用、要求等●●●●●▲■j.进行临时用电施工■●●●▲k.进行通电试验■●●▲l.验收并出具临时用电验收文件，确认工程量●▲●●■●m.结算、付款●●■●●●3.1.2.2临时用水a.了解项目施工用水接口●●▲■▲b.熟悉施工总体布置图及施工标段划分■●▲▲▲c.确定施工用水总量■●●▲▲d.绘制施工临时用水的现场布置图■●▲3.1.1放线、验线和交桩3.1.2施工临时设施3.1施工准备3.1.2施工临时设施3.1施工准备3、工程建设3、工程建设第9页，共50页e.布置图报自来水公司审查●■●▲f.办理临时用水手续▲▲■●▲g.落实临时用水施工单位、费用、要求等●●●●●●■h.进行临时用水施工■●●●▲i.进行通水试验■●●▲j.验收并出具临时用水验收文件，确认工程量●▲●●■●k.结算、付款●●■●●●3.1.2.3临时施工排水一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计a.了解临时施工排水接口●●▲■●b.确定施工排水出水口及数量●●▲■▲c.绘制施工排水布置图■●▲d.临时施工排水布置图审批●■●▲e.办理临时施工排水手续▲▲■●▲f.落实施工单位、费用、要求等●●●●●●■g.进行临时施工排水管网施工■●●●●h.验收并出具临时排水验收文件，确认工程量●●●●■●i.结算、付款●●■●●●3.1.2施工临时设施3.1.2施工临时设施3.1施工准备3、工程建设3.1施工准备3、工程建设第10页，共50页a.建设方各专业工程师读各专业方案及初设图●●●■●▲●●b.提出读图纪要●▲▲■●▲●▲c.向设计院提出各专业施工图的设计条件●■●▲d.设计单位设计施工图●■●▲e.各专业工程师审核施工图白图●▲▲■●▲●▲f.提出调整意见纪要●▲▲■●▲●▲▲g.与施工图设计人员进行沟通●■●▲h.设计单位对施工图设计进行调整●■●▲i.施工图出图●■●▲一级二级三级四级工程管理采购预决算设计中心规划中心发展中心物业市场运营财务行政招标审计j.选择施工图审图单位▲●●●●■k.审图单位审图并出审图纪要▲■●▲▲l.建设方将审图纪要反馈给设计单位▲■●▲▲m.设计单位对审图纪要给出书面答复、作相应调整▲■●▲▲a.建设方各专业工程师读施工图、提出读图纪要●●●■●▲▲●▲▲b.监理各专业工程师读施工图、提出读图纪要●■▲▲3.1.3施工