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青岛火车北站交通商务区核心区土地价值分析和盈利模式初步建议深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年４月２日-7月8日目录一、土地供应市场分析2010年青岛土地供应情况未来几年可以供应类似土地分析二、土地价值分析三、青岛火车北站盈利模式新城总投资为200亿元，需要在关键地块达到较好的出让价格。出让模式、出让计划等）四、交通商务区土地营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等）摘要我们对青岛交通商务区核心区和青岛土地市场价格进行了认真的调研，结合未来土地市场趋势，我们未来土地出让的价格进行了计算。一、1.9平方公里土地价值汇总表地块用地性质地块面积m2建筑总面积m2容积率楼面地价元/m2出让总价亿元RMBA-1C21商业用地328401356154.1370009.5A-2CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)25703989853.8555005.4A-3CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)387981242433.255006.8A-4CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)21182784483.755004.3A-5C23贸易咨询用地1039417206216.5555009.5A-6C21商业用地（大型商业设施）415162670326.43700018.7A-7C21商业用地（大型商业设施）16362970035.9370006.8A-8C21商业用地（大型商业设施）208681348756.4670009.4A-9C21/C23金融保险业用地116451120709.6270007.8A-10C23贸易咨询用地52956481012.2470004.5A-11C3文化娱乐用地（文化.艺术.游乐设施）92853892940.9655004.9A-12C23金融保险业用地1363715941611.69700011.2A-13C23金融保险业用地274981987857.23700013.9A-14C21/C23金融保险业用地11101968508.7270006.8A-15C21/C23金融保险业用地10039970609.6770006.8A-16CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)12077941647.855005.2A-17CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)9455707377.4855003.9A-18CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15392880535.7255004.8A-19CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)15265811085.3155004.5A-20C21/C23金融保险业用地146351315408.9970009.2A-21C21/C24金融保险业用地10195687306.7470004.8A-22CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)12054448203.7255002.5A-23CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)36955819602.2255004.5A-24CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23220881553.855004.8A-25CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)23324762603.2755004.2A-26CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)10190423554.1655002.3A-27CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)17477557753.1955003.1A-28CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)11286406753.655002.2A-29CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓)22525718903.1955004B-1C34图书展览用地（会展中心）164741127006.8450005.6B-2C34图书展览用地（会展中心）221251656957.4950008.3B-3C34图书展览用地（会展中心）298271577555.2950007.9B-4C34图书展览用地（会展中心）14090701404.9850003.5B-5C12非市属办公用地8085474105.8655002.6合计3516470合计216.2备注：a)以上地块土地出让收益按照目前保守的土地价格计算，总建筑面积３５２万平方米，扣除４０万平方米公共建筑（含会展中心１０万平方米,棉纺１０万平方米,站房５万平方米，需要扣除２０亿元，商铺回迁3.5万平方米，平均楼面地价为需要扣除3.5亿元）.住宅统一按楼面价55合计，商业７０００元/m2，土地出让共可获得192.7亿元。一、青岛土地供应市场分析青岛市前海高端滨海物业市场情况凯悦中心物业类别住宅、公寓写字楼项目特色海景地产、成品地产物业地址市南燕儿岛路8号（颐中皇冠假日酒店南）开盘时间2008-1-9入住时间2010-12定位描述：集豪华海景公寓、纯海景空中别墅、国际甲级写字楼、财富领袖俱乐部、全球顶级奢侈品商业于一体的大型高档城市综合体，总建筑面积约11万平方米，主体高逾160米，已成为青岛极具代表的新地标性建筑之一。占地面积8500平方米建筑面积110000平方米容积率12.9开发商青岛凯悦置业租售价格售价均价：40000元/平方米（公寓：精装修）物业费：公寓为6.5元/平·月写字楼为17元/平·月东海路9号物业类别住宅（塔楼超高层）项目特色海景地产,山景地产,酒店式公寓物业地址市南东海西路15号乙，青岛国税局旁边开盘时间2006-11-20入住时间2008-02-01定位描述：位处青岛市政治经济文化中心的海湾地带，北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗——胶州湾西岸蜿蜒的岸线，海上万吨巨轮，晚间不灭的灯塔。动感的“帆”形外观，犹如破浪而行的风帆，与海岸线完美地融为一体，为“帆船之都”塑造了一座颇具代表性的地标性建筑。全套家电配置，智能家居，一对一私人助理式物业管理模式，让住户真正享受到体贴的服务。占地面积10100平方米建筑面积113305平方米容积率11.2开发商青岛阳光新地置业有限公司租售价格主力户型售价30000-60000元/平（精装修）物业费：9元/平·月金色国际公寓物业类别住宅项目特色山景地产,成品地产物业地址市南东海一路25号（湛山寺附近）开盘时间2009-11入住时间2011-03定位描述：坐落于老青岛的中心位置，靠近湛山寺，在设计上也力求让项目的环境跟周边的环境相协调。总建筑面积两万多平方米，8栋纯多层能容纳204户，户型面积90-278平，是带装修的入住的多层带电梯产品。项目的定位是“做客户人生的最后一套房子”，就是希望业主入住了房子以后，就不想选择其它的房子，所以项目主要面向的人群就是成功人士。占地面积19507平方米建筑面积33020平方米容积率1.69开发商青岛亚建实业有限公司租售价格售价均价：35000元/平（精装修）物业费：2.00元/平方米·月万丽海景物业类别住宅、公寓（塔楼高层）项目特色豪华居住区,酒店式公寓,海景地产物业地址市南东海西路1号（海天大酒店西侧）开盘时间2009-10-25入住时间2011-6-30定位描述：位于青岛市CBD核心区，紧邻青岛市历史标志的代表—-八大关，为青岛市唯一可纵览新老城区、历史与现代、山海景观的项目。项目耗资10亿元，建设面积为15万平方米，含2栋海景公寓、1栋酒店式公寓。项目聘请了世界知名设计机构—巴马丹拿担纲建筑设计，引入先进设计理念，以打造最佳生活空间。建筑外形的设计源于青岛“帆船之都”的形象。由三座帆形塔楼组成，采用渐变的方式，使建筑形体在变化的过程中产生独特的韵律，完善了建筑各角度的视觉效果。通过曲线的变化和形体的组合，带出扬帆远航的动感。产品有50-90平套一酒店式公寓、100-200平套二、套三海景公寓、300-500平套四海景。会所设在地下一二两层，包括游泳池、健身房、咖啡厅、多功能厅、SPA等娱乐设施。地下车位充裕。占地面积21748平方米建筑面积150000平方米容积率6.9开发商青岛世纪广场投资有限公司租售价格面积从50平-500平不等，其中东南向房源起价41500元/平，北向房源起价27200元/平。青岛李沧区中海河南南庄项目地价资料2月25日，青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖，累计出让总土地面积37万平方米，综合容积率3.32,总规划建筑面积123万平方米。该9宗地最终由中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司全部竞得，成交总价为32.86亿。根据建筑面积计算为土地成本2671元/平方米。小结：青岛市CBD核心，高端滨海物业均价30000-40000元/平米,目前远洋地产购买青岛工人疗养院销售最高价达60000元/平米。目前，李沧区核心李村商圈高端物业写字楼、公寓、住宅均价在12000元/平米左右，核心商业物业销售价格在30000-40000元/平米左右。青岛李沧区中心商圈土地出让价格汇编，详见附录二、土地价值分析站前区土地价值分析Ａ．站前区购物中心酒店、写字楼和公寓综合体站前区包含购物中心和五星酒店功能的综合体建议以５万平方米规模出让，其中c21-A6和Ｃ23-A5地块.占地面积容积率建筑面积万㎡合并后Ｃ23-A510394㎡16.5517.2约44万㎡c21-A64.1516㎡6.4326.7两块地合并占地面积建议可以共同利用好地下空间停车。如果分开出让，也要对地下空间进行统一的交通设计。-A6土地中间被道路分隔，建议未来形成统一地块出让，占地51910万㎡，总建筑面积约44㎡。三、总建筑面积约44万㎡，包含5万㎡酒店和13万㎡的购物中心以及写字楼和公寓。四、五星酒店５万㎡写字楼５万㎡建议上部酒店公寓6.29万㎡购物中心13万㎡公寓6万㎡少年宫１万㎡艺术馆１万㎡SOHO3万㎡地铁四星酒店式公寓3万㎡或者做四星酒店出让条件中，Ｃ２１－Ａ６－Ａ７建议二楼可以设立透明连廊。地下商业可以利用2万㎡商业，其余为停车。端点大型超市建议放在C21-A7地下建议设置大型超市，形成地下商业街区端点带动的有利格局。C23A5-A1Ｃ21-A6Ｃ21-A7-Ａ8预计土地价格起步为1000万元，最终成交理想价格为1500万元/亩B.C21-A7占地面积16362㎡容积率5.93建筑面积9.7万㎡A8综合体占地面积20868㎡容积率6.46总建筑面积13.45万㎡土地出让价格为800-1000万元地块合并后37230㎡容积率6.23建筑面积合计23.2万㎡C.站前写字楼和经济型酒店综合体物业Ａ1地块面积3.28万㎡容积率4.13建筑面积13.6万㎡土地出让价格为1000－1200万元物业定位：经济型酒店和写字楼以及时装批发市场商业建筑面积6万㎡写字楼和酒店7.9万㎡（三星商务酒店）D.会展中心地块投资分析Ｃ34占地面积㎡容积率建筑面积万㎡物业功能B-1:164746.8411.27五星酒店＋公寓B-2:221257.4916．57会展中心＋商业街B-3:298275.2915.77会展中心B-4:140904.987.014四星酒店＋写字楼＋公寓合计：825166.1550万㎡建议会展中心室内面积为８万㎡室外面积为２万㎡。总投资最高容积率50万㎡适中45万㎡建筑，面积投资亿元四星酒店公寓5万㎡×6000元/㎡3四星酒店3万㎡×6000元/㎡1.8经济型连锁酒店1万㎡×5000元/㎡0.5酒店式公寓5万㎡×6000元/㎡3精装修写字楼3万㎡×5000元/㎡1.5公寓19万㎡×4000元/㎡7.6会展中心10万㎡×4000元/㎡6街区＋主力餐饮4万㎡×5000元/㎡2餐饮２万㎡地下停车场两层16万㎡×3000元/㎡4.827.4亿元假定利润为30%直接利润为10亿元沉淀物业价值为10亿元酒店会展中心沉淀物业理论价值7亿元左右地价＋27.4+10=52.5起步地价为14.8亿元，最大地价17.1亿元82.516平方米除以666平方米换算124亩每亩承担的起步价格为1193万元/亩最大承担价格为1379万元/亩(根据杨宝民先生多年策划经验实际容