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新型城镇化发展研讨会——生态智慧小城镇规划建设与政策支持贺凤娟中国城乡统筹研究院副总规划师中国城镇建设发展中心副总规划师住建部《百年建筑技术体系及保障房建设研究》课题组成员住建部《县域城乡统筹规划与建设研究》课题组成员房地产企业转型大势所趋：房地产热是政策主导的结果；是上一轮改革开放时政府需要的抓手；但已经不是下一轮改革政府需要的抓手。（下一阶段还有可能出台的调控政策）需求人群已经不是高端人群，产品利润空间已经不高；房地产行业已经高速发展了相当长时间，从发达国家的经验来看，必将进入平稳期进而萎缩期。从政策分析从市场分析从行业分析如何转型？几个可能的方向：几个可能的方向：文化产业电子产业农业？矿产旅游产业思考的方式市场！企业的特色政策的引导提高利润！降低成本！台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区三都河中心社区公共服务中心市场政策规划规划是龙头，规划是基础关于规划的三句话原来现在规划规划，墙上挂挂！上承政策，下接市场左手画图，右手算账白天调研，晚上画图关于市场的三句话方向变了——对象变了——产品变了——不再是房地产，可能是农业，信息产业，生物产业不再是个人，而是企业；不再是别墅住宅，而是产业园产业基地（总部基地，会馆，会所）高利润关于生态智慧小城镇生态智慧小城镇上接政策生态智慧小城镇18大精神城乡统筹生态文明基本国策五大文明生态智慧小城镇下接市场和企业生态智慧小城镇仍然是房地产开发的变种，是与企业的特点吻合是高端房地产，利润制高点生态智慧小城镇生态智慧小城镇物联网时代自然环保生态智慧小城镇的基本要素生态智慧小城镇以小城镇开发为载体——可以获取相应的土地指标和相关优惠以一级地产+二级地产为基本运营模式，以此与地方政府的关系，完成一级开发，二级项目中挑合适的项目自己运行充分利用良好的生态要素，再加入现代智慧城市因素提高居住品筑，吸引高端客户购买充分利用产业优势产业地产产业地产就是面向企业的地产开发仍然是地产，仍然按照地产的方式运行，开发商仍然熟悉整个流程和运行模式不过原来是卖给个人，现在是卖给企业；设计上——仍有不同的户型图；营销上——与各类协会合作合作关系——多种合作关系，出售，出租，股份政府：可以增加税收可以解决就业解决了政府的事情，就有相应的支持产业地产台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区有工业，农业，旅游业三种产业支撑，可以对田园地产非常有信心某小城镇改造规划三都河中心社区公共服务中心台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区工业用地——40年产权，10万/亩公共服务中心——代建工业园生活配套——农民还建区（补偿）田园小镇——居住用地，30万/亩商业中心——商业用地，20万/亩旅游用地——租用，500元/亩/年农业用地——租用，800元/亩/年智慧生态小城镇拿地方式三都河中心社区公共服务中心台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区台湾工业园——政府招商项目；水上公园——旅游企业合作；高效种植区——农业企业合作农业采摘园——农业合作组合作；水岸古城——旅游企业合作田园小镇：自己投资，自己建设，自己获益智慧生态小城镇操作方式三都河中心社区公共服务中心自然河流经过——治理水上公园水上古城田园小镇——水景智慧生态小城镇生态，智慧特点台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区三都河中心社区公共服务中心生态田园小镇——住宅智能系统区域环境——智能政务管理系统高效农业——智能管理（植物工厂）物联网销售系统工业园——智能管理系统旅游项目——智能监测系统，网上销售系统智慧住宅技术评价体系2013年1月结题，即将正式颁布。绿色建筑+住宅性能认定对企业量化更明确对消费者更简单易懂经济可循环经济1，2，3产联动环境生态规划生态规划作为产业规划，建设规划的基础总体规划交通规划公共交通！！与低碳交通对接！土地规划混合用地！与低碳经济对接建筑单体4节1环保技术社会政府：管理模式——小政府，大社会群众：生活方式——社区体育，社区农业智慧生态小城镇基本要素低经济1，2，3产联动第3产业比例高新技术比例R&D经费占GDP比例通过14000论证的企业比例就地就业农民收入占城镇收入比例目标转移（从GDP---综合发展）产业健康环境友好社会和谐建设生态规划环保投资占GDP比重绿容率噪音达标区覆盖率清洁能源比例城市污水处理比例生活垃圾无害化处理率工业废水排放达标率产业规划土地规划道路规划土地对产业的带动性（比例）居住区3公里就业岗位绿色出行比例通勤时间小于1小时的比例小组团，混合用地交通枢纽1.5公里就业数量比例建筑单体（4新技术）绿色建筑比例雨水利用率中水回用率工业用水重复使用率工业废弃物回用太阳能利用社会政府单位GDP能耗人均CO2排放基尼系数刑事案件发生率社会保险参保率廉租房等经济适用房比例失业人口救济率开发商综合参与体系（1，2，3投入比例）开发商解决就业比例开发商促进民生投资项目社区与居民活动教育普及率社区自愿活动比例个人低碳生活习惯社区农业社区体育详细指标及评价内容《生态智慧小镇白皮书》智慧生态小城镇生态指标智能城市智能产业智能生活智能交通手机支付手机签到掌上门户供应商挂地区管理远程医疗远程教育一起沃客户管理移动警务单兵监控掌上保险定位服务中国联通物流产业园智慧生态小城镇智能指标智慧生态小城镇政策支持台湾工业园田园小镇工业园生活配套区水上公园高效种植区农业采摘园“水岸古城”生态传统农业示范区三都河中心社区公共服务中心土地指标单项补贴工信部环保总局农业部科技部住建部商务部旅游总局文化部先建设，后补贴如火如荼的贵州开发一半山水一半城省十二五规划省旅游规划市总体规划市十二五规划国务院文件十八大文件交通规划旅游医疗产业在旅游名胜区建立的医疗康复产业会展区移植中心生命摇篮医疗美容东盟特区农业种植区特色地产药膳区特色商业培训中心文化区中药种植区科研生产加工展示服务产业康复治疗专业治疗特色治疗工作站器械区养老区别墅区优生优育系列医疗美容系列运动康复系列东南亚特色医疗系列特色民族药系列移植中心系列养老养生系列专业性市场性旅游性553554554554554554554第三步：产品落实关于农业综合体从城市综合体到农业综合体小城镇开发本质上就是类似商业地产，我们看当初商业地产为什么很多人搞不起来，为什么万达商业地产如火如荼。1.业态变化2.产权者，经营者分离3.多种合作方式农业1.传统以百货，购物为主，现在是餐饮，娱乐为主，购物已渐渐退出舞台；2.传统是自买自营，现在是有人买了出租，经营者租用店铺，大大增加了参与者；3.可以买，可以租，可以零租金但经营分成；管理公司统一营销；1.农业综合体最本质的特征是人们把在市内的室内的休闲搬到了郊外，搬到了户外；2.很多人埋怨农民没有消费能力，这就跟商业地产当初埋怨很多百年老店搬迁后买不起店铺一样；需要出现第三者——投资客，3.同样可以多种方式，包括与农业合作社，农业公司。商业市内的室内的郊外的户外的玩住买吃垂直平面原理是完全一样的中心公园——农业主题公园8区——特色农产品购买；1区——女士区：采摘，温泉SPA2区——男士区：房车，骑马3区——农家乐4区——文化广场5区——运动场地6区停车场7,8区——别墅（部分还建农民）中庭——活动；-1楼——超市；1楼——化妆女装2楼——男装电子3楼——餐饮4楼——电影院5楼——溜冰场等6楼停车场7楼以上——住宅（部分还建动迁户）田园SOHU农夫集市房车营地农业展厅，餐饮，购物婚纱广场普通房地产庄园地产产业硅谷——工业（农业）地产纯农业温室的项目农业用地面积很大，开发商又不熟悉农业生产；实际项目运营中，开发商普遍对“农用地如何产生效益？”比较困惑种麦子种大棚种蔬菜？元/亩种苗木311200元/亩？元/亩？元/亩种麦子种蔬菜种苗木种药材大棚里种蔬菜种苗木种药材大棚里吃生态餐厅买生态展厅玩生态SPA1200元/亩3000元/亩4500元/亩120000元/亩2000元/亩3000元/亩4000元/亩硬覆盖面积不超过15%32变成经济作物生产条件变了产品性质变了因为思路的不断扩展，转移，使同样的一块地产生了不同的价值。旅游成分更多的项目活动设计很重要这类项目中活动设计很重要，另外根据活动发生的消费比重决定投资比重农业物流中心的项目商务部补贴农资与生活品并列电子商务配套商业一些常见误区常见问题1作为企业家——让企业健康发展就是企业家的社会道德，社会责任；过多的被自己的情结所困，过多的被自己的光环所困不是一个合格的企业家的行为。按照商业规则操作，是企业家最应该做的。情结！常见问题2见《60问》中选地标准选地！主力城市的消费能力消费习惯是很大的问题【决策】：选地标准是什么？标准东莞项目沈阳项目芜湖项目南宝山项目嘉祥项目衡水湖项目1交通条件***********************2主干城市的消费能力***********************3景观条件***************************4与地方政府的关系****************************5结论不成立，道路成本太高非常好，即使靠融资也值得一干主干城市消费能力差主干城市消费能力强住宅项目意义不大可以操作容易犯的错误：1.政府关系第一位——其实政府关系是有奶就是娘，只要有大投入，地方政府都会积极支持你。2.景观要素第一——但假如交通成本很高，项目还是不成立的；3.其实，交通条件是第一位的，4.市场成熟度也是最需要考虑的；别的相对可以改造，主干城市的消费能力也是首先要考虑的，有些企业在风景区拿地，但是主干城市消费能力差，仍然没有意义常见问题3做大还是做小？小小大控制资源落实产品1.道路2.消费群3.自身条件1短线——房地产2中线——•旅游或商业地产•工业地产•农业地产•旅游地产•文化地产3长线——农业资源产品很多企业起点太低，盘子太小，没有高起点就要不下政策；另外很多企业自己给自己吹大了，落实不了政策性！市场性！常见问题4招商为先啊！先招商后设计！开发思路研究大力度招商统一思想现场常规工作招商结果详细规划设计定向开发建设【营销】大型项目为什么先招商后详细规划？1.主要产品设计（图）2.总体盈利模式3.土地获得方式4.初步经济估算5.相关政策支持不是概念规划常见问题5与地方政府关系核心问题是：基础设施投入：公共项目投入：1.不做没气氛，没高度2.做了时间长，投入大.3.日后不好经营，4.维护成本大要把企业对地方经济的作用表现出来办法大型城乡统筹项目完整的建设过程是怎样的？第1步：自然状态第2步：资源调查第3步：合理规划第4步：土地确性第6步：建设第7步：经营市容改善经济活跃生态改善第8步：目标第5步：招商农业公司物流企业加工企业城建企业旅游企业第1产业第2产业第3产业87这过程中核心环节是什么？第1步：现状第2步：规划第3步：实施：统一规划分片招商分期实施统一管理统一营销21世纪区域经济已成为第1，2，3产业的融合；需要该龙头企业具有非常强大的能力需要龙头企业担当综合运营商88需要运营商怎样的能力？统一规划分片招商分期实施统一管理统一营销道德能力经济能力工作能力对家乡的热爱；政策的领悟能力；对区域经济的把握能力；强大的经济能力确保项目有始有终强大的工作能力：1.前期：技术组织能力——这样综合性的项目需要协同规划，产业，生态等多类专业进行综合研究；2.中期：强大管理能力——运营过程中需要协同多类企业参与，需要强大的管理能力，不是单一产品类的企业可以胜任；3.后期：难度在后期的经营上，需要持续的人气，持续的赢利；——需要有强大的营销能力89优秀开发企业在大型项目中能起什么作用？第1阶段第2阶段第3阶段住宅类商业地产城市运营资金能力管理能力市场能力这恰恰是城乡统筹现在迫切需要的10年城市化进程，开发企业经过一轮轮残酷的市场洗牌，留下的