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1ImportantNotice重要通知ThisdocumenthasbeenpreparedbySandersonGroupforthesoleuseofourClient.SandersonGroupdoesnotassumeliabilityforanyotherpurposethanthatoutlinedthereinortoanyotherpartywhoreceivesthisdocumentunlessitisexpresslyagreedinwriting.该文件由新道信集团仅仅为我们的客户准备的文件，对于此范围以外的任何其他用途或收到此文件的其他任何方新道信集团不承担任何责任，除非有明确的书面约定。ThisdocumentcontainsinformationthatisobtainedandderivedfromvarioussourcesandSandersonGrouphasnotsoughttocompletelyverifythereliabilityoraccuracyofalltheinformationprovidedherein.Accordingly,norepresentationorwarrantyofanykindisprovidedbySandersonGroup,exceptasexpresslyagreedundertheagreementwithourClient,astotheaccuracyorcompletenessoftheinformationcontainedinthisdocument.该文件包括从各种渠道获得或衍生出来的信息，新道信集团并没有寻求完全验证在此提供的所有信息的可靠性或准确性。因此，新道信对信息的可靠性或准确性不提供任何声明或保证，除非对此文件中包含的信息的准确性和完整性和客户有明确的协议约定。重要通知2第一章项目市场环境背景1、中国旅游市场发展潜力-----------------------042、绍兴旅游市场发展概况-----------------------12第二章项目地块解析1、项目所属城市规划及发展机遇----------------202、项目道路交通状况分析----------------------223、项目用地概况小结--------------------------23第三章项目定位-----------------------------------24第四章室内乐园发展趋势1、中国室内主题公园案例分析----------------392、国际室内主题公园案例分析----------------63第五章游客接待量预测-----------------------------83第六章项目投资额及定价分析-----------------------83第七章项目财务分析-------------------------------83目录3第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力中国财富集聚区环渤海经济区长三角经济区（项目所在地）珠三角经济区4第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力环渤海长三角珠三角北京2012年人均GDP13797美元天津2012年人均GDP14473美元山东2012年人均GDP8201美元上海2012年人均GDP13492美元浙江2012年人均GDP10022美元江苏2012年人均GDP10848美元广东2012年人均GDP8570美元1、中国财富人群和财富家庭已成规模，并将继续扩大《2013胡润财富报告》统计，截至2012年底，全国有105万“千万富翁”和6.45万“亿万富豪”。中国超越美国成为全球资本市场创造１０亿美元富豪最多的国家。2、三大富人集中区域，有着更高的财富聚集度我国的三大富人集聚区主要是长三角、珠三角、环渤海区域。《2013胡润财富报告》统计，北京富豪数量全国第一、广东第二、上海第三。5第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力随着国民消费能力和生活水平提高，游乐消费意愿被迅速激活，中国已步入休闲旅游产业发展的快车道。随着中国由温饱型社会向享受型社会过渡，休闲游乐需求正在呈现井喷式增长。休闲度假需求出现休闲需求进入高速增长阶段成熟的“休闲+体验”阶段2012年，中国人均GDP达到6000美元国家针对个人旅游市场的政策支持，激励个人旅游消费。1995年全国实行双休日政策1999年“五一”、“十一”黄金周政策2007年清明、端午、中秋放假节假日高速免费2012年数据来源：中国2012年国民经济和社会发展统计公报6第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力同时，中国国内居民历年出游率也逐年上升经济增长带来人均可支配收入的提高，成为中国居民出游能力提升的根本动力。黄金周长假制成为中国居民出游的重要制度保证。国内出游率=居民出游人次/居民人口总数2012年，中国居民出游人次29.6亿人次，居民人口总数13.5亿人，出游率达到219%居民出游率、国内旅游人次和消费迅速提高。7第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力根据国家旅游局公报的数据显示，2009-2012年中国国内旅游人数和收入保持了平稳较快增长。19.0221.0326.429.6051015202530352009年2010年2011年2012年中国国内旅游人次（亿元）1.021.261.932.2700.511.522.52009年2010年2011年2012年中国国内旅游收入（万亿元）国内旅游人次增长率国内旅游收入增长率2010年：11%2011年：26%2012年：12%2010年：24%2011年：53%2012年：17.6%收入增长速度超过人次增长速度平均每人次创造的收入增加，人均单次消费额增加旅游产业内需市场的发展空间巨大8第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力中国旅行社数量从迅速攀升到稳健增长年份旅行社数量增长量2002年10%2003年16%2004年12%2005年9%2006年14%2007年7%2008年至2011年5%105321155213361149271624518475197202069121649227842369005000100001500020000250002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年中国旅行社增长概况9第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力在政策推动和国民经济强劲发展势头下，中国旅游产业近年得到迅速发展。《国务院关于加快发展旅游业的意见》2009年12月1日《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式颁布，明确提出“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”，标志着旅游业发展已开始融入国家经济社会发展战略体系。世博会首次在中国召开2010年5月1日，世博会在上海举行，超过7000万人次的游客，成为推动中国旅游业发展的巨大引擎。世界旅游旅行大会首次在中国召开2010年5月25日，被誉为“旅游街的奥林匹克”的世界旅游旅行大会首次在中国召开。《中华人民共和国旅游法》2013年4月25日，中国旅游业发展的根本大法《中华人民共和国旅游法》公布，自2013年10月1日起施行。旨在促进旅游业全面协调可持续发展。2011年，中国成为世界第三大入境旅游接待国2012年，中国成为世界第一大国际旅游消费国1020亿美元中德美英840亿美元7950万人次法美中5760万人次(过夜人次）数据来源：联合国世界旅游组织(UNWTO)10旅游业是中国最早利用外资的行业之一。进入21世纪以来,越来越多的外国企业,尤其是大型跨国公司纷纷看好中国市场,不断扩大对中国旅游业的投资。旅游业是对安全因素极其敏感的产业，不少国家和地区政局动荡、社会动乱、经济衰退、恐怖主义活动频发相比，中国政治稳定、社会安定、经济发展健康，作为最安全的旅游目的地的形象更加鲜明和突出。中国旅游业经受住了1997年亚洲金融危机、2001年美国“9.11”恐怖事件、2005年发生的非典疫情和2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机等一系列重大事件的严峻考验，发展稳定。第一章项目市场环境背景1、中国旅游业发展潜力中国已经树立起最理想的投资热土和最安全的旅游胜地的国际形象。11江苏浙江上海第一章项目市场环境背景2、绍兴旅游市场发展概况绍兴——项目所在地12绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭州与宁波之间，是长江三角洲南翼重点开发开放城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。绍兴市面积8256平方公里，常住人口494.3万人（2012年）。宁杭甬高铁、嘉绍大桥、杭州湾大桥和绍兴北站的开通使绍兴成为“1.5小时旅游”核心：20分钟左右到杭州，40分钟左右到宁波，90分钟左右到上海，100分钟内到南京，依托长三角经济圈，其拥有强大的客源支撑。绍兴是公认的浙江经济“第四城”，是全国十强市、十强县（双十强城市）。2012年，绍兴县的人均GDP138726美元，按照联合国衡量一个国家财富水平的标准，人均GDP达到8000美元意味着达到中上等发达国家的标准，目前，绍兴的经济发展水平已经达到中上等发达水平。第一章项目市场环境背景2、绍兴旅游市场发展概况绍兴城市功能——具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市绍兴是联合国人居奖城市、首批中国优秀旅游城市、国家级历史文化名城；素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡、“东方威尼斯”之称。鲁迅故居、兰亭、沈园等著名景点更是给绍兴赋予了浓厚的人文气息，荷叶地、小桥流水等浮游江南水乡特色的景致让这座城市都沉浸在如画的意境中。绍兴城市功能——长三角先进的工贸基地，尤以纺织业为特色绍兴纺织业在全国纺织基地中产业链最完整，集中度较高，竞争优势明显，同时其依托亚洲最大的纺织贸易市场柯桥，实现了快速发展。绍兴纺织产业基地的综合实力在全国10个纺织基地中排名第一，拥有我国首个纺织品指数——“中国柯桥纺织指数”。民营企业的活跃使得城市化进程加速，2012年末，绍兴城市化率达到60.1%，居民消费潜力更强。13第一章项目市场环境背景2、绍兴旅游市场发展概况绍兴经济发展结构2172516952140971354111854910472340500010000150002000025000绍兴县义乌市杭州市宁波市舟山市金华市温州市2012年浙江省各主要城市人均GDP对比绍兴县义乌市杭州市宁波市舟山市金华市温州市绍兴县（项目所在地）隶属浙江省绍兴市，下辖4个街道、15个镇，县人民政府驻地柯桥。定位为绍兴大都市圈的副中心和现代商贸区。是绍兴经济最发达地区,多年的十强县之一。绍兴县2012年人均GDP为21723美元（浙江省第一），2012年人均GDP增速10%，增速较快。绍兴县经济结构正处于调整、优化期，产业结构不断升级，第二产业依然为主导，第三产业贡献份额扩大。3.63.73.73.63.563.862.261.360.458.232.634.1353638.30%20%40%60%80%100%2008年2009年2010年2011年2012年绍兴县产业结构变化趋势第一产业第二产业第三产业14第一章项目市场环境背景2、绍兴旅游市场发展概况绍兴经济发展结构4450941842408053790234820342243316401000020000300004000050000义乌市杭州市绍兴县宁波市温州市舟山市金华市2012年浙江省主要城市城镇居民人均可支配收入（元）义乌市杭州市绍兴县宁波市温州市舟山市金华市2012年绍兴县人均可支配收入40805元，浙江省第三。绍兴县人均可支配收入高速提高，2012年增长速度（11.7%）高于人均GDP增速（10.1%），人均可支配收入直逼省会杭州，居民消费需求旺盛。2615528496322233654740805010000200003000040000500002008年2009年2010