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|Page1保险资金不动产投资发展研究初探|Page2中国人寿健康养生产业发展规划12345结语6政策背景健康养生产业发展规划与中国人寿合作模式探讨项目经济社会效益分析|Page3一、政策背景|Page4 2010201020102010年9999月3333日，保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称““““两个办法””””），允许保险资金投资未上市企业股权和不动产，这将对改善保险资产负债匹配，优化资产配置，缓解投资压力，分散投资风险，保障资产安全，维护投保人切身利益，产生积极和重要的影响。两个办法遵循审慎稳妥、强化约束等原则，对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。我国保险资金不动产投资政策背景11保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权2保险资金直接投资股权仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。----关于股权投资1保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品2以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。--------关于不动产投资|Page5 中国人寿2009200920092009年7777月29292929日中国人寿投资决策委员会批准通过⟪⟪⟪⟪中国人寿养老养生项目可行性研究报告⟫⟫⟫⟫，此后随着保监会开闸保险资金进入不动产开发，全国各地众多房企纷纷向中国人寿伸出橄榄枝，寻求深度合作，机会需要把握。目前养老地产方面除了厦门比较确定外，其他城市还在寻找合适土地阶段，其他保险公司的动态：泰康2009200920092009年年3333月，泰康在北京小汤山出资40404040亿元购买2000200020002000亩地。另外，泰康人寿已在上海、三亚拿地，布局全国养老地产产业。合众人寿以3.6173.6173.6173.617亿元的价格拿下武汉蔡甸区后官湖生态新城516516516516亩土地，项目计划投资100100100100亿元，总建筑面积160160160160万平方米左右，建设集健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育为一体的健康产业服务基地。新华人寿、中国太保、生命人寿等均在摸索投资养老地产保险资金动态1|Page6保险资金动态1泰康全国联锁养老地产模式1111一站式终生退休服务5必备三甲医院,,,,老年大学…………5康复中心\\\\医疗中心\\\\体检中心…………5临终关怀…………225225225225个城市分布\\\\候鸟式养老5目前启动4444个::::北京\\\\上海\\\\成都\\\\三亚5北京:2000:2000:2000:2000亩小汤山,2013,2013,2013,2013年入住,,,,供应15000150001500015000套房子,,,,五种户型::::独栋\\\\联排\\\\公寓(1(1(1(1居\2\2\2\2居\3\3\3\3居),),),),精装修((((号称5555星级酒店标准)\)\)\)\租赁价格每套每月约2000-90002000-90002000-90002000-9000元5上海::::崇明岛550550550550亩3333对接家庭为中心的保险服务5养老金投资是重要的家庭投资方式5保险产品生根,,,,入险方可获得入住基本资格|Page7商业地产购置自用性不动产向来是保险资金曲线进军不动产的主要模式之一，早在《保险资金投资不动产暂行办法》发布之前，中国人寿、中国平安、中国太平等公司相继在上海陆家嘴、北京金融街等处购入多处地块和楼盘。北京CBDCBDCBDCBD核心区九宗地块集中招标中，安邦人寿、泰康人寿等投标的四家保险系企业全部中标。目前像北京东方广场、国贸、首都时代广场这样的商业地产项目已经被保险资金所看上。安邦保险也购置了长安街的IFCIFCIFCIFC大厦一栋楼。目前商业地产方面主要投资方向是核心区域的高端综合体项目，包括商业、酒店、办公楼等等。中国人寿集团公司早已悄然投资北京东方广场有限公司、中国国际贸易股份有限公司等涉及商业地产企业。中国人寿通过持股中国世贸投资有限公司32.5%32.5%32.5%32.5%的股份，间接持有中国国际贸易中心股份有限公司股份，从而得以投资国贸中心控股的中国国贸。保险资金动态1|Page8二、健康产业发展规划|Page9我国健康养生产业发展前景老龄化特点2（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.6亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%，该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。|Page10我国健康养生产业发展前景 二十一世纪是健康产业蓬勃发展的历史时期。目前，中国城乡居民健康消费支出以15%~30%的速度增长，远高于发达国家13%的增长速度。我国健康产业市场年销售收入在3500亿元左右。随着公众健康意识的觉醒，未来健康产业将以更加快速的幅度增长。健康养生产业发展规划2健康保健产业将是继网络革命之后，最有可能影响世界经济发展的产业，是下一个具有兆亿美元量级的产业，被称为“财富第五波”。----美国经济学家、两任总统经济顾问 保罗·皮尔泽北京、上海、广州、武汉、成都等城市，居民年平均养生、保健等健康消费为654.49元，北京人以880元高居榜首。以北京市人口1700万来计算，则一年健康消费就达150亿元人民币。--------零点调查公司|Page11健康养生产业的发展机遇健康养生产业的发展机遇逐步形成。社会经济发展、居民收入增加、医疗水平提高、高端消费群体涌现，这样的社会现实创造出了一个巨大的健康养生产业的消费市场。健康养生产业的发展机遇医疗护理水平提高收入增加高端消费群体经济发展健康养生产业发展规划2|Page12中国高端健康养生产业市场孕育着巨大的发展潜力。中国富裕家庭数量位居全球第三，仅次于美国和日本，富裕人群对健康、养生、休闲、旅游、运动的需求日益增加。中国富裕家庭数量•2008年：160万个•2015年：440万个•未来6年，年增幅达16%•30%富裕家庭在北京、上海、广州和深圳•北京、上海、广州和深圳占富裕家庭总数的30%•前10名城市占富裕家庭总数的50%，主要分布于我国东部及中南部资料来源：麦肯锡研究健康产业的富裕客户群体健康养生产业发展规划2|Page13健康养生产业的发展阶段健康养生产业发展规划21986198619861986年年年年低低低低高高高高萌芽期萌芽期萌芽期萌芽期起步起步起步起步----发展期发展期发展期发展期高速发展高速发展高速发展高速发展----稳定期稳定期稳定期稳定期1999199919991999年年年年2033203320332033年年年年2010201020102010年年年年进入时间点进入时间点进入时间点进入时间点进入时间点进入时间点进入时间点进入时间点养养养养老老老老地地地地产产产产成成成成熟熟熟熟度度度度|Page14三、中国人寿健康产业发展规划|Page15•中国人寿保险（集团）公司是我国最大的商业保险集团，是国内唯一一家资产过万亿的保险集团，是中国资本市场最大的机构投资者之一。中国人寿保险（集团）公司已连续7年入选《财富》全球500强企业，连续2年入选世界品牌500强，位列第280位，是我国保险业唯一一家全球企业、全球品牌“双500强”企业；•中国人寿是目前最具实力的改变中国养生产业发展方向和模式的主导力量•中国人寿保险（集团）公司通过进入房地产领域发展养生医疗相关产业的战略目标是：打造中国养生产业的第一品牌开发主体中国人寿介绍3|Page16中国人寿健康养生产业发展规划3 中国人寿发展健康养生产业是公司的战略决策。可以促进保险主业发展，完善资产配置，提升品牌价值和企业形象，实现中国人寿整体产业的可持续发展。完善资产配置实现宏伟战略�公司向保障性主业发展的有力补充�公司资产配置的�有效完善�为公司资源整合提供�合适平台�有效提高公司高端客户忠诚度•极大提升中国人寿•品牌价值�体现公司社会责任，提升公司社会形象�有效提高公司高端客户忠诚度•极大提升中国人寿•品牌价值中国人寿致力于健康养生产业的渊源|Page17中国人寿健康养生产业发展规划3中国人寿发展健康养生产业的核心竞争力公共关系主业互动品牌价值资金积累客户网络信息平台核心竞争力我国保险行业唯一“双世界500强”企业，中国人寿品牌价值高达668.72亿元。截止2011年底，集团总资产已达1.9万亿元。至2009年底，公司已拥有遍布全国城乡的1.5亿长期保单客户和1.2亿短期保单客户上海和北京建立了两个数据中心，完成了全国范围内的网络构建。中国人寿的发展得到了有关部门、各级政府以及社会各界的普遍认同，建立起了良好的公共关系延伸与保险主业相关的产业链，形成健康养生产业和主业相互促进，共同发展的局面|Page18战略布局 六大健康养生基地：全国六大区域选址，投资额度约1200亿满足客户群体“候鸟式”的应时移居、“休养式”的暂居、“度假式”的借居和长期定居等不同需求。中国人寿健康养生产业发展规划3|Page19战略步骤•在全国范围内吸收条件适宜的机构加盟，并对其进行统一的品牌和服务管理•在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设•在我国毗邻大城市的周边地区建立六个大规模的健康养生基地品牌输出阶段品牌渗透阶段品牌建设阶段 “三步走”战略：通过基地布点、网络连锁成线、覆盖社区成面，逐步推进“打造基地树立品牌，建立网络渗透品牌，深入社区输出品牌”的三步走战略计划，最终形成中国人寿健康养生产业的服务综合体。中国人寿健康养生产业发展规划3|Page20产业集群人寿健康养生产业集群文化教育医疗健康物业经营公益事业休闲娱乐增值服务 六大产业版块中国人寿健康养生产业发展规划3|Page21四、与中国人寿合作模式探讨|Page22•实力雄厚的投资开发团队是项目成功的基础投资主体————中国人寿定位：项目投资者养生产业的持有者开发主体————********地产定位：项目所需土地开发者项目开发者中国人寿**地产购买定向开发项目开发模式国寿生态健康城开发运营模式4|Page23全程战略合作商与中国人寿分阶段合作4一级开发基础设施投资合作二级开发定制开发运营阶段与我们打造的高端生活方式营销结合进行融客•基金模式•土地性质要求是教育、医疗、办公、商业及产业用地等，建设指标可以分年覆盖•土地面积应在3000亩左右，绿地公园等可以是代建代养性质•定向土地摘牌•配套住宅部分由我们自行开发•八大节点支付款项•交钥匙工程(含精装修)•游艇运动、高尔夫、养生养老、高端理财、奢侈品结合的会员互换计划•滨海休闲度假生活方式与健康养生养老生活方式结合•人寿10万员工和，拥有10万员工和遍布全国城乡的1.6亿长期保单客户和1.25亿短期保单客户也是我们项目潜在目标客群分布。|Page24合作业务健康产业园城市旅游综合体�宁波�青岛�唐山�宁波（长三角布点）�丰台(j(j(j(j京津唐布点）�其他如青岛、昌平、密云、平谷等拓展针对万年两类产品线的合作机会4|Page25医疗基地实验基地总部基地培训基地传媒基地国寿生态健康城是中国人寿健康养生产业体系的旗舰店。生态健康城首善之区实验基地国寿生态健康城的地位4|Page26人寿与万年的共同选择万年生态健康城万年生态健康城健康产业市场发展机遇人寿致力健康产业的社会责任感万年区域发展商定位国家相关政策背景万年生态城的开发建设是人寿健康养生产业的首选地，符合双方战略发展规划，是人寿与万年的双赢。万年与中国人寿的双赢4|Page27本着积极稳妥、快速高效、统筹兼顾、合法合规的原则进行国寿生态健康城所需土地的一级整理、出让及发建设、运营管理等工